茂业商业回复监管问询引发市场质疑

　　6300万竞得的资产，拟以871万出售

　　1月17日，茂业商业（600828）公告了回复上交所问询公司出售资产的相关事宜。公司子公司成都茂业地产有限公司（简称：茂业地产）拟以人民币871.19万元的价格，向茂业集团（中国）有限公司（简称：茂业集团（中国））出售秦皇岛茂业置业房地产开发有限公司（简称：秦皇岛茂业）100%股权。而此次秦皇岛茂业资产的出让方茂业地产和受让方茂业集团（中国），都是张静（茂业商业实际控制人黄茂如的配偶）100%控股的企业，引起了上交所的问询以及市场的质疑。

　　茂业地产出售的资产为，坐落于秦皇岛市海港区文昌路，面积为10420.31平方米，用于建设高档酒店的一宗土地。

　　不熟悉高档酒店投资？

　　针对上交所问询至今未对地块实施开发的具体原因，茂业商业回复称，由于该地块的土地用途为其它商服用地，具体批准用途为旅馆用地B14（仅限于建设高档酒店），为单一酒店项目。竞拍前，由于缺乏当地同等级酒店项目的成熟运营数据作为参考，公司参考了其他城市可比酒店项目进行测算后认为该项目有一定投资价值，且可增加公司在西南区域之外的土地储备，因此参与了土地竞拍。

　　拿地后，公司参考当地已运营可比酒店项目一年以上的运营数据进行仔细测算，发现该项目的后续开发建设及运营对资金有较高的要求：前期开发建设的资金投入量约为4.3亿元人民币，投资回收年限在20年以上。

　　对此回复，有市场人士却有不同看法：首先，公司在参与竞拍前就知道土地用途的，不存在因为土地用途改变而产生了不可预见的因素。再说，公司所说的‘由于缺乏当地同等级酒店项目的成熟运营数据作为参考’，这一说法有些牵强。因为作为地级市而且在旅游业颇有名气的秦皇岛市，在2015年时不可能没有高档酒店成熟运营数据作为参考。

　　另外，如此重量级 投资项目，其一次性投资、折旧摊销、翻新装修等影响盈利的因素早就应该心中有数，造成现在这样的局面是否属于重大决策失误？相关人员是否应该承担相应的责任？

　　地产调控政策惹的祸？

　　上交所同时要求公司就“竞得土地至今，市场环境发生主要变化，导致公司现测算在地产业务投入的资金量将超出本公司预期水平，无法满足本公司投资回报要求”的原因作答。

　　公司的回复是，近几年，秦皇岛市房地产市场持续处于去库存阶段，根据秦皇岛市房管局提供的市场数据，截至2017年2月末，全市新建商品房待售面积436.39万平方米，库存去化周期为14.2个月，其中商品房住宅去化周期为12.7个月，房源储备量较为充足。“房地产市场的调控与公司酒店项目的停止开发之间没有必然联系。”有业内人士表示。众所周知，近年来我国进行的房地产市场调控针对的都是住宅项目，而公司开发的是酒店项目，与住宅项目不沾边。“公司所称的‘房地产政策的收紧，加上该项目所在旅游区域的特性，导致酒店项目的运营对季节性依赖较强的局面未得到较大改善’同样让人难以理解它们之间的逻辑关系。”这位业内人士的困惑有二：一是房地产政策与酒店项目对于季节性的依赖程度之间怎么构成了因果关系？二是既然项目所在旅游区域的季节性较强是客观事实，那么，公司在竞拍该土地前，怎么就没有考虑到这一因素？

　　实控人配偶左手倒右手？

　　《金融投资报》记者目前虽然无法获悉公司方面的回复是否获得上交所的认可，但有中小投资者表示，上万平方米的土地，6300多万元的竞拍价格，现在871万出售，如果抛开成都茂业地产有限公司为其代付了的近480万元的利息、测绘费、税费等，“不好解释啊？”

　　公司公告的资产评估情况为，以2017年11月30日为评估基准日，以资产基础法评估的茂业置业总资产账面价值为7506.32万元，评估价值为7600.80万元，增值额为94.48万元，增值率为1.26%；总负债账面价值为6729.61万元，评估价值为6729.61万元，无增减值；净资产账面价值为776.71万元，净资产评估价值为871.19万元，增值额为94.48万元，增值率为12.16%。

　　事实上，市场人士对其产生质疑还有另外一个原因：茂业置业的出让方和受让方都是张静100%控股的企业。不同的是，秦皇岛茂业的出让方属于上市公司茂业商业的孙公司，而秦皇岛茂业的受让方不属于上市公司茂业商业的范畴。如此左手倒右手，让人觉得“醉翁之意不在酒”。