中南建设虚胖：总资产2187亿为净资产10倍 资产负债率90%靠调节计量方式减负

　　长江商报消息□本报记者沈右荣

　　一边声称偿债能力强、现金流风险低，一边融资22亿还债，正在向全国市场扩张的区域性房企中南建设（000961.SZ）自相矛盾的言行，难掩其盈利能力不强的苦涩。

　　财务数据显示，2015年至2017年，中南建设营业收入与净利润（指归属于母公司股东的净利润）不相匹配，净利润接连下降。2018年前三季度，其净利润出人意料地大幅飙升，但在房企竞争日趋激烈的情况下能否持续还很难说。

　　中南建设主营业务为房地产开发和建筑施工，近年来走在高速扩张路上。2018年经营触角挺进重庆、合肥等多个城市，全年新增项目达111个。

　　大肆扩张使得中南建设资产规模急剧扩大。截至去年三季度末，其总资产已达2186.67亿元，短短两年翻了一倍多。然而，公司明显虚胖，其净资产仅有220.64亿元，接近总资产十分之一。

　　快速扩张与频繁融资相伴。截至去年9月底，公司负债总额接近2000亿元，资产负债率达89.91%，位居同业前列。

　　或为了降低负债率，中南建设公告称，从2018年10月1日，对公司投资性房地产改为公允价值计量模式。此番财技将使得其投资性房地产账面价值暴增八成，资产负债率下降0.56个百分点。

　　1月17日，中南建设回复长江商报记者称，公司净资产小缘于前期利润水平较低，公司调增对投资性房地产计量方式，目的是使公司资产负债表能更准确反映公司实际财务状况，同时会使资产负债率略有降低。

　　2187亿资产市值仅217亿

　　千亿资产百亿市值，中南建设似乎不被二级市场上的投资者看好。

　　中南建设的前身是大连金牛，2003年3月登陆深交所。2009年中南建设借壳重组，控股股东由东北特钢变更为中南地产（2012年更名为中南城建），实控人变更为陈锦石。

　　从经营业绩方面看，中南建设的成绩单并不亮丽。2009年至2018年的10年间，2015年以前的7年，公司的建筑施工业务收入高于房屋销售收入。近三年，公司房屋销售收入占比大幅提升，至2017年，房屋销售收入贡献了公司73%的营业收入。2009年至2013年，公司营业收入和净利润均呈现稳步增长态势， 其营业收入从56.84亿元攀升至183亿元，净利润从5.6亿元增长至12.09亿元。

　　目前来看，2013年是中南建设的业绩分水岭。从2014年开始，经营业绩呈现下滑式波动。当年，营业收入增长至218亿元，而净利润则下降至9.59亿元，降幅为20.69%。2015年，营业收入和净利润双降，分别为204亿元、3.51亿元，降幅为6.16%、63.37%。2016年，营业收入大幅飙升至344.40亿元，而净利润延续下滑走势，下降3.63%至3.39亿元。2017年，虽然净利润大增78%至6.03亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有1.1亿元。

　　不仅如此，2014年至2017年，中南建设的营业收入和净利润走势还相背离。2014年、2016年，营业收入大幅增长，而净利润却在下降。

　　单纯从经营数据看，2018年，中南建设打了一个翻身仗。去年前三季度，公司实现的营业收入为299.96亿元，同比增长57.71%，而净利润达12.67亿元，与前三年净利润之和相差无几，其增幅高达223.19%。只不过，这种高速增长的业绩能否持续还难以判定。

　　可以判定的是，二级市场上，中南建设的股价走得并不好看。去年1月18日，公司股价为8.32元，今年为5.85元，时隔一年下降了约三成。

　　与此同时，截至2019年1月18日，公司市值只有217亿元，约为2186亿元总资产的十分之一，跟公司220.64亿元净资产旗鼓相当。

　　对于中南建设净资产较小现状，公司回应称，缘于前期利润水平较低。

　　高速扩张资产两年增千亿

　　借壳上市之后，中南建设开启了扩张模式，至今，扩张之路已经走了10年。

　　财报显示，2009年，中南建设总资产为171.41亿元，只是一家立足江苏的区域性小型房企。到了2016年，其总资产达1171.35亿元，首次突破千亿元，跻身千亿房企俱乐部。

