海伦堡赴港IPO补血：举债243亿元扩张违规开发频发

　　沈庹斑马消费

　　今年以来，已有4家内地房企先后登陆香港资本市场，海伦堡中国控股有限公司（下称：海伦堡控股）也选择了这条“捷径”。

　　不过，在现有形势下登陆港股，海伦堡控股恐怕要面对不小的困难。

　　近几年来，公司实施全国性扩张导致债务高企，另一方面，不合规开发、合同纠纷等问题集中爆发，成为除资金以外对这家广州中型房企的最大考验。

　　误判市场后

　　大举扩张负债243亿

　　今年，正荣地产（06158.HK）、弘阳地产、大发地产和美的置业4家内地房企陆续在港上市，前三者与海伦堡控股均创立上世纪90年代。

　　1998年，海伦堡控股在广州创立，公司先后在广州番禺开发华景新城、中颐海伦等高端地产项目，让公司获利不菲。

　　2014年，公司创始人黄炽恒对外高调宣称不看好房地产行业，未来受多种因素制约，行业已进入困难阶段。

　　恰恰相反，2015年房地产市场逐步回暖，供需两端宽松政策频出，促进了市场量价稳步回升局面。

　　海伦堡控股未能抓住这一利好，以至于2015年营收仍在百亿以下，当年营收98.02亿元，溢利8.36亿元。

　　公司频频使用外部并购的方式以求快速壮大。

　　2015年，海伦堡控股收购4家公司股权。而仅在今年上半年，就已收购21家公司股权。

　　截至2018年8月31日，公司在全国已有112个项目，总建筑面积2340万平方米。

　　随着并购加速，公司规模得以快速壮大。2016年和2017年营收分别为142.28亿元和143.56亿元，同期溢利28.98亿元和19.8亿元。

　　不过，财务压力随之而来。2015年至2018年上半年，公司未尝还借款分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元和243.2亿元，同期公司拥有现金及现金等价物分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元和51.55亿元。

　　净资产负债比率居高不下，2015年至2018年上半年，分别为128%、69.4%、83.4%和103.1%。

　　今年公司设定了500亿元的销售任务，至9月底完成330.1亿元，余下的170亿元则要看未来两个月的表现。

　　不合规事件和合同纠纷频发

　　随着公司全国性扩张，合同纠纷和不合规开发事件也逐渐被放大。

　　2017年12月，子公司上海松江国际医药城被海伦堡控股收购前，原告与上海松江国际医药城的原股东苏州中驰发生借款纠纷，苏州中驰未能全额给付本金及利息被诉至法院，上海松江国际医药城成为共同被告。

　　2017年12月，公司出售前子公司湖南景上前，对湖南景上合同下责任提供担保，因为原告与湖南景上物业交付纠纷而成为共同被告。

　　2018年3月，子公司北京润倍拒绝支付收购项目公司股权首付款被诉至法院，海伦堡控股就子公司合同下责任提供担保，亦成为共同被告。

　　2018年4月，公司向珠海丽普盾收购收购佛山丽普盾100%股权，原告诉收购前马凯未经原告知情与公司订立股权转让协议，公司成为被告之一。

　　除此之外，子公司四川联兴亦涉商品房合同纠纷，涉及金额530万元。

　　斑马消费梳理发现，海伦堡控股各地子公司与消费者的商品房合同纠纷频发，初步统计涉及昆明、中山、惠州等地子公司不少于15宗，还有与华夏银行、招商银行等金融机构的借款纠纷等。

　　在报告期内，海伦堡控股有10家项目公司在取得所需许可证之前就已违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；还有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围违规。

　　不仅如此，海伦堡控股频频踩雷，2018年5月，武汉当地媒体曝光海伦堡控股在当地的海伦堡军山、海伦小镇和海伦春天项目，未按规定公示商品房价目表，发布不实价格和销售信息等问题；10月，海伦堡全资子公司武汉海颐公司在武汉贾岭村13.54亿元摘牌的两宗土地，7亿元土地款疑似走过场的事件亦被中央级媒体曝光。

　　去年10月，海伦堡控股在成都海伦印象项目中通过虚假身份定购方式锁定房源，引发购房矛盾纠纷，被成都房管部门严惩。

　　最牛散户黄炽恒

　　今年57岁的黄炽恒拥有海伦堡控股97.40%的股权。虽然在2014年对房产市场有过误判，但对股票的投资，海伦堡控股董事长黄炽恒鲜有失手。

　　早在2009年，黄炽恒与其弟黄楚欣建仓上海莱士，一年后上海莱士飙升150%，黄炽恒被媒体发现，最牛散户的称号加身。

　　2012年，上海莱士股价继续上涨，黄炽恒兄弟俩浮盈3个多亿。