地产股集体上攻 行业迎来系统性机会

　　近日，房地产板块异动明显，地产股多次以集体上攻的强势表现成功调动市场人气，引发市场关注。分析认为，政策预期改善叠加低涨幅、低估值和低配置的“三低”效应助力地产股实现反弹。进入2018年，地产板块将由2017年的结构性行情全面转为系统性的投资机会。此外，与地产行业相关的土地流转行业也有一定机会。

　　■本报记者 舒娅疆

　　本版摄影 李 里

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　　地产

　　估值修复动力十足

　　从股价走势来看，地产股无疑成功带动了2018年开年的第一波市场热情。事实上，2017年底地产板块就已经有所表现了。由于房产销售状况良好，加上供应稀缺，不少地产股2017年业绩预期较为靓丽。随着时间的推移，市场对地产板块的预期逐渐被证实，更多销售额大增的房产股开始浮出水面，其中多数地产股绝对价位并不高，它们被认为有望成为做多资金理想的操作对象。

　　业绩支撑股价向上

　　东莞证券分析师何敏仪表示，虽然龙头地产股在较短的时间内有一定的累计涨幅，但1月中旬开始，2017年度业绩预告、年报公告开启，业内认为一二线龙头2017年整体销售大幅增长，结算业绩理想并没有太大悬念。在销售及业绩理想的背景下，一二线龙头地产股仍具有股价及估值向上修复的动力及空间。“整体来看，行业集中度提升趋势将会在未来几年延续，并且强者愈强将更为突出。行业中龙头及二线龙头销售仍将大幅领跑行业，出现持续的理想增长。2018年销售及业绩保持靓丽预期也较高。因此，一二线龙头地产股仍将是2018年投资地产板块的主要标的，也将会是A股投资中的重要标的。”何敏仪还表示，2018年年中A股纳入MSCI，基本面靓丽的价值股将持续成为市场资金追捧的对象。坚定看好地产板块中一二线龙头，建议投资者珍惜蓝筹地产股久违的估值修复行情。

　　广发证券分析师乐加栋指出，进入2018年，地产板块将由2017年的结构性行情全面转为系统性的投资机会。“2018年板块最大的变化之一在于政策的边际松动，在控房价取得阶段性成效的背景下，中央对于地产政策的定调好于2017年。同时，部分重点城市继续因城施策，出台人才落户政策对冲限购。政策边际改善将带动重点城市成交结构性向好，一二线龙头公司将充分受益，销售规模将持续增长，加上拿地利润率的改善、资金成本的相对稳定以及管控效率的提升则保障了销售规模增长向业绩增长的最终兑现，一二线龙头可持续经营增强，对龙头房企应该给予PE估值。此外，后续政策宽松预期的强化以及最终落地，也将带来板块PE估值的系统性提升。”

　　重点关注一二线龙头

　　从投资机会的角度来看，何敏仪看好行业集中度过程中强者愈强的一二线龙头个股，建议关注万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、华发股份、福星股份、荣盛发展、金融街、世联行等。

　　国泰君安证券分析师谢皓宇建议，2018年把握两条房地产行业投资主线，一是“盯紧市场”，寻找竞争优势边际提升最大的标的；二是“跟紧政策”，政策红利仍是行业重要的催化剂。看好全国和区域龙头边际优势不断提升，抗周期能力增强，推荐保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展；2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设，推荐都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份)；粤港澳大湾区:深圳区域 (天健集团、招商蛇口)、广州区域 (保利地产)、珠海区域 (受益华发股份、格力地产)；租赁市场的政策推出不断加快，房地产信托投资基金推出有望加速，推荐世联行、滨江集团、万科A。

　　潜力股精选

　　万科A（000002）

　　未来三年业绩两位数增速

　　群益证券分析师姜以宁认为，从量上来看，万科A在2017年12月单月销售面积和金额均保持高速增长，全年实现5300亿的销售额，积累在手已售未结转金额超过6000亿元，且多为高利润率项目，公司未来业绩增长确定性较高，预计公司未来3年业绩均将保持在两位数以上的增速。另一方面，受房地产调控和信贷政策趋紧影响，同时叠加2017年上半年的销售基数相对较高，预计地产行业2018年上半年将难以维持较快的增速，但全行业集中度将进一步提升，公司作为行业龙头企业，项目储备及品牌效应方面优势明显，未来市占率有望进一步上升，看好公司未来的长期发展。

　　保利地产（600048）

　　业绩向上拐点明确

　　中泰证券分析师倪一琛表示，保利地产公司自2016年四季度以来加大扩张力度，2017年新增土储建面达到3968万平，同比增长102%，占同期销售面积的177%，总地价2591亿元，同比增长120%，占同期销售额比重为84%，拿地规模和总价均创历史新高，夯实公司土储优势。从拿地结构来看，2017年三四线新增项目建面占比达到55%，同比上升了11个百分点，其中多为长三角、京津冀、珠三角等强的城市。总体来看，公司业绩向上拐点明确，凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势，“十三五”末5000亿销售规模愿景可期。

