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30亿元人民币债券很难缓解雅居乐的资金困局

2016年08月09日 14:48    来源: 界面    

  与其他在港上市的中资房地产企业一样,雅居乐集团(03383.HK)日前也成功发行了一期非公开境内公司债券,规模为30亿元人民币,根据票据的条款说明,此债券期限4年,其中前两年票面利率为4.98%,后两年的票面利率为4.98%,可择机上调基点。

  从去年下半年起,由于人民币兑美元的汇率波动加大,同时国内房地产融资环境实质性大幅改善,在港上市的中资房地产企业纷纷调转船头,在境内发行人民币债券,享受相对更低的融资利率。2016年1月,中国恒大(3333.HK)发行了一笔3亿美元规模的海外债,票面利率高达8%,而仅仅相差3天,世茂房地产(0813.HK)发行的40亿人民币规模的境内企业债票面利率仅仅为4.8%。

  相对于今年年初的利率水平,7月底的融资成本进一步降低,世贸房地产7月底发行的5.4亿元人民币债券相对年初的4.8%,票面利率进一步降低到了4.3%;碧桂园(2007.HK)7月29日发行了10亿元规模的境内人民币债券,票面利率为4.6%,相较去年年底发行的同一规模的债券,融资成本降低了0.4%,7个月的时间,碧桂园已经融资100亿人民币。

  与原华南五虎中的其他几家企业相比,两年前曾深陷泥潭的雅居乐明显用了较长的时间在恢复元气,直至今年才逐步调整到正常的经营节奏。成功发行本次的30亿元人民币债券,也意味着公司直接融资渠道终于恢复正常。当然,债券市场有其定价标准,相较其他几家公司,雅居乐为这30亿元付出了更高一点的成本。

  界面新闻根据wind数据库提供的信息,整理出目前挂牌交易中的公司债券共有6只,其中包括2只人民币债券和1只永续债。另今年4月29日,雅居乐旗下子公司发行了一只规模12亿元、票面利率5.8%的境内债券。

  今年6月,雅居乐公布提前赎回了即将于2017年4月到期,票息为8.875%的6.5亿美元票据,接下来一年内,公司将面临两笔总金额高达66.55亿人民币的债券到期。本次融得的30亿元现金,应该能让雅居乐接上一口气。

雅居乐目前发行在外的债券品种。数据来源:wind,界面新闻研究部整理

 

  从公司2015年年报发布的信息看,截至2015年底,公司总现金及银行存款为人民币131.37亿元,其中现金及现金等值项目为人民币74.07亿元,另外57.30亿元为限制性现金。公司整体的借款资本化比率为8.53%,相较2014年的7.87%上升明显。

  同时,公司总借款为人民币400.30亿元,当中银行借款、优先票据及其他借款分别为158.24亿元、170.48亿元及71.58亿元。在这当中,除了之前测算的一年内到期需赎回的66.55亿元优先票据,还有高达100.43亿元银行借款部分面临偿债。

  数据来源:wind,界面新闻研究部整理

  在雅居乐的流动性资产中,存货部分是占比非常重的,公司近五年流动比率相对比较健康,且数值比在逐年上升,而关系到核心偿债能力的速动比率近五年徘徊在0.5左右的水平,虽说这是一个相对较为尴尬的情况,但是对比我们之前提到的其他几家在港上市的内地房企,这个数据并没有超出行业均值范围。

  近三年来,雅居乐一直面临着较为严重的偿债压力,特别是2014年10月后,由于公司掌门人陈卓林遭遇了“生死劫”,被云南昆明检察院采取了监视居住措施,这导致随后公司的融资出现了问题,原本一笔4.75亿美元的过渡贷款差点出现违约,是董事陈卓南出售自己位于香港的商铺来筹资救急。

  这场“生死劫”让陈卓林深刻体会到高负债、现金流紧绷的弊端,也间接触发了雅居乐接下来一年公司发展方向的巨变。回归后,陈卓林即开始大刀阔斧改革雅居乐发展模式。在雅居乐2014年业绩会上他表示,2015年,雅居乐回款率要做到80%以上,为此他亲自领导了一个“追债”小组,小组人员专门追收按揭、房款等,加速现金回款。

  这些努力取得了不错的成绩,2015年年报显示,虽然13.9亿元的净利润水平创了公司五年来新低,但是经营性现金流入净额录得五年来新高,扭转了此前赚得越多经营活动创造的现金缺口越大的怪相。此外,公司压缩拿地开支,全年仅仅在长沙和广州拿了总建面21万平的土地,相关应付土地金额为15.37亿元。

  2015年,公司实现营业收入430.04亿元,毛利为108.13亿元,净利润13.9亿元。同时年内集团预售金额为442.3亿元,预售建筑面积507万平方米,预售均价为每平方米8725元。截至2016年3月23日,公司的土地储备预计总建筑面积为3487万平方米。

  而根据最新的月度业绩快报,截至2016年7月31日,雅居乐上半年累计预售金额320.3亿元,累计预售建筑面积325.6万平方米,平均预售价格9838元/平方米。

  雅居乐积极去库存的势头没有减弱,但是由于过去18个月公司仅花费了70亿元人民币用于购地,加上广州和中山的旗舰项目大部分售罄,如何实现接下来营收的稳定,公司又将面临困局。

  陈卓林在2015年业绩发布会上称“将拿出100亿元资金购地,这一数目远高于前两年的购地支出”,同时希望能在三年内回归“京津冀”。7月初,公司即宣布,出资约2.32亿元收购了位于北京市延庆区的一个综合性商业金融服务业项目,收购后雅居乐拥有51%的股权,从而正式进驻北京。

  显然,伤停下场了一小会儿的雅居乐,又将上场了,拽着并不饱满的钱袋子,面对着并不乐观的局势。虽然市场融资的渠道已经打通,但要支撑接下来的出击,仅仅靠融资看起来还不够。

  招商证券认为,雅居乐将调整目前的物业组合,或将出售大部分非核心的出租物业和酒店,总值达107亿元,相当于87%的市值或23%的2016年企业价值;其次,公司将减少三四线城市的业务,侧重发展某些大城市和海南的项目。


(责任编辑: 马欣 )

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