地产杂志 - 张增艳

　　万科重返老大宝座，但难掩毛利缓滞、城市分化的现实。

　　3月13日，万科A（000002.SZ）发布了2015年的财报。纵观2015年，全国商品住宅销售面积为11.24亿平方米，销售金额为7.28万 亿元，较2014年分别上升6.9%和16.6%。受全国房地产市场回暖的影响，万科在期内实现销售面积为2067.1万平方米， 销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。

　　2015年万科虽然饱受“万宝之争”的困扰，但仍然从绿地（2015年销售额为2301.0亿元）手里夺回了老大的宝座。只不过，呈现的业绩，升降互现，多半是火焰，少半是海水。

　　营业额上升，毛利率下滑

　　报告期内，万科实现营业收入1955.5亿元，较2014年的1463.9亿元增长33.6%；实现归属于股东的净利润为181.2亿元，较2014年的157.5亿元增长15.1%。其中，公司的毛利率为20.16%，较2014年下降0.79%。造成毛利下滑的原因是因为万科的营业成本由2014年的1025.6亿元上涨为2015年的1381.3亿元，增速为34.71%，超过营业收入33.6%的增速，因为万科在2015年的结算成本有所增加。而未 扣除少数股东损益的净利润率为13.27%，较2014年增长0.09%；基本每股收益为1.64元，较2014年的1.43元增长14.8%。 此外，万科在2015年的分红派息预案为每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息（以分红派息股权登记日股份数为基数）。

　　万科的主营业务主要是房地产开发与物业服务（见表1），报告期内房地产开发取得的营业收入为1902.1亿元，同比增长32.52%；物业服务取得的营业收入为29.70亿元，同比增长49.41%。这主要得益于万科物业服务面积的增加，和2014年相比，万科物业服务已覆盖中国大陆64个大中城市，提 供服务的合同项目为980个，服务合同约定的建筑面积21，487万平方米，较2014年同期增长107.8%。

　　表1：万科主营业务营收状况：（单位：万元）

    区域分化ing

　　截至2015年底，万科进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域（见表2）。由此可见，万科在中国大陆仍然坚持聚焦城市圈带的发展战略。

　　表2：万科区域公司业绩一览表

　　虽然万科整体业绩尚可，但城市之间的分化也在加剧。在 万科进驻的14个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从2014年4季度开 始率先回升，2015年销售面积较2014年增长35.1%，较2013年增长18.2%。而剔除这14个主要城市后，其余城市（广深区域包括：清远、福 州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、三亚；上海区域包括嘉兴、南通、镇江、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、温州、南昌；北京区域包括唐山、秦 皇岛、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济南、青岛、烟台；成都区域包括重庆、西安、郑州、贵阳、明、乌鲁木齐）的销售面积从2014年1季度 开始持续同比下滑，直至2015年2季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为3.3%，全年销售面积并未恢复到2013年的水平。

　　出现城市之间的分化主要是因为各地面临的库存压力有所不同。据悉，2015年底，上述14个城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）由年初的 1.55亿平方米下降至1.39亿平方米，库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面积）由11.5个月下降至8.4个月。

　　“万科的业绩分布呈现了区域业绩不均衡的尴尬。这 和目前各个城市市场复苏力度不平衡有关系。比如部分三四线城市，整个销售业绩的提升就比较困难，这和此类城市库存规模相对高、楼盘营销较为困难有关系。另 外，包括清远、福州、温州等城市的楼市呈现了明显的复苏，而万科销售业绩并没有提高，或和可售房源不足的态势有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表 示。

　　目前看来，一二线城市与三四线城市出现了严重的分化，一线城市及二线部分城市的库存处于可控范围，但三四线城市的去库存工作仍然十分严峻，相对于万科的整体布局而言，2016年仍需实行跑量策略。

　　此外，万科自2013年开始投资海外项目。截至2015年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。在2015年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。