　　华夏幸福（600340）

　　受益京津冀战略推进

　　中银国际证券分析师卢骁峰指出，华夏幸福坐拥优质环京资源，受益于京津冀战略及雄安建设的再次提速。同时，近期南京、兰州等多城调整房地产调控政策，向市场释放积极信号，行业政策面的边际放松有助于打开估值天花板。华夏幸福为板块中成长属性较强的龙头房企，目前预收账款与在手订单已锁定2018、2019年30%以上的业绩增速，并且随着异地复制成效逐步显现，中长期增速可期。

　　招商蛇口（001979）

　　投资聚焦一二线核心城市

　　平安证券分析师杨侃指出，招商蛇口公司投资聚焦一二线核心城市，2017年全年新增建面808.6万平米，同比增长15.2%，为同期销售面积的142%，拿地延续积极。平均楼面地价10811元/平米，同比下降16.1%。相比竞争对手，公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋，且均位于前海蛇口自贸区内，该区域深港合作、一带一路、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团，集团内资源的协同（中外运南通项目）和产业新城的拓展（与武钢、昆钢合作）也正成为获取优质储备的重要途径。

　　荣盛发展（002146）

　　受益“京津冀一体化”

　　西南证券分析师胡华如表示，2016年荣盛发展获取土地权益建面874万方，通过股权收购方式取得惠州五幅地块，强势进驻珠三角。2017年公司计划拿地1300万方，前三季度实际完成计划的62%左右，四季度土地拓展预计会明显提速。预计在2017年末公司土地储备建面达到3500万方，珠三角、中西部的土地拓展可能是重要突破口。公司从2015年确定了“3+X”发展战略，大力培育康旅项目、产业园区和房地产金融。地产业务正在珠三角、西部、海南等区域加速布局，康旅项目目前也已超过15个，园区项目已经在香河、永清、张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等多区域完成落地。公司未来将实质受益“京津冀一体化”、“长江经济带”等国家战略的推进。

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　　土地流转

　　有望诞生千亿市值公司

　　2017年11月底，农业部就农村承包地确权登记颁证试点情况召开发布会，公布当前确权面积达11.1亿亩，占二轮家庭承包耕地面积的82%，强调深化推进农村土地制度改革，发展多种形式的适度规模经营。分析认为，土地确权完成一方面有利于促进土地流转，一方面有利于提高农民收入，为发展适度规模经营扫清了障碍。在承包期再延30年、农村土地三权分置和土地确权三项政策的推动下，我国或将开启大规模土地流转时代。

　　概念股受市场资金关注

　　《金融投资报》记者注意到，土地流转概念股近期受到市场资金关注。

　　Wind资讯统计结果显示，当前A股市场上共有14家公司属于土地流转题材股，分别是罗顿发展、永安林业、北大荒、海航基础、海南橡胶、丰林集团、罗牛山、*ST东海A、辉隆股份、福建金森、岳阳林纸、亚盛集团、华英农业和升达林业。进入2018年，除了华英农业和升达林业以外，上述土地流转概念股几乎均实现股价上涨，截至1月17日收盘，罗顿发展2018年以来股价累计涨幅高达27.03%，永安林业、北大荒和海航基础涨幅亦分别达到14.35%、11.41%和10.65%。土地流转概念在新的一年受到的青睐度由此可见一斑。

　　事实上，在管理层政策催动下，土地流转持续深化和由此带来的企业发展利好预期得到不少市场人士的看好。

　　在天风证券分析师吴立看来，2017年底的中央农村经济工作会议，均明确提出推进“乡村振兴”战略。而乡村振兴战略的本质在于增强农村产业基础，土地资本化将是今后农村政策的破局点。因此，随着乡村振兴战略的推进，我国土地制度改革将加速推进，土地流转也将持续深化。从关键时间窗口期来看，吴立认为，土地流转改革有望深化，企业流转土地将加速。“2017年来看，全国耕地的确权基本完成，2018年农村土地的三项改革试点和土地法修正完成，在乡村振兴的大背景下，预计我国土地流转改革有望加速深化，并推动企业加快土地流转速度，以实现粮食产业化经营。”

　　土储丰厚公司有明显价值

　　值得一提的是，吴立认为，土地流转市场空间广阔，足以诞生千亿市值公司。“当前我国拥有耕地22亿亩，保耕地的红线也有18亿亩，家庭承包的地有15亿亩。我国土地流转龙头企业苏垦农发仅120万亩耕地，占比不足千分之一。我们预计，2018年是政策深化年，2019年开始迎来土地流转的实际爆发，并助力土地流转龙头企业迎来发展机遇。”

