恒大销售额首度超越万科 9个月狂卖2800亿元

　　■本报记者 王 峥　

　　10月10日，意欲回归A股的中国恒大发布了其9月份销售简报，当月实现销售额475.2亿元，同比增长323.6%，连续三个月突破400亿元，稳居行业第一。今年前9个月，恒大累计销售额已达2805.8亿元，同比大增117.9%，超过万科177亿元，跃居“一哥”位置。

　　实际上，相比于近几个月销售势头迅猛的恒大，仍处于“股权之争”中的万科近3个月的销售额都不足300亿元，业内人士也指出，鉴于万科股权问题很难在短期内解决，双方未来的差距很可能拉大。同时，不断增长的业绩将推动恒大的营收再创新高，预计明年世界500强排名也将大幅提升。

　　此外，对于整个行业的发展趋势，有券商分析师认为，随着企业优胜劣汰的加剧，行业集中度将急速提升，这为恒大等龙头企业创造了更大的发展空间，未来其可通过兼并等手段，进一步整合行业资源，继续保持快速稳定的增长。

　　发展速度惊人

　　上市7年增长9倍

　　“恒大8月份的销售额便达到了483亿元，加上9月份的475.2亿元，仅两个月销售就接近千亿元，这在整个行业中也是绝无仅有的”，有分析人士称，“恒大9月份475.2亿元的单月销售，已相当于部分大型房企全年业绩，可以排入2015年全国百强房企销售排行榜第17位。”

　　业内人士表示，今年以来楼市分化加剧，近期更是多地调控升级，恒大仅用9个月即超过行业全年销售历史最高记录，与其产品品质、成本控制能力、定位刚需、大规模快速开发等优势密不可分。其全国唯一的全精装交楼及无理由退房举措，也进一步推动了销售持续畅旺，预计其业绩将再创新高。

　　与之相反，处于股权之争的万科，近几个月的销售业绩均不及恒大，甚至不及自己去年同期的业绩。实际上，恒大不仅在销售规模上已超越万科，在发展速度上同样更胜一筹。

　　资料显示，万科成立于1984年，早在1991年即完成上市，而恒大成立于1996年，2009年登陆联交所。不过，虽然恒大成立时间比万科晚了12年，且2009年上市时年销售额303亿元不足当时万科的一半，但不到7年的时间，恒大即实现了9倍大幅增长，反超万科成行业第一，反映了其强劲的增长势头。

　　知名财经人士秦朔也称，“中国的房地产已经进入了一个新时期。一方面城市价值回归趋势愈发明显，核心一、二线及周边城市轮番领涨；另一方面，居民人均住房面积已有较大改善，购房者对品质的要求日渐提高。因此恒大未来的策略是，进一步夯实房地产主业，深化一、二线城市布局，在财务上坚持现金为王，提高现金总额、减低净负债率，稳定主业净利润率。这样的一个既进取又重视风控、更加聚焦核心业务的恒大，从规模看，几年内可能没有谁能够超越，除非行业内发生大规模并购，通过并购诞生新的巨无霸。

　　提前布局一、二线城市

　　坐享房价上涨红利

　　在恒大跃居行业老大的背后，集团前瞻性的战略布局也起到了至关重要的作用。

　　自2013年加大对一、二线城市的投入后，恒大目前已经完成了在全国重点城市的全面布局。根据恒大2016年半年报显示，上半年集团新获取项目80个，一线城市投资额占比10.1%，二线城市投资占比63.8%，一、二线城市的项目投资额合计占比为73.9%。

　　同时，去年以来恒大先后在深圳获得24个旧改项目，合计土地面积1179.2万平方米，但截至今年中期只有130万平方米计入报表。并且，恒大去年还并购了新世界等港资巨头15个超大型项目，总建面超1700万平方米，也均位于一、二线热点城市。而随着这些优质项目的相继入市，恒大全年有望实现100%增长。

　　有分析师也预计，单是深圳旧改项目未来便可以给恒大带来高达约4000亿元可售货值，再加上收购的港资巨头项目，已经可以确保恒大未来数年的业绩增长。

　　而根据近几个月统计局数据显示，在全国70个大中城市新建商品住宅价格、二手房交易价格的环比涨幅中，一、二线城市持续领跑全国。已完成在一、二线城市全面布局的恒大，显然将坐享这波房价上涨的“红利”。

　　此外，截至今年6月底，恒大已进入全国175个城市，项目总数454个，是布局最广的房企，旗下土地储备更是达到了1.86亿平方米，远超同行。而按照世邦魏理仕估算，上述原值为2595亿元的土地储备，目前已增值至5700亿元。

　　对此，有业内人士指出，随着目前土地的价格越来越贵，恒大拥有巨额土地储备的优势未来将愈发明显，且当初恒大拿地的价格也是相对低廉。实际上，恒大方面也曾表示，即使未来5年不买地，集团也能正常运转，但公司仍将继续寻找合适的项目，收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目会成为恒大未来拓展的主要方式。

　　意欲回归A股

　　大幅修复估值

　　在回归A股方面，根据深深房10月9日晚间的公告，其拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权，交易完成后，恒大全资子公司凯隆置业将成为深深房的控股股东。

　　各方同时约定，在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。如果能够成功，对照2016年恒大中报的数据，可使恒大的净负债率从92.9%降至65.8%，加上销售金额和交楼金额的大幅提升，以及销售回款和净资产的增加，恒大的净负债率会有明显下降。

　　同时，根据目前的土地储备和开发情况，恒大地产未来3年（2017年—2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，对应的扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业因此作出业绩承诺，恒大地产未来3年的累计净利润约为888亿元。

　　而目前中国恒大额市值为700多亿港元，仅相当于万科的五分之一。如果中国恒大回归A股成功，3年880亿元的业绩承诺，势必对估值贡献良多，以10倍估值计算，将可评估为2200亿元，远超目前市值。