恒大地产与深深房实现业务重组

　　近日，中国恒大集团发布今年前三季度销售业绩，期内累计获得销售额约为2800亿元。几日前，集团宣布恒大地产以及控股股东凯隆置业与深深房以及其控股股东深投控签署重组上市合作协议，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

　　10月10日，恒大集团发布今年9月份及前三季度销售业绩。数据显示，9月份集团合约销售金额约为人民币475.2亿元，合约销售面积约为515.8万平方米，合约销售均价为每平方米人民币9212元。

　　今年1-9月份，集团物业累计合约销售金额约达人民币2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为3457.7万平方米及每平方米人民币8115元。1月份至9月份期间的累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长117.9%、106.0%及5.8%。

　　10月3日，恒大发布公告，宣布集团附属公司广州市凯隆置业有限公司（简称“凯隆置业”）与恒大地产集团有限公司（简称“恒大地产”）、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称“深深房”）及其控股股东深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）签订合作协议。根据协议内容，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。

　　公告还显示，凯隆置业对作为标的资产的恒大地产未来三年（2017-2019年）业绩预期做出承诺：基于目前的土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度，对恒大地产未来三年预期合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元，预期营业收入分别约为人民币2800亿元、人民币3480亿元、人民币3800亿元，预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。

　　如果期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，凯隆置业将相应进行补偿。此外，深深房及深投控同意，在正式协议签署之前，恒大地产可引入总金额约300亿人民币的战略投资者。

　　财经观察家秦朔分析认为，恒大核心业务利润率过去6年平均为10.7%。如果未来3年能实现8.8%的核心利润率，利润额亦将达到243亿、308亿和337亿。考虑到恒大已经剥离了粮油、饮品等非主营业务，盈利能力会有改善，未来的利润预期有很大机会达成。

　　秦朔表示，公告内容显示，恒大可引入300亿元规模的战略投资者。“如果能够成功，对照2016年恒大中报的数据，可使恒大的净负债率从92.9%降至65.8%，加上销售金额和交楼金额的大幅提升，以及销售回款和净资产的增加，恒大的净负债率会有明显下降”。

　　“恒大必须通过和深深房的重组以及重组前引进战略投资者，才能真正解决负债率偏高的问题”。秦朔进一步分析指出，“A股和港股对永续债这一金融工具的使用要求有很大不同。虽然恒大的负债多是历史负债，在那个时候利率偏高是正常的，而且恒大已经完成了‘负债变资产’的惊险跳跃。但债如铁，不会自动消失。背着包袱前进总不如轻装者更为有利”。

　　值得一提的是，今年9月28日，恒大宣布，恒大集团公司及其他全资附属公司与不同的独立第三方订立协议，集团向该等买方出售粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益，总代价约为人民币27亿元。交易完成后，集团将不再持有粮油、乳制品及矿泉水业务的任何权益。

　　克而瑞分析师分析认为，自2013年起，恒大先后进入矿泉水、粮油及乳业等行业，开拓快销业务市场。通过近三年探索与试水，恒大快销业务并未实现预期盈利。然而，近年来恒大地产业务增长迅速。与此同时，持续增加的土地交易等需大量前期投入。“因此，恒大出售快销产业的举措不仅能及时收回大量投资资金，而且能及时投入下一轮地产运营，有助于地产资源整合”。