中国楼市“去库存”空间有多大？

　　近日,中共中央政治局会议提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

　　当下国内楼市真实库存有多大?未来市场的需求在哪里?在新的住房改革思路下,稳定房地产业发展的着力点何在?

　　库存:只卖不建,存量也够卖几年

　　国家统计局最新公布的数据显示,11月末,全国商品房待售面积6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米,也创下了历史新高。其中,住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算,这些待售住宅可供约1.46亿人居住。

　　从销售看,今年1-11月,全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测,全年销售将超过12亿平方米。据此测算,6.96亿平方米待售库存需要7个月的消化时间。

　　但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为,除待售面积外,企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目(除已预售)等也应当计入库存,这样一起统计后,我国房地产的真实库存要大很多。

　　“其实,最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算,目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的,这些潜在库存加起来不少于40亿平方米,而且这部分供应将在未来几年内集中体现,即使不考虑每年新开工建设面积,消化它们也需要几年时间。

　　中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为,2015年房地产市场库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23个至24个月。

　　从地区看,是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看,鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

　　需求:市场+保障,买房+租房

　　去库存前景如何,决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路,由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。

　　国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出,到2020年,要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算,按目前人均35平方米的水平测算,1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外,各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。

　　他认为,未来住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等,都是住房市场上的有效需求,针对这些需求的供给也是有效供给,“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求,供给侧改革要解决这部分的需求问题”。

　　值得一提的是,住房需求不等于购房需求。比如,面向青年群体租赁需求的长租公寓,也是去库存、稳市场的新领域。

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚认为,为满足新需求,房地产业应加快供给侧改革,包括减税降费、保障房货币化安置、增加公共品供给等,这些都是未来政策的发力点。

　　方向:“去库存”状态下房地产角色生变

　　业内人士根据国家统计局数据推算,到“十二五”末,我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。因此,今年以来房地产投资增速的明显回调,不是周期性而是结构性的,因为供求关系已完全逆转。在此背景下,房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。

　　孙立坚说:“过去我们都称房地产业是‘黄金十年’,这期间房地产投资增速每年都能保持20%以上,房地产上下游涉及多个行业,是拉动投资的中坚力量,是名副其实的经济引擎。但现在行业供大于求,库存严重,一方面要稳住房地产投资,让房地产成为中国经济的稳定器,另一方面地产商的定位也要随之改变,以前是城市开发商、建设商,未来要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。”

　　对地方政府来说,房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化,而需更加注重与其他产业的配套、结合。

　　养老催生了养老地产、安乐地产;“互联网+”催生出地产后服务,社区物业管理服务成为开发商争夺焦点;在“双创”氛围下,共享办公空间等新模式已经诞生。

　　“房产将更多扮演产业载体和容器的角色。房地产业的健康发展,更加需要其他公共资源和实体产业作为依托。”陈晟说,以上海张江高科为例,地产开发收入在持续下降,企业也正在变身为“投行型”产业地产企业。这种“地产+产业”的模式使房地产业走向稳定中国经济的舞台。