　　近两年，中南建设加速扩张。根据公司向长江商报记者提供的销售数据，2017年，公司销售金额达963亿元，较2016年的502亿元增幅超过90%。2018年，销售金额突破1500亿元，增幅超过50%。其中，2018年12月，单月销售金额达206.6亿元，环比增长80%。

　　销售金额急剧增长的背后，是中南建设疯狂拿地，即储备新的项目。2017年，公司加速全国布局步伐，除深耕江苏、浙江、环沪、山东区域以外，新进深圳、宁波、郑州、成都等29个城市，全年新增项目98个，规划建筑面积合计1499万平方米。进入2018年后，中南建设加快兼并收购项目和中小型房企，兼并收购类项目货值占比不低于30%。这一年，公司新增项目111个，规划建筑面积合计1596万平方米，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

　　高速扩张让总资产急剧扩大。截至2018年9月底，其总资产首次突破2000亿元大关，达到2186.67亿元，这一规模较2016年三季度末的1081.12亿元增长了一倍多，短短两年，总资产增长了1100亿元，增幅为102.26%。

　　从中南建设的地产业务的战略布局看，公司押宝宁波、郑州、温州、惠州、梅州等三四线城市，三四线城市的布局占比在七成左右。此前，公司曾因布局三四线城市而“受伤”，2014年至2016年，盈利能力接连下降。彼时，公司调整策略，布局一二线城市。

　　近两年，受棚户区改造的货币化安置政策影响，三四线城市市场活跃，房价涨幅也较大。但是，目前来看，大部分三四线城市人口呈净流出状态。在这一背景下，中南建设重仓三四线城市，风险不小。

　　声称不缺钱仍融资22亿还债

　　随着中南建设大举扩张，公司的负债也急剧飙升，借助高周转模式扩张，一旦周转速度放缓，将面临不小的财务风险。

　　截至2018年9月底，中南建设的负债总额为1966.04亿元，较2016年9月底的906.53亿元增长了1059.51亿元，增幅为116.88%， 略高于总资产增速。其中，近一年来，流动资产增长609.85亿元，流动负债增长603.07亿元，二者相差无几。

　　负债的快速增长使得公司资产负债率偏高。截至去年9月底，公司资产负债率为89.91%。

　　备受质疑的是，近期，公司公告称，将公司投资性房地产计量模式由成本计量改为公允价值计量，此番调整，不考虑其他因素，公司所有者权益将增加14.8亿元，资产负债率将下降0.56个百分点。

　　中南建设回复长江商报记者称，截至去年9月末，公司有息负债只有563亿元，刚刚超过公司全年销售金额的1/3，大大低于行业平均水平，且有息负债中一年以内的仅有156亿元，低于同期公司现金余额216亿元。因此公司实际偿债能力强，安全性高。此外，如果剔除预收账款因素，公司资产负债率只有41.7%，明显低于行业平均水平。因此，公司实际现金流风险低。

　　不过，与 “不差钱”相对的是，中南建设频频募资。

　　2019年1月8日，中南建设公告称，拟发行2019年度第一期22亿元资产支持票据， 用于偿还6笔于本月到期的现有银行贷款等有息负债，合计借款金额约为23.79亿元，计划待偿还金额22.18亿元。截至目前，公司在发行的融资产品包括3只中期票据、一只公司债、4只定向融资工具，合计为108亿元。

　　备受关注的仍是中南建设的高速周转模式。截至去年9月末，其存货余额为1398.11亿元，较两年前翻了一倍，而其周转天数为1434.64天，接近4年。在房企竞争加剧的形势下，一旦存货周转不达预期，将危及现金流。

　　值得一提的是，上月，中南建设向山东省高级人民法院起诉青岛李沧区政府，追讨一笔高达7.71亿元补偿款。这似乎表明公司回款不力。

　　中南建设回应称，上述诉讼尚未开庭，有关事项不涉及计提坏账准备事宜。