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　　作者｜吴亚

　　楼市进入“黑铁时代”，叠加房企债券兑付的高峰期，能否如期偿还债务已成为检验房企安全性的“试金石”。

　　5月18日晚间，金辉控股(集团)有限公司(9993.HK)公告，公司已将21.36亿元资金存入中证登指定银行账户，用于五天后到期的一笔境内债券的的回售本金及利息。

　　结合往期公告来看，金辉控股在近半年内已连续完成多笔境内外债券的赎回，累计斥资近61亿元。

　　金辉控股还是少数到目前为止，仍保持着境内外债券市场“零违约，无展期”记录的民营房企。

　　虽为老牌房企，金辉控股却在2020年10月才在港股完成上市。并在次年举行的业绩会上，提出了2021年要迈入“千亿房企”阵营的目标。

　　可惜，2021年以来的房地产行情下行，让包括金辉控股在内的多数房企都遭受不小的冲击。最终，营收净利“双增”的金辉控股守住了“三道红线”的“绿档”之位，却未实现销售额破千亿的目标。

　　年内第三次赎回相关债券

　　金辉控股此次回售所涉及的债券为一笔境内发行的公司债，名称为“19金辉01”，2019年5月在上海证券交易所上市。

　　“19金辉01”未偿还本金额约20亿元，票面利率为6.8%，利息约1.36亿元。5月18日，金辉控股提前将本息21.36亿元划款至中证登，用于5月23日的到期兑付。

　　这是金辉控股在今年年内第三次偿还将到期债券，此前的4月底，其刚完成一笔规模为3.28亿元的“21前海金辉ABN001票据”的赎回。

　　算上去年10月及今年1月完成的两笔美元票据回购、涉资5.5亿美元（折合人民币约37.19亿元），即近半年的时间里，金辉控股赎回境内外债券已耗资61.38亿元。

　　金辉控股目前仍存续的几笔公司债，如“20金辉01”、“20金辉03”、“21金辉02”等在二级市场的价格也多保持稳定，保持在90元至100元区间，并未出现剧烈波动。

　　根据上市规则，在港股主板的上市企业只需公布半年报和年报，季报为自愿披露。因此，金辉控股最新的财报仅为截至2021年末的财务数据。

　　具体来看，截至2021年末，金辉控股未偿还借款总额527.942亿元。其中，于未来一年内须偿还的银行贷款为78.57亿元、其他借款16.47亿元、其他优先票据、公司债券及资产抵押证券所得款项72.88亿元，三者合计167.92亿元。

　　同期，金辉控股账面上的现金及银行结余为197.29亿元；但其中包含受限制存款及现金85.07亿元，即剔除这部分资金后，实际的结余仅为112.22亿元，并不足以覆盖前述超167亿元的即期债务。

　　此外，截至2021年末，金辉控股的贸易应付款项有136.04亿元，其中账龄在一年以内的贸易应付款项便达129.19亿元。

　　换言之，若算上即期的应付款项，金辉控股账面上现金存在一定的“紧张性”。在此背景下，今年以来金辉控股的三次偿债动作，也普遍被市场解读为其在力证自身财务上的安全和运营的稳健。

　　2021年“增收又增利”却无缘“千亿房企”阵营

　　事实上，与其他房企不同，金辉控股正是在房企融资新规“三道红线”政策出台后上市的首家内地房企。

　　作为一家发家于福建的老牌房企，金辉控股长期以来因发展步伐的平稳，被行业贴上“非典型”闽系房企的标签。

　　在2020年冲刺港股上市之前，金辉控股就已具备一定的规模。克而瑞数据显示，2019年金辉控股全口径销售额888.6亿元，排名百强房企第40位；权益销售额661.6亿元，排名第37位。

　　2020年10月29日，金辉控股成功登陆港股。根据彼时金辉控股通过聆讯后的资料集，截至2019年末时，金辉控股的净负债率达170%，现金短债比为0.7，即“三道红线”踩中两条。

　　但金辉控股仅用一年的时候，就让自己在2020年末“三道红线”数据全部归为“绿档”，成为首批达标的房企之一。

　　此后的2021年中、2021年末，金辉控股均守住了自己“绿档”的位置。截至最新的2021年末，现金短债比为1.17，净负债率为88%，剔除预收后的资产负债率为68.5%。

　　只是，业内对降杠杆如此迅速的金辉控股，始终保持着质疑。除了前述提及的不计入负债表中的应付款等类目之外，这些质疑还包括金辉控股的少数股东权益之争。

　　尤其在2020年时，金辉控股的非控股权益为145.5亿元，同比暴增219.85%；占股东权益总额的比重为40.29%，较2019年的占比21.27%也大幅提升。

　　最新的2021年，金辉控股的非控股权益仅为139.35亿元，同比微降4.2%；在总权益中的比重也下降至37%。

　　但与之形成对比的是，在利润分配时，金辉控股的少数股东却并未得到与其所掌握权益相匹配的利润。

　　具体来看，2019年-2021年，金辉控股的少数股东损益分别为1.81亿元、6.91亿元、4.18亿元，占同期净利润的比重仅分别为6.72%、22.1%、12.79%。

　　最新的2021年，在少数股东权益同比猛降39%的调节下，金辉控股实现了同期归母净利润的4.71%的正增长，为32.75亿元。

　　同期，金辉控股实现总营收400.3亿元，同比增长14.77%，进而成为了2021年里极少数“增收又增利”的上市房企。

　　对此，金辉控股在年报中的解释是，因2021年公司高权益比的并表项目陆续进入结转期，实现结转收入。

　　金辉控股还披露，截至2021年末公司的总土地储备为3319.48万平，权益土储建面2523.25万平，即按面积计土储权益比76%；而高权益比，则将为公司后续权益销售和权益利润的释放提供保证。

　　不过，守住“绿档”、“增收又增利”的金辉控股在2021年仍未实现千亿销售额的目标。

　　在上市首年即2020年，金辉控股完成了972.01亿元的全年销售额。并在当年的业绩会上表示，公司在2021年销售额有望突破千亿。

　　进入2021年，金辉控股在上半年实现销售额557.7亿元，完成全年业绩的58.88%。

　　但受下半年调控政策升级影响，金辉控股当年7-9月平均月销售额仅为58.6亿元，而上半年为92.52亿元。当年10月-12月的平均月销售额有所回升，但也仅回复到71.23亿元的水平。

　　最终2021年全年，金辉控股累计实现销售额947.2亿元，同比下降了2.56%。

　　值得注意的是，金辉控股2021年65.26%和33.77%的销售额，来源于二线城市和强三四线城市。在地产行情仍在触底的当下，便需警惕未来库存去化的潜在风险。

　　为适应外部市场环境的变化，今年3月，金辉控股曾进行组织架构的调整，将全国地方公司重新整合为九大城市公司，进一步聚焦核心城市；并更新为“总部-大城市公司-片区/项目公司”三级管控模式。

　　但与多数房企一样，金辉控股开年不利，一季度的销售表现也不佳，仅实现销售额105.2亿元，同比降幅约60%左右。