锐见财报之地产：北辰实业经营压力凸显

　　北辰实业3月21日晚披露年报显示，2017年实现销售收入223亿，与2016年226亿的销售额基本持平，而由于结转确认原因，营业收入同比2016年大幅增长57%，达到154.57亿元，归母净利润11.4亿元，增长90%，利润额也创出历史新高。

　　利润大增的同时，分红也同比例增长，分红额由2015和2016年的2亿元左右，大幅提高到3.7亿元。

北辰实业投资指标速览：

类别	指标	数值
核心指标	营业收入	154.57亿元（增长57.24%）
	扣非净利润	12.65亿元（增长120.44%）
	平均融资成本	5.94%
盈利能力	销售毛利率	32.88%
	扣非净利率	8.48%
	加权净资产收益率（ROE）	9.41%
	投资回报率（ROIC）	2.78%
偿债能力	资产负债率	83.3%
	流动比率	1.79
	现金流负债比例	-0.04
营运能力	资产周转率	0.21
	应收账款周转率	193

　　（注释：类别指标为新浪财经依据日常投资者所关注的财务标准而分类设定）

　　我们从上表分项财务指标数据能够判断，在2017年，公司经营的优劣呈现出了一些明显的特点。

　　融资成本控制得力 解散商业部门

　　首先，北辰实业在房企核心力—融资成本的控制方面表现比较突出。

　　新浪财经对比了同为100多亿销售规模、已披露年报的大名城和云南城投，可以看到，公司5.94%的平均融资成本分别比这两家的6.5%和6.77%低了56个BP和83个BP。房企融资成本的降低就意味着公司成本的节约，那么北辰实业的5.94%融资成本到底节约了多少财务成本呢？

　　简单计算可知，2017年北辰实业融资额320亿、云南城投融资额442亿，如果以这类规模的公司平均380亿融资额、低70个BP的融资成本来估算，一年就可以节约达2.66亿元之多的财务费用。

　　除此之外北辰实业年报里还提到，公司已经完成2017年度第一期13.2亿元中期票据发行，并在利率上行前最后的时间窗口，成功下调两笔存续非银融资利率，年节约财务费用约3200万元。

　　可以看出，北辰实业融资成本控制能力较强。

　　另外，新浪财经注意到，北辰实业的扣非净利润比净利润高出1个多亿，非经常性损益给公司贡献了负的收益，区别于其他多数房企。

　　新浪财经查阅公司年报后发现，在非经常性损益项目中，金额最大的是“辞退福利”一项，为-1.73亿元。原来由于同质化竞争及电商冲击等影响，公司在本期对旗下商业零售分部进行了终止经营，并对部门和人员进行了撤并辞退，支付了相应费用。

　　现金流转负、回报率偏低 经营压力加大？

　　新浪财经注意到，上述投资指标表中北辰实业的现金流负债比例为负值，意味着公司经营性现金流出现了净流出。

　　经查阅公司年报后看到，公司经营活动现金流量净额为-16.28亿元，而2016年同期为+20.6亿元。公司在财务报告中解释是“受开发周期影响，开发后的销售回款有所下降，同时在建开发项目的资金投入增加所致”。可以看出，北辰实业2017年建设和销售的周期节奏不同步，表现为销售额滞涨，而新楼盘开发建设速读还在同比加快。但公司仍有相当体量的“投资性房地产”，即长期持有的收租型物业，可以一定程度平滑开发与销售不同步的问题，无需过度担心。

　　同时，北辰实业投资回报率ROIC不到3%，同行中明显偏低。新浪财经分析，造成这种现象的主要原因有二点：一是公司ROE不到10%，体现出本身盈利能力相对薄弱，二是83%的较高负债率进一步拉低了投资回报率。

　　业内人士认为，未来一段时间，北辰实业如何更精准的拿地和更大程度的提升品牌附加值，可能是未来公司提升盈利能力当务之急所需要做的工作。

　　新浪财经注意到，北辰实业在年报中也明确表示，2018预计实现新建在建面积715万平方米，竣工面积168万平方米，力争实现销售154万平方米，签订合同金额人民币240亿元。可以说，各指标比2017年都有明显的提高，在2018年地产行业发展态势趋紧、龙头公司不设或降低业绩目标的情况下，北辰实业继续用“自我加压”的方式提升目标，似乎也间接传递出了公司内在的紧迫感。

北辰实业经营指标速览：

销售面积（㎡）	销售金额（亿）	销售均价	土地储备（㎡）	新增土地储备（㎡）	新建面积（㎡）
124万	223	17984元/㎡	935万	194万	648万

　　前海人寿位列第三大股东：已被套20%

　　自2017年三季报起，北辰实业的前十大流通股东中首次出现了险资——前海人寿的身影，不过持股仅3200万股。然而年报显示，到了年末，前海人寿继续增持4882万股，持股比例已经从不到1%跃升到了2.4%，虽然离举牌线尚有距离，但已然位列A股第三大股东的位置。

　　不过，前海人寿选择大幅加仓的时点或许有待商榷。彼时，公司股价一直处于5.5元-5.8元，这也是前海人寿加仓的成本区间，而眼下，股价已不到4.5元，换句话说，前海人寿已被套约20%。

　　北辰实业的“经营压力”也难阻券商的“热情”。

　　2017年9月12日，华创证券发表长达24页的深度报告，首次给予北辰实业“强烈推荐”评级，理由是目前5814元/平的账面均价，远低于超5万元/平的实际均价，存在巨大价值重估空间，并分别从现金流折现法（172亿元）、可比物业重估法（535亿元）和可比公司租金回报率法（620亿元）等三种方式对公司持有的124万方物业进行了定量重估，平均重估价值约442亿元，公司目前A股市值仅120亿元，低估明显。

　　就在前海人寿首次进入公司前十大股东、华创证券首次撰文强力推荐的几乎同时，北辰实业公告表示，公司将出资1000万元参与设立北京水木现代国有企业研究院，在该事项对公司的影响方面，公告里明确提到了“可获得更多地参与其他国有企业改革的机会，有利于公司的长远发展“。

　　由此看来，公司已为未来的改革开始做了铺垫。或许，华创证券的力挺和前海人寿的入驻是看到了公司未来改革的潜力。