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万科业绩的火焰和海水 难掩毛利缓滞现实

2016年03月16日 16:27    来源: 新浪    

    地产杂志 - 张增艳

  万科重返老大宝座,但难掩毛利缓滞、城市分化的现实。

  3月13日,万科A(000002.SZ)发布了2015年的财报。纵观2015年,全国商品住宅销售面积为11.24亿平方米,销售金额为7.28万 亿元,较2014年分别上升6.9%和16.6%。受全国房地产市场回暖的影响,万科在期内实现销售面积为2067.1万平方米, 销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。

  2015年万科虽然饱受“万宝之争”的困扰,但仍然从绿地(2015年销售额为2301.0亿元)手里夺回了老大的宝座。只不过,呈现的业绩,升降互现,多半是火焰,少半是海水。

  营业额上升,毛利率下滑

  报告期内,万科实现营业收入1955.5亿元,较2014年的1463.9亿元增长33.6%;实现归属于股东的净利润为181.2亿元,较2014年的157.5亿元增长15.1%。其中,公司的毛利率为20.16%,较2014年下降0.79%。造成毛利下滑的原因是因为万科的营业成本由2014年的1025.6亿元上涨为2015年的1381.3亿元,增速为34.71%,超过营业收入33.6%的增速,因为万科在2015年的结算成本有所增加。而未 扣除少数股东损益的净利润率为13.27%,较2014年增长0.09%;基本每股收益为1.64元,较2014年的1.43元增长14.8%。 此外,万科在2015年的分红派息预案为每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息(以分红派息股权登记日股份数为基数)。

  万科的主营业务主要是房地产开发与物业服务(见表1),报告期内房地产开发取得的营业收入为1902.1亿元,同比增长32.52%;物业服务取得的营业收入为29.70亿元,同比增长49.41%。这主要得益于万科物业服务面积的增加,和2014年相比,万科物业服务已覆盖中国大陆64个大中城市,提 供服务的合同项目为980个,服务合同约定的建筑面积21,487万平方米,较2014年同期增长107.8%。

  表1:万科主营业务营收状况:(单位:万元)

    区域分化ing

  截至2015年底,万科进入中国大陆66个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域(见表2)。由此可见,万科在中国大陆仍然坚持聚焦城市圈带的发展战略。

  表2:万科区域公司业绩一览表

  虽然万科整体业绩尚可,但城市之间的分化也在加剧。在 万科进驻的14个城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),商品住宅销售面积从2014年4季度开 始率先回升,2015年销售面积较2014年增长35.1%,较2013年增长18.2%。而剔除这14个主要城市后,其余城市(广深区域包括:清远、福 州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、三亚;上海区域包括嘉兴、南通、镇江、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、温州、南昌;北京区域包括唐山、秦 皇岛、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济南、青岛、烟台;成都区域包括重庆、西安、郑州、贵阳、明、乌鲁木齐)的销售面积从2014年1季度 开始持续同比下滑,直至2015年2季度才恢复增长,且全年同比增幅仅为3.3%,全年销售面积并未恢复到2013年的水平。

  出现城市之间的分化主要是因为各地面临的库存压力有所不同。据悉,2015年底,上述14个城市的新房库存(已取得销售许可、尚未售出的面积)由年初的 1.55亿平方米下降至1.39亿平方米,库存去化周期(库存面积/最近三月移动平均成交面积)由11.5个月下降至8.4个月。

  “万科的业绩分布呈现了区域业绩不均衡的尴尬。这 和目前各个城市市场复苏力度不平衡有关系。比如部分三四线城市,整个销售业绩的提升就比较困难,这和此类城市库存规模相对高、楼盘营销较为困难有关系。另 外,包括清远、福州、温州等城市的楼市呈现了明显的复苏,而万科销售业绩并没有提高,或和可售房源不足的态势有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表 示。

  目前看来,一二线城市与三四线城市出现了严重的分化,一线城市及二线部分城市的库存处于可控范围,但三四线城市的去库存工作仍然十分严峻,相对于万科的整体布局而言,2016年仍需实行跑量策略。

  此外,万科自2013年开始投资海外项目。截至2015年底,万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。在2015年公司的销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8万平方米,贡献销售收入人民币28.8亿元。

(责任编辑:魏京婷)


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