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恒大销售额首度超越万科 9个月狂卖2800亿元

2016年10月11日 07:16    来源: 证券日报    

  ■本报记者 王 峥 

  10月10日,意欲回归A股的中国恒大发布了其9月份销售简报,当月实现销售额475.2亿元,同比增长323.6%,连续三个月突破400亿元,稳居行业第一。今年前9个月,恒大累计销售额已达2805.8亿元,同比大增117.9%,超过万科177亿元,跃居“一哥”位置。

  实际上,相比于近几个月销售势头迅猛的恒大,仍处于“股权之争”中的万科近3个月的销售额都不足300亿元,业内人士也指出,鉴于万科股权问题很难在短期内解决,双方未来的差距很可能拉大。同时,不断增长的业绩将推动恒大的营收再创新高,预计明年世界500强排名也将大幅提升。

  此外,对于整个行业的发展趋势,有券商分析师认为,随着企业优胜劣汰的加剧,行业集中度将急速提升,这为恒大等龙头企业创造了更大的发展空间,未来其可通过兼并等手段,进一步整合行业资源,继续保持快速稳定的增长。

  发展速度惊人

  上市7年增长9倍

  “恒大8月份的销售额便达到了483亿元,加上9月份的475.2亿元,仅两个月销售就接近千亿元,这在整个行业中也是绝无仅有的”,有分析人士称,“恒大9月份475.2亿元的单月销售,已相当于部分大型房企全年业绩,可以排入2015年全国百强房企销售排行榜第17位。”

  业内人士表示,今年以来楼市分化加剧,近期更是多地调控升级,恒大仅用9个月即超过行业全年销售历史最高记录,与其产品品质、成本控制能力、定位刚需、大规模快速开发等优势密不可分。其全国唯一的全精装交楼及无理由退房举措,也进一步推动了销售持续畅旺,预计其业绩将再创新高。

  与之相反,处于股权之争的万科,近几个月的销售业绩均不及恒大,甚至不及自己去年同期的业绩。实际上,恒大不仅在销售规模上已超越万科,在发展速度上同样更胜一筹。

  资料显示,万科成立于1984年,早在1991年即完成上市,而恒大成立于1996年,2009年登陆联交所。不过,虽然恒大成立时间比万科晚了12年,且2009年上市时年销售额303亿元不足当时万科的一半,但不到7年的时间,恒大即实现了9倍大幅增长,反超万科成行业第一,反映了其强劲的增长势头。

  知名财经人士秦朔也称,“中国的房地产已经进入了一个新时期。一方面城市价值回归趋势愈发明显,核心一、二线及周边城市轮番领涨;另一方面,居民人均住房面积已有较大改善,购房者对品质的要求日渐提高。因此恒大未来的策略是,进一步夯实房地产主业,深化一、二线城市布局,在财务上坚持现金为王,提高现金总额、减低净负债率,稳定主业净利润率。这样的一个既进取又重视风控、更加聚焦核心业务的恒大,从规模看,几年内可能没有谁能够超越,除非行业内发生大规模并购,通过并购诞生新的巨无霸。

  提前布局一、二线城市

  坐享房价上涨红利

  在恒大跃居行业老大的背后,集团前瞻性的战略布局也起到了至关重要的作用。

  自2013年加大对一、二线城市的投入后,恒大目前已经完成了在全国重点城市的全面布局。根据恒大2016年半年报显示,上半年集团新获取项目80个,一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资占比63.8%,一、二线城市的项目投资额合计占比为73.9%。

  同时,去年以来恒大先后在深圳获得24个旧改项目,合计土地面积1179.2万平方米,但截至今年中期只有130万平方米计入报表。并且,恒大去年还并购了新世界等港资巨头15个超大型项目,总建面超1700万平方米,也均位于一、二线热点城市。而随着这些优质项目的相继入市,恒大全年有望实现100%增长。

  有分析师也预计,单是深圳旧改项目未来便可以给恒大带来高达约4000亿元可售货值,再加上收购的港资巨头项目,已经可以确保恒大未来数年的业绩增长。

  而根据近几个月统计局数据显示,在全国70个大中城市新建商品住宅价格、二手房交易价格的环比涨幅中,一、二线城市持续领跑全国。已完成在一、二线城市全面布局的恒大,显然将坐享这波房价上涨的“红利”。

  此外,截至今年6月底,恒大已进入全国175个城市,项目总数454个,是布局最广的房企,旗下土地储备更是达到了1.86亿平方米,远超同行。而按照世邦魏理仕估算,上述原值为2595亿元的土地储备,目前已增值至5700亿元。

  对此,有业内人士指出,随着目前土地的价格越来越贵,恒大拥有巨额土地储备的优势未来将愈发明显,且当初恒大拿地的价格也是相对低廉。实际上,恒大方面也曾表示,即使未来5年不买地,集团也能正常运转,但公司仍将继续寻找合适的项目,收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目会成为恒大未来拓展的主要方式。

  意欲回归A股

  大幅修复估值

  在回归A股方面,根据深深房10月9日晚间的公告,其拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权,交易完成后,恒大全资子公司凯隆置业将成为深深房的控股股东。

  各方同时约定,在正式协议签署前,恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。如果能够成功,对照2016年恒大中报的数据,可使恒大的净负债率从92.9%降至65.8%,加上销售金额和交楼金额的大幅提升,以及销售回款和净资产的增加,恒大的净负债率会有明显下降。

  同时,根据目前的土地储备和开发情况,恒大地产未来3年(2017年—2019年)预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,对应的扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业因此作出业绩承诺,恒大地产未来3年的累计净利润约为888亿元。

  而目前中国恒大额市值为700多亿港元,仅相当于万科的五分之一。如果中国恒大回归A股成功,3年880亿元的业绩承诺,势必对估值贡献良多,以10倍估值计算,将可评估为2200亿元,远超目前市值。


(责任编辑: 向婷 )

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