净利5连降 中华企业“戴帽”恐难自救

　　长江商报消息高价拿地扩张致大量资金沉淀，企业负债4年间从180亿上升至335亿

　　□本报记者 杨玲玲

　　净利润连续五年下降，老牌房企中华企业（600675）如今也戴上了*ST的帽子。

　　长江商报记者了解到，迄今为止，中华企业股份有限公司（下称“中华企业”）已经成立62年，A股上市23年。中华企业及其大股东上海地产（集团）有限公司（下称“地产集团”）坐拥着上海滩的黄金地块资源，“经典项目”密布于黄浦江两岸的主要城区。

　　然而，就是这样一个坐拥黄金资源的老牌房企，业绩却逐年黯淡。中华企业2015年年报显示，去年全年公司实现营业收入46.54亿元，同比增长5.42%，归属于上市公司股东的净利润亏损24.87亿元，上年同期亏损4.89亿元。

　　“我们对市场很有信心，今年我们有20亿元的新增投资额准备用于拿地，今后核心目标还是在上海。”对于企业亏损，中华企业相关负责人表示，之前，中华企业之所以会出现亏损，根本的原因还是盲目地向不熟悉的城市扩张。

　　不过，业内分析，眼下中华企业正抓住国资改革和大股东支持这两根救命稻草，实现自救。至于其结果如何，则需要交给时间去检验。

　　股票“披星戴帽” 五年净利缩水300%

　　3月19日，老牌房企中华企业发布了上一年度财报，交上了一份并不让人满意的成绩单。

　　数据显示，2015年1月—12月，公司实现营业收入46.54亿元，同比增长5.42%，归属于上市公司股东的净利润亏损24.87亿元，上年同期亏损4.89亿元。

　　中华企业方面称，业绩亏损主要系报告期内计提了大额的存货跌价准备所致。年报显示，公司2015年资产减值损失为21.93亿元，同比增幅为237.53%，增长原因主要为2015年江阴尚海荟、江阴中企上城、朱家角香堤艺墅、松江誉品谷水湾计、杭州御品湾等项目提存货跌价准备所致。

　　不过，翻阅公司近年来的财报便不难发现，其业绩一直不尽如人意。单单净利润一项，已经连续5年下降，从2011年的8.47亿元、2012年的5.65亿元、2013年4.02亿元，到2015年的亏损24.87亿元，五年时间一路缩水了300%。

　　记者在年报中看到，公司项目主要集中在上海及部分二三线城市，市场占有率较低，部分区域成交量虽然呈逐渐上升趋势，但成交价格仍未有明显上涨。

　　同时，其年报指出，2015年公司主要做的重点是销售去化以及资金回笼，通过一系列销售措施推动项目的去化。去年，公司共签订合同金额约80亿元，实现资金回笼约91亿元（不包括股权转让）。

　　中华企业相关高层表示，2016年的工作重点依旧会放在存量消化上，“我们下定决心在存量去化上实现‘销售过百亿、主营过百亿、资金回笼也要过百亿’。”

　　不过，中华企业方面也提出了对市场风险的判断。公告显示，目前中华企业开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江地区。在调控政策持续不放松的背景下，公司布局的部分地区受政策和行业调整的影响，一定程度上对市场需求形成抑制，影响公司的销售和资金回笼速度。同时，公司存货的主要组成部分是房地产项目开发成本和开发产品，在房地产市场激烈竞争和行业调整的大背景下，产品的市场销售价格面临波动的风险，为此可能对公司的盈利能力产生不利影响。

　　股权腾挪频遭质疑

　　2014年8月25日，在中华企业的一次临时股东大会上，愤怒的散户们与上市公司管理层因为股权腾挪拉扯在一起。小股东们对老牌地产国企之间的多次股权腾挪愤怒不已，也不能理解为什么中华企业明明坐拥黄金资源，业绩却越来越黯淡。

