六大压力难消退 楼市是否真的回暖谁说了算?

    根据中国指数研究院的信息，今年2月份，在其重点监测的30个大中城市中，有24个城市的住宅成交面积呈环比上升，其中10个环比增幅超过50%。据此，一部分开发商认为房地产市场的"小阳春"已经来了。但上月在北京举行的"第六届中国房地产百强企业家峰会"上，来自地产开发企业的高管及一些专家学者则普遍认为所谓楼市"回暖"并没到来，楼市仍处萧条期。两种截然不同的判断，让市场信心再次踌躇起来，人们持币观望的情况再度抬头。

    回暖与否谁说了算

    楼市真的“回暖”了吗？前不久，有媒体曾组织了专门的调查。调查显示八成网民认为楼市未全面回暖，成交量上升现象只是昙花一现。有关专家认为，判断房地产触底回暖，不应仅仅依据“价”、“量”的短期回升，更应分析回升的原因。

    有研究人士分析指出，不少城市房地产市场的“小阳春”并非是这些地方楼市降价促销做得好，而是去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求，使二手房交易迅速地活跃起来，同时带动了一手房的交易上升。而部分开发商借机涨价，也表面上助长了“小阳春”的“暖”意。

    阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，今年2月份以来房地产市场所呈现的“小阳春”现象主要是以刚性需求为主，包括婚房和改善型住房需求。同时由于政府出台了一系列房地产行业利好政策，使企业开发成本一再降低，房价也日趋接近购房者心理预期，目前成交量反弹现象是去年到今年储蓄购买力的集中释放。但是这种情况并不是市场的一种常态，接下来成交量将会逐步放缓，并日趋稳定。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，今年二三月份市场成交量有所回升是个好现象，但在整个经济发展前景不能确定的前提下，并不能盲目乐观。一方面宏观经济环境未来的发展仍然存在着比较大的不确定性，经济增长放缓，失业率显著上升，这是当前我国面临的很迫切的问题。另一方面国家的房地产政策和金融机构本身行为之间还存在着不确定性，资本市场融资功能尚未恢复，消费者的信心还在恢复的过程中，还存在着一定等待观望的情绪。

    在“小阳春”行情的推动之下，很多开发商开始涨价。从一百、两百到五百、六百，一点点地探测购买者的心理底线。无疑，这些开发商实际上是想利用购房者买涨不买跌的心理，既借此提高价格，更主要是增加购房人的购买动力和心理压力。在上面提到的调查中，就有67%的网民表示，目前交投活跃度提升的楼市表现，是开发商恶意“炒量”制造的“小阳春”假象。

     六大压力难消退

    虽然，至2008年四季度以来，中央和地方政府不断推出促进房地产市场发展的政策措施，许多开发商也主动降价促销，在这两方面的共同作用下，购房者信心有所增强，特别是刚性需求浮出水面，今年来楼市才会呈现阶段性回暖。但种种迹象表明，楼市的“春天”不会如开发商设想的那么早的到来，也许他们心底是最为清楚不过。房地产业业内人士就总结认为，当前市场的压力已经突出飞表现在六个方面：

    一是经济形势依然严峻。受全球金融危机的影响，自2008年开始中国经济增长已经开始放缓。虽然在去年底以来各级政府出台了较强的刺激经济的政策，但政策效果的显现仍需要较长时间，目前的经济表现和状况仍不容乐观；

    二是房地产开发处于低潮。整体经济的不振，以及房地产市场的低迷，致使房地产开发企业的开发热情大减。在2008年各项建设指标增速均较缓的情况下，2009年1至2月全国土地购置面积和开发面积同比也均出现大幅下降，房地产新开工面积及开发投资同比增速亦快速回落。可见，目前房地产开发仍将处于低潮阶段；

    三是市场库存依然严重。总体而言，2008年度的库存与2007年相比，约有4至5成的增长。这反映了房地产市场成交遇冷的萎靡现状，即库存不断积压，无法按正常速度消化。虽然截至2月份的存量与2008年底相比，各城市都有相应减少，并未出现继续增长的现象，说明市场存量已过了最高峰，正稳步削减，但是存量依然不容乐观；

    四是新增供应持续增加。2008年因市场销售不畅，市场大量存量积压，致使很多在建项目纷纷放缓施工速度，新盘延期上市。但受到公司业绩及项目施工周期的影响，2009年这些楼盘将会重新上市。数据显示，2009年1至2月商品房的竣工面积大幅增加，这将直接影响未来2至3个月的新增供应也将出现相应增长。

    五是后继需求增长放缓。在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场正在逐步将由内需而主导，即当地的自住和改善性的刚性需求正在成为支撑市场的中坚力量。投机性泡沫已经逐步被挤出，来自国内外的投资性需求在经济形势动荡或不确定的多重因素影响下，将会更加审慎，短期内将暂时偃旗息鼓，很难兴风作浪。因此，在买方市场的格局下，在与卖方市场的不断角力中，理性的内需将缓慢释放。

    六是政府前期推出的保障性住房也将大面积上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用。以北京为例，到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；2010年以后，保障性住房上市面积和套数预计将更多，届时会对房地产市场供应的影响是整体性的。北京市社科院社会学研究所副所长戴建据此预测说“届时北京的房价会真正下降”。 

    所以，大多数专家认为，总体而言，当前楼市“回暖”缺乏经济基本面的支持，这只是市场调整阶段的一个正常波动，“回暖”极大可能是短期的、局部的和阶段性的。值得庆幸的是，在近几年来房价的大起大落逐渐让购房者在“出手与坚守”之间的抉择更趋理性，楼市在进一步的调整过程中，买卖双方的博弈较劲将更趋激烈。