线上出现“带病”房源 线下10%门店未备案

　　法治周末记者 仇飞

　　满心欢喜地通过中介看好房、签好合同后，购房者万万没想到，几个月后，等来的却是房屋被查封的噩耗。

　　事情得从去年12月份说起。

　　去年12月，北京的王鑫（化名）在搜房网房天下网站（以下简称“房天下”），看中了一套位于北京市丰台区珠江骏景园北区的二手房，随即前往该房屋附近的房天下西罗园珠江骏景店（线下门店）了解情况，并于12月14日，在该门店与房东吴某、房天下签订了房屋买卖合同、房产经纪合同等。

　　看似顺利的房屋交易在春节前后出现磕绊：先是房屋核验未通过，而后又在过户的前几天，得知该房屋已被法院查封的信息。

　　不甘心的王鑫展开了维权，并对房天下这家房地产家居行业领先的专业网络平台产生了不少质疑：房天下网站上发布的房产信息是否真实？房天下的线下门店是否都有房产经纪资质？是否经过备案？交易流程是否合规？

　　6月18日，法治周末记者以看房者的身份来到房天下西罗园珠江骏景店，与接待记者的王姓工作人员交谈时顺便提到了王鑫在该门店的遭遇，对方表示“对这件事情不了解”；此外，法治周末记者曾多次拨打房天下公关部门侯姓负责人的电话，但无人接听。

　　公开资料显示，房天下隶属于搜房控股集团，自2015年开始，从之前单纯的媒介信息平台向交易平台、金融平台转型，其在北京的实体公司为北京存房房地产经纪有限公司，该公司经营范围包括从事房地产经纪业务等，公司注册地址为北京市通州区翠景北里1号楼2303室。

　　6月17日，法治周末记者前往该公司的上述工商注册地，只见房屋大门紧锁，玻璃门上贴着“筹备中”字样。记者询问该楼内其他公司工作人员得知，房天下确实曾在此办公，但今年初时已搬离。

　　未经工商登记就开业

　　北京市企业信用信息网资料显示，涉事的房天下西罗园珠江骏景店，工商注册登记为北京存房房地产经纪有限公司丰台南三环中路分部（以下简称“北京存房丰台南三环中路分部”），成立于2015年12月29日，税务登记日期为2016年3月24日。

　　“我买房时，和房天下的《居间服务合同》是在2015年12月14日就签了。”王鑫说。

　　公司还没成立，就开始了中介服务？根据我国的城市房地产管理法，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业；未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

　　对于在公司成立前就已经开展中介服务的情况，6月13日，法治周末记者拨打该公司工商登记的经营地址联系电话，但电话提示音为“欢迎致电中国指数研究院”，且无人接听。

　　“一般来说，合同自各方签字之日起生效，中介公司及其员工是否有资质，不会影响买卖双方的房屋交易合同的效力。但若中介公司无相关资质，可以根据具体情况要求其返还中介服务费用、赔偿相应损失。”三晋律师事务所律师高万国对法治周末记者分析道。

　　据王鑫介绍，该房屋的成交价格为485万元，事发前王鑫已实际支付324万元，包括给吴某的房屋交易定金20万元、给房天下的中介费4万元和为办理过户手续交付的近300万元房款（此房款已进行资金监管）。

　　而王鑫的遭遇并非个例。房天下门店未经工商登记、就进行房产经纪的行为已是“惯例”。

　　公开资料显示，房天下因上述问题受到的行政处罚已有两次。例如，北京市工商局丰台分局3月份作出的行政处罚决定书（京工商丰处字〔2016〕第66号）指出，因房天下自2015年11月6日至2016年1月18日，在北京市丰台区北甲地10号院商业楼首层东向西第一、第二间门脸，未经依法登记设立分公司，从事房地产经纪业务的经营活动，被处以罚款19900元，并责令办理工商登记手续。

　　网签资格存瑕疵

　　从2007年7月1日起，凡经过经纪公司买卖存量房（包括二手商品房、已购公房、央产房）必须实行网上签约和信息公示制度。

　　“网签主要是预防‘一房多卖’情况发生，让房地产交易更加透明。按照相关规定，买卖双方通过房地产经纪机构居间、代理达成交易的，需由房地产经纪机构进行网签，只有经过备案的房产经纪机构才具备网签资格。”房地产分析师方伟向法治周末记者介绍。

