金地集团孵化金地商置这个蛋，谁是最大受益者

　　“30年的历程，充满挑战，充满机遇。既有拼搏奋斗的艰辛，又有收获成功的喜悦。”

　　近日，在金地集团成立30周年的晚会上，年近花甲的董事长凌克显得颇为兴奋与感慨。

　　然而，曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团，已经掉落到第二梯队。

　　即使在这种情况下，凌克依然对金地集团的发展表示出了“满意”。

　　《国际金融报》记者查阅金地集团的年报发现，金地集团除了住宅开发业务之外，还有商业地产和金融业务。

　　而作为金地集团大力打造的商业地产上市平台金地商置，在这些年已经悄然壮大，但金地集团因此收获的果实，或许没有预想的那么多。

　　金地商置初衷和“成分”

　　金地的商业地产起步比较早，但真正意义上的发力，始于2012年。

　　2012年9月15日，金地集团公告称，通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司，以16.54亿港元的对价，收购星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。

　　在完成收购、高管入驻等动作后，星狮地产正式更名为金地商置，其定位为金地集团“一体两翼”中的商业地产一翼。

　　然而，金地商置似乎违背了上述初衷，在正式上市之后先由母公司注入项目，再屡屡吸纳住宅项目资产并收购优质地产公司。

　　2013年8月，金地商置公告称，计划以12.73亿港元向母公司金地集团收购沈阳、西安、宁波、天津及北京多项物业权益。

　　上述收购于2013年10月28日完成，彼时,业内人士认为，这是金地集团向金地商置“输血”，以帮助金地商置完成初期的扩张。

　　随后，金地商置开始了以并购方式为主的土储扩张之路。

　　2015年5月18日，金地商置附属公司收购大连汇载置业；6月20日，金地商置又收购北京瑞达鑫远科技有限公司全部股权；12月7日，金地商置以现金5625.2万元收购宁波万林新城置业有限公司80%权益；12月21日，金地商置以3.43亿港元收购BestbeatLimited。

　　2016年6月，金地商置收购北京瑞达鑫远100%股权；11月，金地商置完成对广电地产74%股权的收购，从而获取500万平方米左右的土地储备。

　　翻看金地商置2017年年报，纯住宅项目占比已经超过金地商置总项目的半壁江山，这还不算商业与住宅综合体的份额。

　　2017年，金地商置的合约销售额为452亿元，是2013年的10倍。

　　虽然金地集团董事会主席黄俊灿多次在公开场合强调，要想迅速发挥金地商置的作用，首先要有一定的规模，只做商业地产会比较慢，但此种说法并未使金地商置免于与金地集团形成同业竞争、违背其定位初衷的质疑。

　　值得注意的是，在金地商置的快速发展过程中，一方面是母公司金地集团对金地商置注入项目，另一方面是金地集团在金地商置中的持股比例不断被稀释。

　　数据显示，截至2017年12月31日，金地集团对金地商置的持股比例已从最初的67.45%被稀释到41.39%。

　　在2013年1月、5月和2014年，金地商置合计向管理层授出超过11亿股股票期权，其中凌克、黄俊灿等4名执行董事，拥有5.5亿股，占比超过六成，如果全部行权，管理持股将超过10%。

　　此外，凌克团队控制的瀚领还认购商置1.55亿股股份。

　　或源起于MBO未果

　　金地集团为何会出现发展速度减缓、控股子公司金地商置快速发展且股权被稀释、而管理层持有金地商置股权不断增加的现象？

　　对此，有市场观点认为，金地集团成立金地商置并在一定程度上为其输血，原因或在于早先金地管理层有意对金地集团进行MBO未果。

　　2000年初，中国福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

　　金地集团成功赶上这波房地产上升红利，并于2001年成功登陆上交所。

　　然而，仅仅两年之后，当时金地第二大股东深圳控股，便把手中13.11%的股份转让给了金信信托，剩下的5.56%转给了金信信托的主要股东通和控股。

　　彼时，金信信托除了在中国股市里享有“江南第一猛庄”的称号，更因其参与伊利、长虹等多家企业的MBO（管理者收购），而被认为是MBO界当仁不让的“行家”。

　　成为二股东之后，由于金信信托既没有向金地集团委派董事，又时不时与金地集团在资本市场上互动，比如发起了当时轰动一时的“双龙信托计划”，这让一些市场人士认为，金信信托实则在为凌克后续对金地实行MBO进行铺垫。

　　然而，随着金信信托的全面崩盘，无论凌克是否真有借金信信托对金地集团实行MBO的想法，这都化为了泡影。

　　在2005年的最后一个交易日，金信信托的“公开账面”上出现巨额亏损，使得这个“金融帝国”的另一面迅速被曝光。

　　无奈之下，金信信托只得把手中大部分金地股票出售给福田建设。

　　业内人士表示，2006年-2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，中国房价开始呈现爆发式增长，金地股价也势如破竹，一涨再涨，凌克领导的金地管理层班子也因此失去了回购的希望。

　　而后，金地集团才着手于成立金地商置。

　　“对现状满意”

　　截至2017年底，金地集团的销售规模达1408亿元，这一规模比金地2001年上市前猛增264倍。

　　然而，细看这1408亿元的销售规模中，能够结转成为营收的仅有376.62亿元，“缩水”了近3/4。

　　再看招商蛇口、保利和万科（四家合称“招保万金”）。

　　2017年，三家分别实现营收754.55亿元、1463.42亿元、2428.97亿元，分别是金地营收的2倍、3.9倍、6.4倍。

　　这是为何？

　　在凌克团队被质疑为“忙于MBO”和增持金地商置股份的这段时间，中国房地产市场格局逐渐从“招保万金”演变为“碧万恒融”。

　　曾经位于第一梯队的金地，近些年虽然仍然坚持在各大房企流量金额排行榜的10-15名，但受制于权益占比过低，其高流量金额始终难以转换成实际的营收。

　　“具体来说，在公司的经营上，我们追求业务规模的不断壮大，但不唯规模。讲究短期目标与长期目标的平衡，讲究利润与规模的平衡，讲究效益与责任的平衡。”凌克在晚会上如是说。

　　金地有关方面认为，不同的的房企有不同的经营发展理念，目前公司取得的业绩是长期坚持“平衡发展观”的必然成果，并符合公司的发展预期。