险资追捧房地产 收益或现两重天

　　本报记者 李超

　　保险资金谋划2016年投资蓝图，房地产正成为目标之一。分析人士认为，保险资金对于房地产标的，将继续从多个层面积极介入。中国证券报记者从保险资管人士处了解到，继2015年在热点区块房地产投资上获得不菲收益后，保险机构对今年房地产市场表现仍有期待，竞地有望保持活跃；机构的投资能力不同，投资效果将出现差异。

　　看好房地产增值红利

　　保险资金正从多个层面加大对房地产投资的布局。一方面，多路险资继续增持上市房地产公司股份，除中国人寿、中国平安(601318)、新华保险相继成为部分上市房地产公司的大股东外，富德生命人寿、安邦保险、前海人寿等也在寻求增持股份的空间；另一方面，投资性房地产也受到越来越多的保险机构关注。

　　保险公司境外投资方面，房地产投资仍是重要标的之一。某保险公司独立董事认为，从全球市场环境来看，一些地区的房地产政策和市场环境相对稳定，且明显处于低估值状态，为保险资金境外投资提供了机会。目前虽然多家保险公司获批开展境外投资，但境外房地产投资的市场主体仍以大型保险公司为主，中小公司的团队建设还有待完善。

　　从近两年市场发展情况看，保险资金布局房地产仍有较大增量空间。某保险公司人士表示，保险资金寻找优质的房地产项目，扩大投资性房地产的占比，已经成为大的趋势。无论是通过参与具体经营活动，加强与房地产企业的合作，还是在资本运作上开展战略投资或财务投资，都是看好这一行业增值红利的表现。房地产投资回报率比较稳定，有助于保险机构获取可观的投资收益。

　　二级市场也蕴含新的机会。东兴证券分析师郑闵刚认为，房地产行业龙头及区域型龙头的投资机会值得看好。经历了2016年年初的股市大跌之后，被错杀的地产股有望迎来估值修复的机会。

　　标普信用分析师黄馨慧预计，中国保险公司与房地产开发商将建立更多的投资关系。保险公司对投资标多元化和收益率的要求，以及房地产开发商需要获得融资来保持增长的需求，使二者成为自然的合作伙伴。而保险公司需要开发商管理层有能力且能够支持保护其对开发商的投资，由于与管理层争夺控制权会产生无法预期的结果，因此恶意收购的风险较大。

　　竞地热情料持续

　　2012年起，保险公司投资房地产的苗头显露。2013年，投资规模出现一轮飙升。保险公司一方面将部分自用房地产转为投资性房地产，另一方面通过购置楼盘、股权投资和与房地产商合作的方式增加对房地产的持有量。

　　广东某保险公司投资部负责人表示，进入2016年，在“资产荒”延续的背景下，房地产正成为保险资金配置的理想领域之一。就其所在的公司情况来看，2015年在深圳等热点地块上的收益较可观，投资性房地产的获利成为去年业绩增长的重要贡献因素。

　　该负责人介绍，目前，保险资金在房地产投资方面的渠道已经较充分地放开，并且通过多年的投资积累了团队人才和经验，加之近两年来一线城市房地产价格的预期向好，在去年获利的基础上，2016年仍有望继续增厚业绩。

　　另一方面，优质项目的获取难度也在增加。多位分析人士表示，对保险资金而言，房地产项目的投资周期和预期收益率水平使其成为理想的配置资产，随着资产配置难度加大，优质房地产项目吸引了各类金融机构竞逐，险资面临更大的压力。一线城市作为热点区块的重要组成部分，项目资源的稀缺性更为明显。不过，不少保险公司依然对竞地抱有热情和乐观期待，认为除了房地产行业和保险资金运用决策的变化外，货币政策也将对险资投资房地产造成关键影响。

　　同时，险资多层次介入房地产也将提升获利空间。分析人士认为，房地产企业与险资的结合已成大趋势，二者在商业地产、产业地产的房地产信托投资基金、股权投资基金等方面的深入合作将继续加深。

　　投资效果或分化

　　公开资料显示，目前约20%的境内保险机构股东的主营业务与房地产相关。有分析人士认为，此类保险公司在整合房地产资源方面存在潜力，未来或将有更多施展拳脚的空间。例如，在百年人寿、北部湾财险、长城人寿、安诚财险、安华农业保险、国元农业保险、民安财险、富德生命人寿等公司的主要股东中，都有地方房地产投资建设机构和金融企业的身影。

　　保险公司人士介绍，具有地产背景的保险公司盈利情况也存在明显差异，并非所有公司都将房地产投资作为资金运用的重心。因为投资能力客观上存在差距，一些保险机构目前仍没有大举涉足房地产项目，未来这方面的提升空间巨大，但投资效果的分化还将延续一段时间。

　　房地产业内人士表示，一方面，房地产行业正处于调整期，区域间房地产市场受多重因素影响，投资潜力分化，险资希望在此时寻找较为稳妥的投资机会；另一方面，保险公司，特别是中小型保险公司的主要股东中，如果有股东具备房地产投资经验，又愿意拿出既有资源帮助保险公司“试水”的话，险资的投资决策将更具科学性。

　　更多长线资金主体参与房地产投资的局面也有望出现。世邦魏理仕日前发布的报告认为，中国机构投资者目前以主权基金（包括中投、外管局）为先导，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。中国保险市场集中度高，可用于配置投资房地产的资金体量不容小觑，保险机构兼顾市场机会及风险，投资有望呈现多元化局面。