　　记者在北京市建委网站的房地产经纪机构查询中发现，北京存房丰台南三环中路分部的备案证明号为丰经纪（2016）第0016号，初始备案时间为2016年3月21日。

　　按照王鑫的说法，其跟房天下签订网签授权委托书的时间是2015年12月14日，网签的时间是在今年初，“这么看，这家门店当时也是没网签资格的”。

　　事实上，在房天下，不具备网签资格却已经开展相关业务的门店，也并不止西罗园珠江骏景店一家。

　　工商登记信息显示，北京存房房地产经纪有限公司的分支机构有50多家，而在房地产经纪机构查询中，该公司已备案的分支机构只有44家。换句话说，这些门店中不具备网签资格的超过1成。

　　那么，既然门店没备案没有网签资格，王鑫想买的这套房屋的网签，又是如何通过的呢？

　　“很多房产中介公司采取由总公司统一网签的模式，某一门店没有网签资格，中介人员可以将客户带到另一家有网签资格的门店完成网签。房天下可能采取的也是这种方法。”方伟推测。

　　网站发布信息前未核验

　　根据北京市建委和北京市国土资源局联合发布的《关于做好存量房源核验工作有关问题的通知》，从6月1日起，北京市全市范围内的二手房交易须先申请核验房源真伪。

　　也就是说，拟上市交易的房源，须先由区县房屋行政主管部门根据房屋登记簿或权属档案核查确认房屋物理状况、权属信息等，核验通过并赋予唯一核验编号后，方可在服务平台进行房源发布、网上签约、转移登记等后续手续。房地产经纪机构不得发布未经核验的二手房房源信息。

　　事实上，该项规定自2013年4月1日起，就已在西城、海淀、丰台、石景山等11个区县实施。

　　“去年12月，我在房天下网站上看到的这套房源信息里，并没有权属情况的说明，而房源核验也是在签订房屋买卖合同以后才进行的。”王鑫告诉记者，“春节前，房天下中介人员告诉我房源核验未通过，但没说明原因，后来又进行了第二次核验才通过。”

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，房源核验的目的是保证交易房源的真实性，需要房屋的房东、门店、中介人员负责。

　　因为房源核验最终通过了，王鑫并没有对房屋的权属性质产生怀疑。

　　“直到3月，还差两三天房子就要办理过户了，我才知道房子此时已被温州某法院查封。”王鑫无奈地说道。

　　二次抵押被隐瞒

　　记者在王鑫提供的《房地产经纪服务事项告知书》中注意到，交易房屋状态为“有抵押”，抵押权人为 平安银行 。

　　“欠银行的贷款卖家已找担保公司还清了，银行的抵押权在房屋过户前也解除了。”刚开始，王鑫琢磨不透突如其来的查封是何原因。

　　再三追问下，王鑫得知：在核验时，房天下工作人员才发现该房还存在二次抵押状况，也就是说，除了平安银行享有房屋的抵押权外，还有另外一个债权人也享有该房屋的抵押权。而这次查封是由吴某的其他债权人（非抵押权人）起诉卖家后申请法院的财产保全。

　　“我问房天下工作人员为什么不告诉我还有其他抵押情况，一开始，他们还承认在第一次核验未通过时，才发现房屋与吴某描述的情况不一致，吴某在签合同时使用的房本为假房本；第二次核验时，吴某拿出了真房本，于是房源核验通过了，工作人员也就没说。但后来他们就不承认了，说也不知道这种情况，是被吴某骗了。”王鑫有些气愤，“一般来说房屋有银行贷款是正常的，但如果还有二次抵押，说什么我也不会买的。”

　　法治周末记者在王鑫与房天下签订的《居间服务合同》中注意到，合同约定：“丙方（房天下）在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有隐瞒和误导。但基于丙方对交易房屋及交易对象的资质情况，只进行形式审查。”

　　按照合同法的相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实相告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　“居间人应当确保其提供信息的真实性，若未尽必要审查义务，致使房屋买受人受损，应承担相应赔偿责任。当然，居间人在故意的情况下，才承担赔偿责任。”高万国指出。

　　严跃进则表示，如果房屋存在抵押情况，房屋交易必须征得抵押权人同意，否则交易本身是无效的。居间人没有按照尽职调查的要求去核实房源信息，也应该承担相应责任。

　　法治周末记者注意到，此前链家曾因隐瞒真实信息、误导消费者购买处于抵押贷款等状态的“带病”房屋而被上海市建委调查，相关门店被上海市房地产交易房地产交易中心暂停网签。

　　王鑫告诉记者，他已经多次跟房天下沟通，但目前还没收到妥善的解决方案；而对于房东吴某使用假房本的诈骗行为，他也已经向公安机关报案。