P2P企业倒闭波及甲级写字楼

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　受P2P企业大幅倒闭以及供应量大双重影响，持续高速增长的深圳甲级写字楼租金高位回落。深圳商报记者昨日从仲量联行获悉，深圳甲级写字楼年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。

　　经历一段“野蛮生长”时期后，大量P2P平台倒闭最终造成了深圳甲级写字楼租金的影响。“P2P作为类金融企业，在成长初期对于地标性写字楼有较强的需求，承租能力强；而近期大批此类企业倒闭在一定程度上影响了甲级写字楼的租金水平和空置率。” 仲量联行深圳董事总经理夏春毅如是说。

　　原因

　　金融市场波动影响办公楼需求增长

　　2015年深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段，年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。仲量联行认为，增长回落是由两方面因素导致：金融市场波动影响办公楼需求增长。来自金融类企业的租赁需求较往年有一定幅度的下降。特别是从6月中旬开始，资本市场不稳定因素导致中小型金融业新设立以及扩张速度明显下降。加上P2P网贷平台监管细则政策逐渐临近，部分不合规范、资金承受能力弱的P2P企业被淘汰，导致第四季度P2P企业关闭退租的情况有所上升，并影响部分办公楼的空置率。

　　此外，大量的新增供应量从第四季度开始涌入市场。第四季度新增供应量达40万平方米，令整体空置率从第三季度末的3.9%上升到2015年末的9.3%。新的供应面积、上述提到部分现有项目空置率上升，以及将于2016年竣工的项目提前预租，这些因素令整体租金压力加大，年租金增幅放缓。

　　结果

　　出现近三年来首次租金负增长

　　在这些因素下，办公楼市场出现如下特点：一方面，金融风险的上升令中小型资产管理企业及网贷平台行业调整，办公楼业主更关注行业风险，倾向于更稳定的租户组合，提升办公楼形象，以应对未来新供应的竞争，因此对于上述金融行业的租赁问询更加谨慎；另一方面，随着南山供应量上升较快，整体供应占全市总存量比例从2014年底的15%上升到2015年底的23%。南山分级市场的优质供应增多，令各市场的行业分布和地位差异化显现。2015年全年新增供应大部分位于南山，上半年开始出现大量跨国及非金融类企业迁至南山，使新项目的租售情况理想带动全年净吸纳量至38万平方米，维持与去年相约水平。

　　租金方面，虽然全年甲级办公楼整体净租金同比上升7.4%，至人民币268元每平方米，但下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势，第四季度更出现近三年来首次租金负增长。散售以及租户把控不严谨的办公楼项目受冲击尤为明显，该类物业下半年空置率的飙升导致小业主主动降价。