上市房企悄然分化

　　在房地产市场的“白银时代”，行业洗牌正在悄悄进行之中。

　　来自东方财富 Choice的数据显示，截至 4月 7日，在 126家 A股上市房企中，已经有 66家公布2015年年报。在公布年报的这些房地产企业中，业绩呈现两极分化之势：前十大房地产企业实现营业收入 4112.84亿元，占 66家企业总营收的比例在 70%以上。

　　在香港上市的内地房企中，也已经有 62家企业公布去年年报，同样呈现出“强者愈强”的现象。

　　但无论大企业还是小企业，大都出现了毛利率持续下滑的现象，显示整个房地产行业在悄然发生着变化。

　　业绩排行榜

　　东方财富 Choice数据显示，截至 4月 7日，共有 66家 A股房地产公司公布去年年报，共实现营业收入 5838.47亿元。其中，万科 A（000002）实现营收 1955.49亿元，占比为 1/3；排行第 2至前 5位的是招商蛇口（001979）、华夏幸福（600340）、新城控股（601155）、阳光城（000671），它们分别实现营业收入 492.22亿元、383.35亿元、235.57亿元和 223.80亿元。前 5家企业共实现营业收入 3290.55亿元，占 66家企业总营收的比重达到 56.36%。

　　在净利润方面，66家企业共实现净利润 523.86亿元。其中，万科A仍然当仁不让位居第一：实现净利润 181.19亿元，占比 34.59%；招商蛇口、华夏幸福、城投控股（600649）、中天城投（000540）排在第 2至第 5位，分别实现净利润48.50亿元、48亿元、36.12亿元和26.07亿元。前 5家企业共实现净利润 339.89亿元，占比达到64.88%；万科 A等前 10家企业共实现净利润 427.39亿元，占比高达81.58%。

　　由于内地资本市场对房地产企业的限制，内地众多房地产企业将上市地点选择在了香港，包括恒大地产（03333.HK）、万达商业（03699.HK）、碧桂园（02007.HK）、世贸房地产（00813.HK）、绿城中国（03900.HK）等。因此，港股的情况能更好地反映房地产企业的江湖地位。

　　东方财富 Choice的数据显示，目前已经有 62家在港上市的内地房企公布去年年报。这 62家企业共实现营业收入高达 11190.49亿元，共实现净利润 1383.85亿元。

　　在港股营收排行榜方面，万科企业（02202.HK）、恒大地产、万达商业、碧桂园、世茂房地产排在前 5位，分别实现营收 1843.18亿元、1331.30亿元、1242.03亿元、1132.22亿元和 577.32亿元，合计达到 6126.06亿元，占 62家企业总和的比例为 54.73%；而万科企业等前十大企业实现营收共 8041.95亿元，占比为 71.86%。

　　在净利润排行榜方面，万达商业以 299.71亿元的净利润拔得头筹，万科企业、恒大地产、碧桂园、龙湖地产（00960.HK）则以 181.19亿元、155.48亿元、92.76亿元、89.88亿元紧随其后。这 5家企业合计实现净利润 819.03亿元，占比为 59.18%；万达商业等盈利能力最强的前 10家房企，实现净利润1029.98亿元，占比达到 74.43%。

　　利润率普遍下滑

　　在众多房地产巨头快速前行之际，国内的房地产行业也在悄然发生变化。

　　以公布年报的 66家 A股上市房企为例，在 2014年度，这 66家企业共实现营收 4493.53亿元，共实现净利润 478.28亿元，净利润率平均为 10.64%；而在 2015年度，这 66家企业的净利润率下滑至8.97%。

　　港股的情况也类似，62家公布年报的 H股企业，2014年度共实现营业收入 9695.66亿元，共实现净利润 1368.14亿元，净利润率14.11%；到了 2015年度，这 62家企业的净利润率下滑到 12.36%。

　　从单个企业的经营情况看，大部分企业均出现销售毛利率下滑的现象。以港股营业收入最多的 4家企业为例，在 2015年，万科企业的销售毛利率由 25.10%下降至24.79%；万达商业由 42.57%下滑至 40.55%；碧桂园由 26.08%下滑至 20.19%；世茂房地产由 32.50%下滑至 28.49%。

　　在净利润普遍下滑的大背景下，房地产行业两极分化的走势继续悄然前行：大企业继续保持发展，中小型企业则越来越难。

　　以 62家港股企业为例，在2014年度，这 62家企业共实现营业收入 9695.66亿元，其中前 20家企业实现营收 8338.76亿元，占比为 86%；到了 2015年，前 20家企业营收占比提高至 86.50%。在净利润方面，这 62家企业 2014年实现净利润 1368.14亿元，其中前 20家企业实现净利润 1183.47亿元；至 2015年，前 20家企业净利润占比提高到了 87.18%。

　　合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明对经济导报记者分析称，“房地产的‘黄金时代’已经结束，现在是‘白银时代’。企业之间竞争比较充分，不会是所有企业都赚钱。而由于大型企业拥有资金等优势，未来行业的集中度还会继续提高。”

　　房地产的“黄金时代”已经结束，现在是“白银时代”。企业之间竞争比较充分，不会是所有企业都赚钱。而由于大型企业拥有资金等优势，未来行业的集中度还会继续提高