　　据称，上海地产国企之间令人眼花撩乱的股权关系，与错综复杂的股权更迭有关。综观中华企业上市23年的历史，交织着地产集团、中华企业和上海房地产经营（集团）有限公司（下称“房地集团”）三家国企之间反复的股权纠葛。

　　1993年，中华企业在A股上市，国家股股东占74.57%。三年后，上海市房屋土地管理局成立房地集团，并将手中持有的中华企业全部国家股交给房地集团，此时持股63.92%。

　　2002年上海市国资委出资成立地产集团。2004年，地产集团以划转方式受让房地集团持有的中华企业股份，成为中华企业第一大股东。由此，上海市国资委通过地产集团，成为中华企业的大股东，直到今天。

　　公开资料显示，自2005年起，股权分置改革推行，部分非流通股对价换取上市流通权。经过三次转换，截至2010年12月，地产集团的全部股份上市流通，中华企业全部转为流通股。

　　有意思的是，当年中华企业开始从地产集团手中买入房地集团的股份，在2010年12月和2013年7月，分别以8.3亿元和12.76亿元的价格收购了房产集团40%和60%的股份。

　　一言以蔽之，在中华企业成立之时，房地集团受国资委委托管理其国家股；随后成立的地产集团，无偿接管了房地集团及其所管理的中华企业股份；接下来，中华企业又付给大股东地产集团约21亿元，买下了房地集团的股权。

　　上海市国资委旗下三家公司为何要在20年里左手倒右手腾挪股权？在无偿接管与上市公司花钱购买之间，谁盈谁亏？外界不得而知。目前，能看到的结果是，经过多次转让，地产集团从上市公司中华企业手中拿走了约21亿元。

　　4年负债从180亿上升到335亿

　　“我们对市场很有信心，今年我们有20亿元的新增投资额准备用于拿地，今后核心目标还是在上海。”中华企业相关负责人称，之前，中华企业之所以会出现亏损，根本的原因还是盲目地向那些并不熟悉的城市市场扩张。

　　回顾从前，2009-2011年作为中国房地产发展的黄金时期，也是中华企业的高速扩张期。据克而瑞数据统计，三年间中华企业曾六度拿地，总价80亿元，涉及上海、杭州等多个城市的区域“地王”级项目。

　　例如2009年9月，中华企业以总价13.99亿元拿下了上海宝山区罗店新镇的D1-2地块，楼面地价高达9128元/平方米，溢价近三倍，被媒体称为罗店天价。2010年2月，中华企业又以26.23亿的高价，拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块，楼板价11111元/平方米，而当时这一地块的挂牌价只有9.65亿元。

　　一个个高地价地块的背后，是深如无底洞的资金吸附。在过去的多年时间里，地产集团也曾不断通过委托借款、连带担保等形式，对中华企业进行资金“输血”或为其融资提供便利，旨在帮助其项目建设以及优化借款结构、降低财务成本，但收效甚微。

　　业内人士称，高地价项目一般都会沉淀大量资金，因为一个高价项目而拖累企业发展，甚至拖垮企业的现象并不少见。所以，开发商拿地一般颇为谨慎，即使晋升为“地王”，也不急于开工，而是进入较长的等待期。然而，如此一来，又会因为资金难以快速回笼，导致成本越压越重。

　　果不其然，中华企业2012年后相继入市的高地价项目陷入了“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。同时，反映在中华企业账面上的压力也不轻松。记者查询发现，2011年至2014年间，中华企业负债累累，总体负债规模上，从180亿元上升至335亿元，翻了近一倍。

　　正因如此，中华企业计划转型城市更新服务商，通过小股操盘、提供代建、帮助政府进行城市更新等服务，轻资产运作，进一步提升公司的经营效能。根据中华企业的经营计划，今年公司要实现“销售百亿、主营过百亿、资金回笼也要过百亿”等一系列目标，最终确保今年实现扭亏为盈。

　　业内分析称，眼下中华企业正抓住国资改革和大股东支持这两根救命稻草，实现自救。至于其结果如何，则需要交给时间去检验。