310 亿元并购中信地产业务 中海地产剑指万科

　　资料图。

　　“中海近几年不断被后来者超越，排名从行业第二滑落到第五，此次大手笔收购中信是为了增强实力奋起直追”

　　“即便是收购了中信股份的大量住宅资产，短期内中海在规模上也不可能赶上万科”

　　法治周末记者 肖莎

　　“盈利王”中海地产在和自己的母公司中建集团基本完成地产业务的重组后，又把扩张的触角伸向了中信股份。

　　3 月 14 日，中海地产和中信股份同时发布公告称，中海地产将以人民币 310 亿元的总价收购中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，总建筑面积约 2400 万平方米。

　　中海地产则主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产来支付交易对价。

　　交易完成后，中信将持有中海地产 10% 的股权，成为中海地产的第二大股东。

　　中信股份旗下的这一大盘住宅业务，对于中海地产而言，是能令其身更强体更壮的大餐，还是一堆鸡肋？

　　此次重组能否帮助中海地产赶超万科，将其扶上房地产行业的第一把交椅？

　　有不愿具名的业内人士也对法治周末记者分析道，考虑到之前中海地产和中建地产整合后并未取得特别明显的效果，反而人事上出现了内耗，此次中海和中信的整合的前景如何，还有待观察。

　　捕获大量一线资产

　　“中海地产一直是看趋势拿地，其通常是看中了某一区域的发展前景之后，才会下手。因此，中海地产的项目盈利性通常比较稳定，而且盈利率较高。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对法治周末记者说，这在某种程度上也限制了中海地产的规模发展。

　　而且“花钱少、拿地多”一度是成本管控能力极强的中海地产身上的标签。

　　“此次收购中信股份旗下资产是否划算，关键还得看中信股份手中到底有哪些地产资源。”克而瑞研究中心研究员房玲说。

　　房玲认为，中信旗下的 2400 万方的资产中，有很多位于一线城市北上广深，尤其是上海土储的注入对于近来五行缺“沪”的中海来说甚是及时。

　　“自 2013 年拿下梅陇地块后，中海在上海招拍挂市场上再无新地块入账，仅在与中建的整合中获取了中建大公馆和中建溪岸澜庭等在售项目； 2015 年末，有传言称中海誓夺新江湾准地王，然而中海尽管参与了土拍，最终却在信达、泰禾等强势举牌中毫无竞争之力。由此可见，重利润的中海对于上海地块争夺较为谨慎，通过整合的方式获取或是最理想方式。”房玲说。

　　此外，中信股份在海南有大量价廉物美的土地，这也使得这桩生意更加“划算”。

　　“ 2014 年，海南省国土厅对省内囤地的开发商进行了一次大范围约谈，中信泰富就是其中之一，其 2005 年与万宁政府合作打造的神舟半岛 10 年仅开发四分之一。但由于拿地早，中信在海南的土地成本可以说非常低，溢价空间大。”房玲说。

　　在房玲看来，中海地产和中信股份之间的收购无疑也是资源互补的。因为中海地产的强项是做住宅项目，中信股份的强项则是做商业住宅，根据双方的公告，此次重组过程中，中信旗下的主要住宅剥离给中海，而中海会把其一部分商业项目给中信，二者将会更加专注自己擅长的领域。

　　“规模短期不可能赶上万科”

　　中海地产曾经和万科有着同样的江湖地位，中海在很长一段时期内还是万科学习的对象，万科甚至曾经启动“海盗计划”，陆续引入了中海地产的杜晶、刘爱明等高管人员。

　　“如果中海能激进、发力，销售额做到 5000 亿元都没问题。”一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆曾说。

　　然而，由于中海地产的“保守”，中海和万科在规模上的差距越来越大。

　　宋延庆也曾表示，中海地产的财务资源、成本管控力和盈利能力均是业内领先，但是发展略显保守，因而遗憾的是距离万科和绿地都还有距离。

　　资料显示， 2013 年，中海地产销售额首次突破千亿元人民币，达到 1385.2 亿港元，约合 1095 亿人民币，同年万科的销售额为 1709.4 亿元； 2014 年，中海地产合约销售额为 1408.1 亿港币，约 1150 万人民币，同年万科实现销售额 2151.3 亿元； 2015 年，中海地产全年合约物业销售金额为港币 1806.32 亿元，约合人民币 1522 亿元，同年万科销售额为 2614.7 亿元。

　　“中海近几年不断被后来者超越，排名从行业第二滑落到第五，此次大手笔收购中信是为了增强实力奋起直追。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对法治周末记者说。

　　宋延庆也认为，并购中信股份旗下的地产业务以后，中海地产可借机赶超万科和绿地。

　　不过谈及中海地产此次并购之后能否赶超万科这一话题，房玲则表示，即便是收购了中信股份的大量住宅资产，短期内中海在规模上也不可能赶上万科。万科 2016 年的目标销售额是 3000 亿元，中海能否做到 2000 亿元都悬。

　　“收购中信的效果短期内也无法体现在账面上，因为这次收购需要中信内部先进行整合，理顺之后再将相应资产剥离给中海，这期间有一个过渡期。”房玲说。

　　谈及未来，韩长吉则认为，企业与企业之间往往在管理、文化、经营模式都存在差异，而且企业越大差异就越明显，中海和中信作为两家体量较大的企业，资源整合较为复杂、工程量大，企业合并的过程中难度系数较高。并购后的整合也在某种程度上决定着中海地产能否超过万科，若整合不利，反而会给管理制造混乱，拖累企业的业绩。

　　并购后能否持续保持高盈利

　　“房企中善于并购整合的，民企属融创，国企属中海。中海此前已经完成了对中海宏洋、中建股份项目的收购，此番收购显然有备而来。尽管如此，若完成收购，在整合中，中海仍需面对不少问题。”房玲说。

　　房玲尤其提到了人事问题，因为央企整合中，最困难的通常都是人事变动和组织架构问题。在中海和中建整合后，曾多次被曝高管离职、内部不和等。中海和中建属于一个系统尚且如此，更何况中信股份和中海地产属于不同的系统，整合后人事关系如何磨合，能否磨合的好，是这一并购活动面临的一大挑战。

　　资料显示，从 2013 年起，中海地产的不少中高层负责人开始流失，比如，之前长期负责财务融资的吴建斌去了碧桂园，之前长期负责计划管理和合约成本管理的阚乃桂去了世茂地产，随后原营销公司董事长曲咏海、原美国公司副总裁朱明辉和原助理总裁、副总建筑师范逸汀、原执行董事兼总裁陈谊辞职也相继辞职。

　　而在蒋云峰看来，在收购完成后，中海地产能否把其盈利能力输出到中信旗下的项目中，还是问题。

　　“目前从盈利能力上来看，中海地产的毛利率一直高于万科，而且中海地产的盈利规模也是高于万科的。”蒋云峰说。

　　中海地产 3 月 18 日发布的年报显示， 2015 年，中海地产实现净利润 333.1 亿港元，约合人民币 277.7 亿元。

　　而万科 2015 年的年报显示， 2015 年公司归属于上市公司股东的净利润为 181.19 亿元。

　　然而，未来中海地产能否保持如此强大的盈利能力，还是未知数。

　　“因为中海和中信的拿地模式不同，如前所述，中海拿地一般是有盈利保证的，但中信或许并非如此。整合后如果中海不能完全输出其盈利能力，将会影响其利润表现。”蒋云峰说。