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开年首家赴港房企今日上市 德信中国故土项目权重过大负债率高企

2019年02月26日 15:41    来源: 投资时报    

  在宏观调控以及去杠杆政策叠加的背景下,高企的融资成本以及短期的还款压力使德信中国必须挂牌港交所

  《投资时报》研究员 王彦强

  “不是在上市,就是在上市的路上”——当融资难成为整个行业面临的困境时,越来越多的中国区域性中小房企,不约而同地把希望寄托在维多利亚港。

  据悉,2018年以来,包括正荣地产(61585.HK)、弘阳地产(1996.HK)、美的置业(3990.HK)等在内多家地产公司登陆港交所。

  尽管所募集资金额相对有限,市值表现亦差强人意——上述三家公司截至2月25日分别录得232.95亿港元、97.94亿港元及194.06亿港元,相较中国恒大(3333.HK)的3306.97亿港元,碧桂园(2007.HK)的2350.94亿港元和融创中国(1918.HK)的1512.62亿港元,只是一个零头,但多出一个公开融资渠道的意义自然不同一般。

  胡一平显然将这一切看在眼中,他辖下的德信中国控股有限公司(下称德信中国)有望成为2019年赴港上市房企的头一家。

  招股书显示,德信中国成立于1995年,总部位于杭州,其主营业务以房地产开发为主,还包括酒店经营和物业租赁方面业务。

  2月25日公告显示,此次IPO德信中国将发售5.32亿股,香港公开发售股份最终数目为1690.6万股,占此前初步可供认购5320万股的32%,国际发售项下股份最终数目则增至5.15亿股,每股发售价也调降至2.8港元,拟筹资约13.73亿港元,募集资金主要用于现有项目的开发、收购土地储备以及公司营运资金。

  据了解,该公司的独家保荐人是建银国际。2月26日该公司在港交所主板上市,盘中最高摸至2.82港元/股,较开盘价微升0.71%。

  《投资时报》研究员注意到,德信中国的地产项目目前主要集中在浙江以及长三角地区,易受到该地区房产价格波动及政策影响,且该区域竞争压力较大。另外,在地产行业景气度下滑的当下,德信中国的融资成本较高,银行抵押贷款只占其总融资额的12.21%,利息资本化比例高企,短期偿债压力不可小视。

  区域局限

  以全国范围考量,有着“浙江房企四小龙”称号的德信中国的知名度并不算高,这或与其长期以来的布局有关。

  据招股书显示,截至2018年11月30日,德信中国共有107个处于不同开发阶段的物业项目。

  其中,28个位于杭州,26个位于温州,18个位于胡本人的家乡湖州,而台州、舟山、衢州分别有5个项目,宁波、金华、徐州各占4个项目,南京开拓了两个项目,余下项目分别位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。

  从德信中国物业开发分布情况来看,其主要集中在浙江省以及长三角地区,可以说该地区的经济和金融状况、房地产供求关系、政府政策、利率和资本供应等等因素都会对德信中国的地产项目产生较大影响。

  截至2018年11月30日,德信中国的土地储备总计为693.39万平方米,其中589.87万平方米位于浙江省,占比高达85%。具体来看,浙江杭州、湖州、温州等地是其“重仓区”,分别持有24个、17个和26个项目。

  虽然德信中国在招股书中表示,长三角地区城镇的分布密度为全国平均水平的四倍,房地产市场存在巨大增长潜力,但除上述浙江三地土储外,德信中国目前在其他长三角城市的土储占比并不高。

  值得注意的是,截至2018年11月30日,在德信中国的土储资产包里,开发中物业的建筑面积约为559.2万平方米,占其总土储的80.65%,已竣工物业总建筑面积约52.38万平方米的,占总土储的7.6%,未开发物业的建筑面积约81.81万平方米,仅占总土地储备的11.8%。

  数字背后释放的信号就是随着大部分项目竣工结转,该公司在短期内营收增速可观,但公司若想保持长期业务增长,急需其拓宽土储版图。

  德信中国在招股书中这样描述其战略:公司将继续巩固长三角地区的市场占有率,并计划将业务扩展至长三角及全国的主要城市,如武汉、郑州、长沙等。

  不过,不知是否因浙系常年偏安一隅,浙系房企外拓的路数,不如闽系“激进”,故而也时常遭遇“水土不服”。

  此前,提出“三点一面”——即以杭州、上海、深圳为点,以长三角富裕县市为面城市布局的滨江集团(002244.SZ),就曾被外界质疑,而2017年房地产营收下滑近三成的表现,与其倡导的城市布局似乎也有些“货不对板”。

  目前,德信中国品牌辐射区域多为三四线城市,未来如何在保持上述地区盈利增长的基础上,踩准节点进入其他城市,乃至从几乎已经被头部房企垄断的一二线楼市中分得一杯羹,或是公司接下来即将面对的课题。

  偿债压力凸显

  房地产企业是资金密集型企业,从拍卖土地、项目开发到后期的销售和物业管理,都离不开外部资金支持。因此考察房企的融资渠道、融资成本以及利息资本化政策非常重要。

  招股书显示,德信中国主要融资渠道包括银行贷款、信?融资、资产管理计划及预售所得款项。

  2015—2017年及2018年9月30日(下称报告期),德信中国未偿还即期及非即期银行及其他借款总额分别为45.63亿元、81.23亿元、101.36亿元及人民币106.99亿元。而报告期内,德信中国借款总额的加权平均实际利率(即期内产生的实际借款成本除以期内未偿还加权平均借款)分别为11.00%、9.86%、8.33%和8.34%。

  其中,报告期内银行借款的加权平均实际利率分别为6.30%、5.59%、6.08%及6.02%。

  然而招股书显示,借款利率最低的银行抵押贷款只占总融资额的12.21%,另外信托及资产管理分别约占其总融资额的47.5%及38.8%。显然该公司融资成本较高,缘于其他类融资占比较小。

  另外,从账龄来看,该公司截至2019年9月30日,一年以内需偿还的借款额为58.06亿元,占其总融资额的54.27%。第二年需偿还的借款额为26.76亿元,占总融资额的25.01%。

  而同期德信中国的现金及现金等价物为49.87亿元。

  需要注意的是,房企的借款主要用于房地产开发,借款产生的利息应该一部分资本化,一部分费用化,每个企业都可以灵活地调整二者比例。

  据招股书显示,报告期内,德信控股的资本化利息分别为2.87亿元、4.12亿元、4.85亿元及4.52亿元。占其银行及其他借款的比例(资本化比例)分别为50.89%、60.68%、53.07%、58.93%。从以上数据可以看出,德信中国最近几年该数值都在50%以上,2018年前三季度资本化比例上升至58.93%。利息资本化比例越高,后期结算项目的毛利率也会越低,当期的会计利润就显得较高。而德信中国报告期内毛利润分别为10.4%、13.0%、23.4%、32.4%,后期恐有下滑风险。

  招股书显示该公司近几年的毛利率和净利率逐步上升,股本回报率近三年一直维持在30%以上,其主要原因是该公司在2015年加足了杠杆,使得2016年的净资产负债率达到惊人的435.2%。

  招股书显示,德信中国报告期内的净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、103.1%,从数据中中可以看出资产负债率自从2016年以来一直下降,但净资产负债比例仍然高达192.6%。

(责任编辑:马先震)


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