■本报记者 王丽新
当增量市场转向存量市场，高周转销售模式也不能带来高毛利时，资产运营管理成为房企的“标配”业务。而作为资产运营管理专业化门槛较高，一旦运营成功却能带来高毛利的业务板块，不少房企开始关注产业地产未来的巨大发展空间，近两年，包括绿地、远洋等大型房企都在试水产业园区业务。
“产业就是一个城市的名片，现在能够看到过去自由散售的园区存在的弊端，管理的混乱，对园区企业缺乏整体规划，更无法进行后期产业培育”，嘉丰达资产管理有限公司（以下简称嘉丰达）北京公司总经理易鹏程向《证券日报》等记者表示，持有运营是必要的，但前期对产业园选址，导入产业的规划，后期运营服务的专业化，甚至在持有过程中，企业所承受的资金压力和收益模式，都是目前产业资产运营需要解决的难点。
嘉丰达作为一家资产管理公司，与普洛斯等国际知名企业合作，运用基金模式运营，同时也参股投资园区内优秀的成长性企业，分享成长收益。
产业园规模扩张提速
据统计，中国园区ppp规模已经超过6000亿元。事实上，除了一直在产业地产领域专注发展的华夏幸福、张江高科、电子城等产业地产运营商外，该市场已经吸引传统房地产开发商进驻。
此外，近日北京出让的多宗地块中的住宅部分，都是要求开发商100%持有运营的。资产运营，已经成为开发商的“标配”业务，产城融合也是未来房地产行业的重要转型方向之一。
“过去，开发商不愿意做产业地产。以手握1亿元资金为例，拿去投资一般三年即可清盘的开发销售型物业，1亿元可能变成3亿元，但是投资做产业地产，一个产业园从建设到成熟，周期需要5年－8年，甚至更长，显然无法实现资金的快速变现。”某产业地产运营商向本报记者如是表示。
无独有偶，易鹏程也认为，决定一个产业园区是否运营成功的因素是复合性的，比如资金成本的因素，若企业获取资金成本过高，可能4年就侵蚀掉一个产业园的毛利。
更重要的是，产业园的选址与规划导入的产业是否契合是先导因素。易鹏程表示，产业是一个城市的名片，也是地方政府税收来源和经济载体，因此，选在什么地方，这个地方有什么，适合做什么，是产业园落地的关键。
据易鹏程透露，嘉丰达目前在北京、天津等城市均有产业园布局，其项目选址路径是一线城市周边和京津冀等地。“在北京周边，尤其是京津冀有国家战略驱动，周边新城发展有空间，北京企业的外迁，给产业园带来了新机会。”
同时，易鹏程还强调，公司目前专注于三大产业领域。以汽车为代表的高端装备制造业、以器械为代表的医药业和以医院和技术等资源为代表的大健康产业。而不动产、小城镇、地产基金产品等领域的投资、运营与管理均是其业务领域。
探路“轻运营”模式
事实上，产业地产前期投入过多，回报周期长，资金压力过大，后期运营难是其共性难题。
而对于运营企业最为关注的盈利问题，目前来看，业内多一致认为，主要来自销售物业获得现金收益、持有物业租赁获得租金收益，增值服务收益和参股投资园区中的成长性企业获得的投资收益等。
不过，经过产业和城市升级后，服务开始扮演重要角色，即通过运营服务实现增值收益。易鹏程向《证券日报》记者表示，公司正在全面构建服务产业链。但对整个企业来说，无论是增值服务，还是战略性投资带来的收益，做小规模园区的经济效益都是有限的，规模达到一定数量，产业链的规模和效应才能发挥出来，才能实现稳定盈利。
鉴于此，易鹏程也透露，公司正在考虑培育PPP模式的项目，当然，PPP项目一般都是数百亿元投资的大规模量级项目。
但在规模化扩张中，需要资本的支持。而产业园作为重资产，资金需求量大。对此，易鹏程表示，产业园区有了良性运营后，就会得到市场的正确评价，融资机构就会感兴趣。此外，公司正在寻求多方合作，共同开发运营产业园。
事实上，嘉丰达目前是轻重并举模式运营。而让资产变轻，是其正在探索的商业模式，包括与普洛斯的合作，以私募股权基金方式运作产业园等。
此前，据嘉丰达相关人士表示，用基金方式运作产业的好处是，第一，可以匹配期限较长的资金去运作产业，避免了追求短期效益，有利于产业发展；第二，与投资机构合作，用投行的思维运作项目，能够更好地进行趋势判断并规避例如由于前期定位不准确带来的风险。
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