前两月房地产集合信托融资规模下降34.7%
融资类产品不会明显回暖
■本报记者 李亦欣
虽然楼市新政频出，房地产信托感受尚不明显。用益信托在线数据显示，今年前两个月，共成立83只房地产集合信托产品，募集资金规模约为166.93亿元。与去年同期的募集规模255.64亿元相比下降34.7%。
业内人士分析，去库存的政策主线将持续推动存续房地产信托的风险化解。
尽管目前各地推出了一些房地产政策，不过对于房地产信托来说，政策的影响相对滞后，不过，鉴于市场资金成本持续走低，机构对优质地产项目竞争加剧，传统的融资类的房地产信托的新增规模不会明显回暖。
融资规模下降
《证券日报》记者根据用益信托在线数据统计，今年前两个月，房地产信托共成立83只产品，募集规模为166.93亿元。而去年同期，共成立房地产信托119只，募集规模为255.64亿元。在成立数量与规模上，今年同比分别下降43.37%和53.14%。
具体来看，今年1月份成立产品56只，募集金额133.55亿元。2月份因春节假期因素影响，仅成立27只产品，成立规模33.38亿元。
房地产信托成立规模减少，分析人士认为，一是房地产行业去库存压力大，行业新增投资规模走低，由此产生的融资需求下降；二是房地产行业低成本融资渠道进一步拓宽，资金雄厚的地产商可通过债券、股票等方式获得资金，通过信托融资的意愿下降。三是此前暴露的诸多房地产风险项目和经济下行预期让信托公司对待房地产项目的态度更为审慎。
用益信托研究员帅国让表示，目前一线城市房地产市场相对火热，加上一些利好房地产的相关政策，房地产信托在这区域还是有些机会的，预计短期内房地产信托会维持一定比例规模
从具体公司而言，四川信托延续了相对侧重房地产信托的风格，在今年前两个月发行了26款房地产信托产品，发行规模达到了15.2亿元；中融信托虽然只发行了5款产品，但是规模达到了41.16亿元。不过据中融信托一位理财经理表示，目前该公司对房地产信托还是比较谨慎的。
信托业协会公布的数据显示，截止到2015年四季度末，投向房地产领域的资金信托规模为1.29万亿元，占比仅为8.76%，同比下降1.53%。百瑞信托博研站《2015年第四季度行业研究分析报告》中表示，房地产信托占比自 2012 年年底以来,占比一直在下滑。
政策影响存在延迟
有助于存续项目的风险化解
业内人士普遍认为，今年“去库存”的政策主线对存续的房地产信托的风险化解有积极意义。
格上理财研究员欧阳岚认为，政策影响到房地产信托，可能会存在滞后。西南地区一信托公司研究人员也认为，房地产政策对于房地产的实质性影响需要一个过程。对于新增房地产信托而言，影响不会特别大，毕竟核心城市的项目有限；对于存量项目，有可能有助于风险化解或者安全运作。
“信托公司近年来发行的产品已很少触碰三线、四线城市的项目，今年房地产市场价格分化明显，一线、二线城市价格与成交量上升，可以说信托公司大部分存续项目风险得到有效缓解。”
不过，业内普遍认为，传统的融资类房地产信托在今年不会出现大幅增长。
外贸信托研究院年度报告中表示，2015年以来，随着资金面的宽松以及政府债务置换的实施，资质较好的开发商和平台企业融资成本大幅下降，对信托融资需求大幅减弱；传统融资业务在客群不变的情况下，由于竞争激烈，信托报酬率呈现下降趋势。另一方面，房地产行业的高负债风险长期内难以得到有效化解；而企业的分化也将成为大势所趋，信托业的传统客户融资成本下降将成为一种长期的趋势。因此，传统房地产领域的融资业务，虽然在未来一段时间内仍有一定市场空间，但空间逐步收窄的趋势将难以逆转。
数据显示，今年前两个月成立的房地产信托平均预期收益率为8.24%，而2015年同期为9.76%,已下降了超过1.5个百分点。
复旦大学信托研究中心主任教授殷醒民在《2015年度中国信托业发展评析》中指出，信托业要准确分析和研判房地产业的发展空间。一方面，中央经济工作会议上提出“化解房地产库存”，指的是房地产严重过剩的某些区域，是就业和人口净流出的区域，而不少大城市的住宅供给仍然不足。过剩与不足并存，正是区域供给侧结构性问题。另一方面，房地产业仍将长期处于一个新陈代谢的进化过程，有效投资才能使房地产业向更高质量的供需平衡跃升。因而，信托公司应当审时度势，积极介入住宅供给不足的区域，从供给侧结构变动中寻找业务机会。
去年下半年以来集合房地产信托融资规模
时间 成立数量（个） 成立规模（亿元） 平均年收益率（%）
2016.1.1-2016.2.29 83 166.93 8.24
2015.11.1-2015.12.31 137 351.4 8.48
2015.9.1-2015.10.31 95 187.88 8.82
2015.7.1-2015.8.31 154 313.32 9.34
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