楼市调控“兵器”谱：限购限贷大显身手

　　8月8日，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步改进服务加强住房公积金归集管理有关事项的通知》(以下简称“通知”)，通知简化了异地购房贷款提取公积金的流程，并对租房提取公积金做了新的规定。

　　1、异地买房贷款提取简化多多。

　　《通知》取消了以往办理过程中需提交的异地购房证明、社保证明、退休证明、离职证明和补缴证明，取消了以前需要填写的《住房公积金汇缴书》、《住房公积金补缴书》等单据。只需提供申请人身份证原件及复印件一份，购房合同、销售不动产统一发票或契税完税凭证原件，已取得房屋所有权证或不动产权证的需提交原件，填写相关申请表，经审核通过就可以提取。

　　2、租房提取公积金，北京一季能提4500元。

　　《通知》规定，缴存人在北京市行政区域内无自有住房且租房的，可按每月1500元的标准每季度提取一次住房公积金。对于租房实际支出超过1500元的，可提供租住商品住房合同、租房发票，按实际支出办理提取。

　　而就在8月3日，北京住建委会同多部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会征集意见，拉开了北京市政策性住房的“共有产权时代”。

　　经中国证券报(ID:xhszzb)记者梳理，2017年上半年，北京出台与楼市相关的调控政策多达13次，涉及土地出让、保障房、二手房屋销售、新房预售、商业房管理、中介管理、银行信贷和公积金缴存提取等各个环节和各种房屋类型。

　　北京市住建委相关负责人近日接受媒体采访时表示，北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。

　　从全国来看，中原地产研究中心数据统计显示，2016年第四季度以来，全国已有超过60个大中城市，出台了多达160多次各类房地产约束性调控政策。2017年以来，在限购、限贷政策较为普遍铺开的情况下，限价、限售、限商等政策也成为许多城市调控本地楼市的杀器。中国证券报(ID:xhszzb)记者在采访时发现，房屋买卖过程中，严控网签、审查资质、信用管理等方面一些细节上的变化，也令不少购房买卖一波三折。

　　楼市调控“兵器”榜排名

　　限购杀伤指数 ★★★★★

　　中国证券报(ID:xhszzb)记者梳理年内的楼市调控政策发现，多数出台调控措施的城市都把限购作为了房地产调控“一城一策”的基础性政策。今年4月，环京环雄安多地密集出台限购政策，4月1日至4月7日，霸州、文安、任丘、满城、徐水、清苑、白沟、定兴、高碑店、高阳等县区市先后发布限购政策，要求非本辖区户籍且无本地社保纳税记录的，不得在本辖区内购买房屋。对于想借雄安概念和京津冀概念的炒房客来说，第一时间出台的限购令，令当地楼市急速降温。

　　5月至6月，承德、唐山、廊坊、张家口等多个地级市也相继出台了限购措施。与此同时，长沙、兰州、福州等房价近年上涨较快的城市，也推出了限购令。

　　点评：覆盖范围广，影响人群多，最大程度压缩了可购房人群数量。

　　限贷杀伤指数 ★★★★

　　今年4月，银监会发布的《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》中指出，要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因地因城施策，落实差别化住房信贷政策。

　　3月17日，北京率先出台了差别化住房信贷的调控政策。规定居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外).

　　随后，石家庄、郑州、广州等城市也相继跟进。经中国证券报(ID:xhszzb)记者不完全统计，截至8月9日，全国共有36个地级市以上城市出台了楼市限贷政策。

　　对于限贷的效果，以北京为例，数据显示，“3·17新政”实施以来，北京市个人住房贷款发放金额在较1月、2月份下降幅度较大的基础上持续回落，3月至6月，北京地区银行机构个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元。6月与3月相比，降幅接近34%。

　　而差别化信贷政策最新的变版也给许多购房者加高了购房门槛。7月以来，全国多家银行在个别区域的房贷利率开始取消优惠或直接上浮，进一步加高了购房的成本。

　　一句话点评：二套房首付比例提高，拉高了炒房投机的成本。

　　限售杀伤指数 ★★★★

　　对于在楼市调控密集出台期间成功购置房产的人群来说，许多城市在2017年出台了限售政策，要求持有的房屋在数年内不得买卖。。经中国证券报(ID:xhszzb)记者不完全统计，2017年以来，以北京“3.17”新政为开端，全国共有17个城市出台了限售政策。

　　部分城市限售政策一览

　　厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易；

　　广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让；

　　青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易；

　　福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；

　　成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让，限购区域买房满3年才能转让；

　　承德：不动产证满二年后方可转让。

　　一句话点评：降低房屋交易频次。

　　限商杀伤指数 ★★★

　　2017年来，一些城市也对商业类项目作出了严格规定。1月初，上海叫停商办住宅项目网签。3月26日，北京出台商办项目调控政策要求，商办项目最小分割单元不得低于500平方米，不得擅自改变为居住等用途；开发企业在建(含在售)商办类项目，不得卖给个人。已出售的二手商办项目出售给个人时，买家资格除了满足住宅限购要求，还需要全额付款。

　　此后，成都、广州、深圳多地也出台限制商办项目的相关政策。

　　统计数据显示，北京区域内，商办项目限购5个月来，整体市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数据合计不到3000套，较“3.26”调控前跌幅达8成。

　　一句话点评：成交降温明显，但实施城市不多。

　　除了上述几大武器以外，许多并不显眼的调控政策也在大显身手。

　　某大型房屋中介机构相关负责人告诉中国证券报记者，“总体来看，今年相关部门还加强了对于中介机构的窗口指导。对中介所释放的房源管理也日趋严格。”

　　上述负责人告诉记者，北京、上海等热点城市2016年下半年开始，就相继出文加强房地产中介机构的管理，规范房地产中介行业的日常行为。从房屋信息公示、学区房信息剔除、首付信息试算、虚假房源、价格虚高房源等方面都有相应检查。

　　广州也于近日出台《广州市房地产中介信用管理暂行规定》，规定中要求机构信用信息卡记载机构名称、经营地址、二维码等信息；人员信用信息卡记载人员名称、照片、从业机构名称、二维码等信息。还将建立房地产中介服务机构及其从业人员失信行为警示制度，将房地产中介机构及其从业人员的失信行为予以公示，对于严重失信或者存在重大经营风险的中介机构，纳入严重失信主体“黑名单”。

　　而一些城市严格网签流程，也让不少购房者对调控之下的楼市踟蹰不前。“换房的话，以前网签可以边买边卖，现在严格之后，必须走完卖的，才能买。有些房客怕卖了房，下家毁约。”