金辉集团加速资产换仓 去年拿地货值逾830亿元

　　■本报记者 王丽新

　　“短期内实现500亿元销售目标”，“打造数个百亿元量级区域公司”，“兼顾利润和规模平衡发展”，这是金辉集团要实现的目标。在金辉集团管理层眼中，房地产行业现处于“规模”与“速度”并存的格局，加速快跑的同时，还要跑稳，实现“有质量”的增长。

　　事实上，在规模诉求下实现有质量的增长，这意味着城市布局合理之外，产品溢价能力要跑赢同行。而金辉集团自2015年后，便一直聚焦在产品力打造和转移城市布局的重心上，可见其“少东家”林宇的精准号脉。

　　据《证券日报》记者了解，2017年，金辉集团在一线城市、环一线城市及热点二线城市拿地积极。金辉表示，已经完成了环一线城市群的资产布局。完成资产换仓的金辉集团，据克而瑞数据监测显示，2017年全年拿地货值高达837.8亿元。

　　加速资产换仓

　　据克而瑞数据显示，2015年-2017年三年间，按照全口径下年度销售额的统计，金辉集团分别取得220亿元、307亿元和445亿元的成绩，年复合增长率达到41%。业内认为，2018年，金辉集团极有可能跻身“500亿元聚乐部”。届时，林宇的短期目标将达成。

　　“逆水行舟，不进则退。”是金辉集团发展的“紧迫感”，但这份“紧迫感”要在跑稳的前提下加速，实现理性扩张。

　　事实上，走在IPO道路上的金辉集团，与众多闽系房企“迁都上海，北上南下”不同，早在2009年，金辉便将总部自福建迁入北京，此后迈开全国布局的步伐。

　　截至目前，据金辉集团公布信息显示，其已进入22个城市，开发项目达90余个，累计开发面积逾2000万平方米，形成环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、华东区域、东南区域、西北区域、西南区域七大战略板块，布局北京、上海、天津、西安、重庆等22个核心城市。

　　在金辉集团看来，未来的“销售增长区域”将主要来自一线和重点二线城市以及具备价差、轨道交通和产业资源的“环一线”周边城市。事实上，这也是金辉集团2017年800多亿元货值的储备区。仅以西南区域的重庆市场为例，2017年金辉销售金额49.5亿元，业绩同比增长130.2%，毛利率超过40%。2018年，不排除西南区域成为金辉集团的“百亿元区域公司”的可能性。

　　值得一提的是，金辉在自身拓张的过程中，拿地并未冒进，保持理性，严格遵循集团自身拓展战略是其底线。

　　有业内人士表示，在热点二线城市中，金辉对热点区域地块关注度高，招拍挂市场坚守自身拿地节奏；竞拍过程中，出价范围多维持在10亿元—20亿元范围内，在板块拓张过程中成本把控严格；出价地块中溢价率大都保持在溢价30%以下，严格控制溢价。

　　提升产品溢价能力

　　拿地时控制溢价，才能在产品端提高溢价话语权。

　　“优步系、云系和铭著系”是目前金辉集团的三大产品线，这是公司花两年多时间理清研发的主流产品线，分别聚焦刚需、改善和高端需求，也是金辉赶超同行的核心竞争力。

　　对此，克而瑞在一份研究报告中分析表示，随着城市房价上涨及城市改善需求释放，金辉持续优化货储结构，目前整体货储结构已经偏向中高端，目前建面8000元/平方米以下货值储备占比7%，大约48%的货值均价段分布在12000元/平方米以上，高端物业提升企业利润；31%的货值分布在10000元-12000元/平方米之间，货值结构合理，同时能够保证项目流量。

　　“当然还有客户服务提升也是我们的重点工作，从看房接待、签约入住及物业，我们有一套完整的服务体系叫‘金辉幸福家’。”金辉方面如是表示。

　　事实上，但凡是寻求“有质量的增长”的房企，客户满意度和产品力都是最重要的“牌子”。如此目标下，谋定价话语权，加快周转速度，将提升“弯道超车”的概率。换言之，在拿地端控成本，在产品端提升溢价空间，在服务上延长服务链条增加客户黏性，同时加快项目周转速度。

　　鉴于此，金辉方面认为“并购”是一个法宝。

　　“收购现有公司以及现有项目，虽然谈判周期长，但一旦谈妥，可以实现快速的业绩贡献，短期业绩增长实现度高。未来将在已实现项目和品牌落地的城市，寻找当地资源企业，通过互换股份合作、收并购等形式，快速做大当地市场份额。”金辉方面表示，公司坚持的是有质量的增长，会兼顾规模和利润的平衡。

　　如此来看，金辉集团战略发展方向清晰，若顺利登陆资本市场，将为其稳健发展提供更多路径，确保运营顺畅，利润平稳释放，在激烈的行业竞争中实现安全超车。