　　华泰证券分析师陈莉敏指出，精准扶贫攻坚战打响，土地流转进入关键节点，未来一年土地流转或有突破性进展。“土地流转各项政策在紧锣密鼓铺开试点，企业参与土地流转获益的关键节点正在到来，据2013年中央一号文件，2018年是完成土地确权的最后一年；农村土地制度三项改革试点、土地管理法修正案草案也将于明年完成。我们认为，已拥有土地承包权或已参与土地流转的农企将显著受益于土地价值重估，受益弹性最大，建议关注北大荒和辉隆股份。”

　　国泰君安证券分析师谢皓宇表示，在2017年的土地改革后，土储丰厚的公司在越来越多的土地有效供给之下，价值的体现就开始变得不明显，房企的职责从囤地走向开发。相比于全靠自己的中心化过程，也许去中心化也将成为新的扩张方式，即以各个品牌房企已有的体系，使用品牌房企的背书、进行产品的交易，实现“无限”扩张。品牌的想象力将加快扩大，推荐品牌开发商：保利地产、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、华侨城A、金地集团。

　　潜力股精选

　　辉隆股份（002556）

　　土地流转概念龙头

　　辉隆股份主营农资、化工、农副产品等相关业务，较早涉足大规模土地流转，公司被视为A股市场土地流转概念龙头股。据悉，公司2010年10月流转安徽滁州全椒县八波村全村1.4万亩农业用地，建设现代农业示范区；2011年进一步在安徽省临泉县流转土地8000亩。长城证券指出，公司一直专注于农资连锁经营业务，形成了辐射全国的连锁经营网络，辉隆股份还设立电商公司打造以农资供应为核心，集农技服务、物流配送、农产品购销、农村金融等服务为一体的现代农业综合服务电子商务平台，实现线上线下融合发展。

　　北大荒（600598）

　　优势在稀缺、优质土地资源

　　安信证券分析师和李佳丰认为，我国农业面临“食品安全+粮食安全”困局，土地资源稀缺以及务农人口的减少，决定了我国农业必须走以提高农业效率为核心的农业现代化道路。北大荒公司加快绿色有机基地和物联网项目建设步伐：根据公司2017年半年报，有机作物面积达78.44万亩；绿色作物种植面积达536.39万亩。同时公司推进食品安全追溯体系建设，构建全程可控、在控的实时可视管理网络，2017年公司与中南建设区块链农业发展有限合伙企业合作成立黑龙江北大荒区块链数字农业股份有限公司，正式开启农业互联网发展模式。

　　苏垦农发（601952）

　　土地流转提高生产规模

　　东北证券分析师李强表示，土地流转有望提高苏垦农发的生产规模。目前公司共拥有土地120万亩，其中97.6万亩来自对农垦集团及其下属单位耕地的承包，21.7万亩来自流转农村土地。随着土地改革的深化以及2018年底前江苏省农村土地确权的逐步完成，土地流转速度有望加快，未来公司流转基地面积的增长将带动公司生产规模提高。另外，公司目前仍有部分土地是以发包的形式发包给农户，公司只收取土地承包金，未来公司将陆续收回这部分土地，公司种植收益有望继续提升。

　　永安林业（000663）

　　拥有森林资源176万亩

　　永安林业主营家具、木材二次加工产品、木材等产品业务。截至2017年上半年，公司拥有的包括生态公益林、商品用材林、经济林等各类森林资源176.3万亩，这被认为始终是公司发展林业产业的基础，有利于因地制宜、规模经营标准化培育基地以及发展林下生态种植、养殖、旅游等立体综合生态林业产业。公司自1994年成立以后专注于林业行业，发展成为林板一体化集团企业。2015年，公司通过发行股票和现金收购的方式，收购森源家具100%股权，将林木产业链向下游家具家装业务延展国金证券分析师揭力表示，中长期来看，森源已在原有酒店家具业务之上，推出高端民用全屋定制品牌，森源的定制家具业务将成为永安林业未来中长期业绩的主要增长点。

　　罗牛山（000735）

　　土地使用权价值将提升

　　国元证券分析师周家杏表示，罗牛山为我国首家“菜篮子”股份制上市公司，是海南最大的菜篮子工程保障基地，海南最大的种猪繁育基地。业务涵盖了畜禽养殖加工、房地产、教育以及冷链物流等，其中，畜禽养殖加工、地产以及教育是主营业务主要构成。截止2017年三季报，公司资产中无形资产和可供出售金融资产分别为3.38亿元和5.93亿元。其中3.38亿元的无形资产中绝大部分为土地使用权，结合当前我国地产行业发展状况、海南国际旅游岛政策的逐步实施以及农村耕地和集体建设用地改革逐步推进，公司土地使用权重估价值将得以提升。