以公司名义购房“泛滥” 监管清查违规涉房贷款

　　李静，某上海小企业主，小有资产，爱好理财，对各类投资富有极大的兴趣。在房价高涨的当下，上海房产便是其眼中的热门投资项目。不过，可惜的是，在上海，她属于限购人群。

　　李静从网上看到，以公司名义买房，可绕开“限购”。心动之下，李静多方打听详细操作方式，最终从友人处得知了一种注册“空壳公司”购房的方式。

　　注册一家空壳公司→用名下其他公司为空壳公司做担保→空壳公司从银行获得一笔授信→全款买房。简单四步，绕过限购，“曲线买房”，而以空壳公司贷款买房还可便于后期资产转让。

　　这并非“天方夜谭”，《国际金融报》记者多方采访了解到，这种方式可行，且有成功案例。

　　不过，李静告诉记者，她还是时机选晚了。银行对公贷款经理对她说，目前这种做法暂时行不通了，监管层已关注到这类风险，相关人士近日正进驻银行逐笔“清查”这类贷款合同。

　　就“清查”说法，《国际金融报》记者也向沪上银行人士进行了求证，并得到了某沪上银行风控部人士的确认。

　　“曲线购房”大行其道

　　近年来，房地产调控不断升级，但人们买房发财暴富的念头却未曾湮灭：不管是微信群、公众号，还是微博、论坛等网络平台，甚至是一些知识付费平台，“在哪买房”、“买哪个片区的房”、“如何破限购限贷”、“怎样最大化地利用债务杠杆”等问题仍然是讨论最热的话题。

　　大众似乎早已形成了“固定思维”：楼市调控没用、越调控越涨、房价永远涨、货币每年都大幅贬值、买到就是赚到……逮住机会赶紧买房上车，哪怕是高成本、高杠杆。

　　在这种认知下，大家都在想尽办法“曲线购房”。其中，以公司名义购房便是常用的手段之一。

　　记者注意到，最近，以公司名义买房的现象似乎变得常见起来，而且受到公司客户关注的项目多为高端项目，如近期刚完成摇号排序的上海知名高端物业项目翠湖天地。

　　网上房地产信息显示，翠湖天地项目此次开盘最高价为19.68万元/平方米。而该项目于2015年11月16日的一次开盘，单价最高甚至达到了22.78万元/平方米。如果按照最高单价19.68万元/平方米计算，一套390平方米的大平层总价近8000万元。

　　4月10日，翠湖天地完成了摇号排序，其中不乏持有港澳居民来往内地通行证来买房的梁×伟、钟×良（证件号码H开头），还有一个工作室名字也很熟悉——陈思成×××作室。

　　而更让人议论不休的是，在项目公布的个人客户当中，内地客户125组，非内地客户46组；另外还有公司客户214组。根据上海公证协会网站披露的公开信息，翠湖天地项目商品住房销售摇号排序共计385组。这意味着，此次认筹摇号项目的购房者中，公司客户竟然占到了55%。

　　“公司购房的最大特点就是可以绕过限购的管控，是当前限购中的一个漏洞，对于类似的做法，显然也被当前很多购房者所利用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时说。

　　据了解，目前很多城市出台了针对个人的限购令，但对公司购房基本都没有太大限制，上海也一样。目前上海的限购政策针对公司买房采取了“宽进严出”的做法。除个体工商户之外，中国公民注册在中国境内的公司均有资格在上海购买商品住宅，只是购买之后3年内不能转让。

　　公司买房有了“进阶版”

　　记者采访了解到，以公司名义买房虽可绕开“限购”，但通过这种方式买房需要一次性付全款，且买主购买房产后每年都需要缴纳高额的税费，转让房产时还需要办理繁琐的手续。

　　考虑到后期处理房产的复杂性，《国际金融报》记者在采访过程中了解到，现在以公司名义买房还有了“进阶版”。

　　具体路径如上述李静所述，即先建立一个空壳公司，将自身定为法人代表；接着用另一家已存续的公司给空壳公司担保，并证明还款来源，然后这家空壳公司便可从银行获得一笔授信，用以全款买房。

　　在采访多位业内人士后，记者了解到，以公司名义买房，房子就是公司的固定资产。若以存续已久且有正常经营业务的公司名义购房，虽然可以避开限购，但是会有资产混同，公司财产和个人财产不分的风险，给后续资产转让、出售带来许多麻烦；与此同时，在房产转让时，如果将房产转到个人名义的话，费用会相对较高。而以空壳公司的名义买房，在转让时，可通过股权转让的方式，节省部分税费。

　　但是，银行会给空壳公司贷款吗？这种方法可操作性如何呢？

　　据《国际金融报》记者多方了解，目前已有通过此法成功购房的案例。

　　一位知情人士向《国际金融报》记者透露，在日前炒得沸沸扬扬的瑞安翠湖天地项目中，也不乏通过前述路径成功购房的案例。

　　而上海某新楼盘销售人员也告诉《国际金融报》记者，采用上述方式，只需提供法人代表、公司委托书、企业纳税证明，只需20余天的周期，就能正常贷款购房。

　　警惕合规风险

　　虽有成功案例，但多位银行业人士均告诉《国际金融报》记者，由于银行审核企业贷款资质时，需要看企业流水，所以正常情况下并不会给空壳公司放贷。

　　那么，这种操作合规吗？

　　交通银行首席银行分析师许文兵在接受《国际金融报》记者采访时表示，由于监管方面目前没有出台对应的条款，从法律层面来说，银行的上述操作本身是不违规的。但在日常监管中，监管部门会查贷款公司流水以及贷款资金流向，如果以其他理由贷取的款项最终被用于购买商业住房，将会有合规风险。

　　许文兵进一步强调，部分购房者在通过房地产商或中介，以空壳公司购买房产时，房地产商或中介或许会对壳公司进行虚假包装，以便顺利从银行贷款。而这种情况下，银行若是放贷，可能也会落下“审查不严”的“罪名”。

　　从去年下半年以来，监管部门严查消费贷违规进入楼市、股市，不少银行都因为“贷后管理不到位，导致个人消费贷款被挪用”、“贷款三查制度不到位”等原因屡屡被罚。而今年，监管力度丝毫不减，据相关媒体不完全统计，仅今年第一季度，就有十余张罚单涉及房贷业务。

　　此外，还有银行人士告诉《国际金融报》记者，今年以来，监管部门还严查信用卡资金违规进入楼市、股市现象，开起罚单也是毫不手软。

　　对此，融360房贷分析师汤传尧在接受《国际金融报》记者采访时则表示，银行是否免于处罚，很大程度上跟贷款能否及时还清有关。公司贷款买房，还款周期是短于个人贷款买房的，压力会更大。如果不能及时还清，就会有很多麻烦，银行相关经办人会受到问责。如果被监管部门发现违规放贷，还会对银行追加惩罚措施。

　　“部分公司购房行为隐含炒房目的。针对以公司名义购房，预计接下来会有各类新的政策出台，进而也会影响此类群体的实际置业计划。”严跃进表示。

　　实际上，监管方面已经注意到此类风险。沪上某银行风控部人士告诉《国际金融报》记者，近期监管部门相关人士正进驻其所在银行逐笔“清查”这类贷款合同。