新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永

　　10月21日，世联行披露了三季报，前三季度净利润相比去年同期大幅下滑，降幅超80%。

　　世联行第三季度营业收入15.71亿元，同比下滑8.02%；净利润为306.51万元，扣非后则为-1596.3万元，出现亏损。

　　公告显示，业绩下降的主要原因是交易服务业务受经济影响在下降，同时主动控制小贷业务规模所致。

　　事实上，从2017年起，世联行主营业务——代理销售套数就在不断下滑，2018年下半年相比上半年直接腰斩。今年上半年公司则未披露相应数据。

　　为了对冲主营业务下滑的风险，公司近几年相继开辟了长租公寓与小贷业务，然而长租公寓目前仍处在前期投入期，持续亏损；赚钱的小贷业务则因国家政策，被迫开始主动缩减规模。

　　净利润下滑超80% 销售毛利率暴跌

　　今年前三季度，世联行营业收入与净利润分别下滑13.11%和82.48%，净利润下滑速度远超营收，主要原因是毛利率和净利率出现大幅下滑。

　　世联行前三季度销售毛利率与净利率分别为11.66%和1.3%，相比去年同期分别下滑9个百分点和5.94个百分点。

　　从公司半年报来看， 9项业务中，有6项业务毛利率出现不同程度的下滑，其余三项小幅增长，占公司总收入超过60%的“代理销售”与“互联网+”也在下滑之列。

　　在主营业务收入不断下滑的同时，相应支出却没有降下来，相比营收13.11%的降幅，营业总成本仅下滑了3.47%：其中占比最大的营业成本下滑3.23%，而管理费用则下滑7.56%。这也许是世联行净利润降幅超过营收的主因。

　　由于三季报并未披露营业成本明细，从半年报可以看出，营业成本中占比最大的工资奖金相比去年减少10.28%，低于营收下滑速度，在营收中的占比则在提升。另一项运营租赁费则大幅增长，由上年2.78亿元增长到4.13亿元。

　　对于运营租赁费的大幅增长，公司解释是“支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用”。

　　尽管世联行的资产运营业务，尤其其中的长租公寓业务在快速增长，然而这项业务仍是亏损的，上半年资产运营业务亏损达2.4亿元。目前业务处在前期扩大规模阶段，一方面出租率较低，另一方面前期分摊的租赁成本较高。长租公寓本身就属于回本周期比较长的生意模式，在业内公司普遍运营困难的背景下，公司的新业务何时盈利值得关注。

　　此外，前三季度世联行确认的违约金在大幅增长。本期营业外收入总额3857.7万元，比去年同期增长120.2%，主要原因除了政府补助，就是资产运营业务客户违约金增加，而公司的资产运营业务就是长租公寓和办公空间租赁。

　　传统业务持续失血 代理销售套数不断下滑

　　目前世联行主要业务还是交易业务。2018年代理销售业务占到总营收的44%，互联网+业务收入则占22%。公司的“互联网+”业务主要是通过“PMLS” 新房联卖平台，向开发商、渠道、购房者提供服务的平台，本质上也属于交易业务。这两项业务合计占到公司收入的近70%。

　　除传统的交易业务之外，近年来还涉足了金融服务与资产运营业务，前者主要是小贷业务，后者则包括长租公寓与办公空间租赁。公司资产管理业务则主要是通过发行基金收购写字楼，然后交由物业团队进行管理，这部分占比最小，在10%左右。

　　分业务来看，前九个月仍在增长的业务是长租公寓及办公空间租赁，以及物业管理业务，其中长租公寓同比增长46.04%，物管业务同比增长19.23%。相比之下，传统的交易服务业务下滑了22.58%，交易后服务业务（金融业务）则下滑了20.39%。

　　从代理销售套数数据来看，世联行传统的代理业务并不乐观。

　　2017年上半年至2018年下半年，公司代理销售套数分别为：26.72万套、22.99万套、22万套、11.9万套，呈不断下滑趋势。2019年上半年公司未披露这一数据，但是已结算代理销售面积和销售额分别同比下滑17.91%和4.99%。代理销售业务毛利率下滑了2.99%个百分点。

　　长租公寓及办公空间租赁业务继续亏损。而公司的另一项新业务——小贷业务，前三季度收入下滑31.83%。，世联行表示是“响应国家政策，主动控制业务规模”所致。截至三季末，公司的贷款余额比年初下滑19.97%，但仍高达30.33亿元。

　　小贷业务是除代理销售外，世联行最赚钱的业务。上半年毛利达到1.92亿元，占总毛利的48%。然而小贷业务除了面临政策限制风险外，还有大量坏账，公司披露，仅上半年被拖欠而涉诉的贷款金额就达到2.8亿元，当期计提的贷款损失准备金则为1144.68万元。

　　传统业务不断失血，盈利能力较强的小贷业务却被迫收缩，长租公寓与办公空间租赁业务则继续亏损。世联行该如何突围？