离职潮折射房企困境

柏可林 摄

　　以往靠买地、融资、卖房的传统房地产开发模式正在触顶，面对销售压力加大、利润率下降等问题，企业又面临调整、转型，一些职业经理人发展空间受限，面对逐年递增的业绩考核，不得不选择离开。

　　年关将至，背负巨大市场压力的房企再现高管离职潮。

　　11月10日，越秀地产股份有限公司发布董事会执行董事及总经理离职公告。而就在10月底，中海地产集团副总裁曲咏海宣布正式离职，随后绿地控股执行副总裁胡京也宣告离职。

　　截至10月30日，今年内地上市房企中的董事、监事及高管人员等岗位，辞职及因个人原因离职的人数已经达109人，涉及万科、招商、中海、世茂、保利等大型房企。

　　离职潮的涌现，与国内房地产市场不景气密切相关。“为求转型，业内房企开始调整公司架构，撤并区域并下调管理层的收入水平。”一位接近万科的相关人士告诉《国际金融报》记者，国内房地产行业低迷，业绩无法达标，高管们降低薪水的幅度会较大，因此出现了多数高管离职的现象。

　　上海一家大型地产公司相关负责人告诉《国际金融报》，“拿地、开发、建设、卖房”，传统房地产的纯开发时代已经彻底终结，他们如今更加谨慎和保守，哪怕身处一线城市的上海，也不会像以往那样进行大规模房地产开发的业务。“去地产化、轻资产化成为目前房地产企业们共同研究的课题”。

　　薪资下调

　　小凌（化名）是上海一家猎头公司的负责人，她对记者透露，今年房企之间高层人员流动非常厉害。“招聘人数和跳槽人数都有明显的上升，甚至能达到往年的两倍”。

　　据一位北京猎头公司的负责人介绍，前两年，房地产以及和房地产相关行业的招聘量和应聘量一直比较稳定，但从去年开始，两者都有明显的上升。较为明显的变化是，房企对中层管理者的年龄要求平均已降至30岁至35岁，这让原有年龄在40岁左右的房地产行业的高端人才显得没有像往年那么“吃香”。

　　“出现这种变化的主要原因是，从去年开始，房地产行业的薪资普遍出现较大幅度的下调，今年虽然房地产市场形势转暖，但由于行业利润率不断下降，房企已开始压缩管理成本，逐步调低中高层的薪资水平。”

　　上述北京猎头公司负责人指出，比如以前年薪200万元人民币的城市总经理，2015年的年薪大概也就150万元。

　　大宇咨询房地产行业分析师陈佩告诉《国际金融报》记者，现在房地产行业已经走出了高利润时代，成为中利甚至微利行业，那么，相应的工作人员或者管理人员的收入水平也必然会随之下调。

　　11月5日，克而瑞研究中心发布的《2014-2015年中国房地产企业薪酬报告》显示，2015年，房地产企业操作层级平均薪酬同比下滑1.8%。

　　“职业经理人的薪资考核主要看任务完成状况、工程质量以及团队管理等几个方面。由于近两年销售情况都不太理想，因此整个薪资标准已经降低，企业考核也更加严格。”一家全国性房企的中层管理人员对媒体透露。

　　“尽管大房企增收还是主流，营收仍保持两位数增长，但净利润下滑至10%以下已是不争的事实。这就必然导致这一行业的薪酬会普遍下调。”全联房地产商会负责人也对媒体指出，除此之外，规模房企的专业化、标准化运作越来越到位，人员的需求也随之持续降低。

　　行业骤变

　　房企大量人事变动是行业发展环境骤变的现实写照。

　　国家统计局的数据显示，自2014年1月至今年9月，国内房地产投资指标已经连续21个月呈下滑趋势，并从2013年的近25%高位水平跌至如今4%以下。最新数据显示，10月房地产投资增速同比下滑2.4%，新开工面积更是大降24.5%。

　　易居报告分析指出，从房地产投资额同比增幅走势看，今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是当前楼市复苏力度较弱，投资决策更加谨慎。

　　此外，去库存形势仍然较为严峻，企业资金压力依旧较大，从而使得开发投资一路走低。截至10月末，全国商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。

　　在这样的背景下，开发商的盈利状况不容乐观。包括万科、绿地、招商等在内的80家上市房企公布了三季度报告，80家房企共实现营业收入4244.45亿元，但净利润只有343.5亿元，平均净利润率仅为8%，创下历史最低纪录。

　　来自中原地产市场部的统计数据显示，在公布三季度报告的80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，52家企业利润率低于10%。从净利润来看，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。其中，45家企业净利润出现下调。据了解，2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率为10%。

　　“预期随着中小房企三季报的集中公布，房企的整体平均净利润也在8%左右，2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　严跃进认为，房企在扩大销售规模的过程中，经营成本相对较大，使得盈利水平受影响。另外，项目背后的土地、投资、运营等成本偏高，盈利水平因此不可能大幅提升。

　　加速转型

　　面对利润收窄趋势，万科、万达、恒大等国内地产巨头正力求在跨界转型中寻求新的增长点。

　　不管是引起较大争议的“先租后买，租金可抵房款”颠覆房地产开发销售模式的“血拼”，还是万科“八爪鱼”战略的发布，都表明万科已经在尝试摆脱过去传统的思维方式，转型已经开始。

　　据了解，万科新战略由八大触角、九大类别的新业务组成。“也就是说，未来，万科对城市的贡献将不仅局限在盖房子上。”重庆万科相关负责人对媒体表示，每个系统代表不同的产品和业态，所有这些，万科都将尝试介入。

　　恒大则试水互联网社区医疗。继今年6月开设中国首家互联网社区医院后，11月15日，恒大地产在广州再开两家互联网社区医院。社区医院除了配备医疗团队和医疗设备之外，通过互联网与国际高端医疗机构对接，为居民提供远程会诊、网络医疗等服务。

　　分析人士指出，中国60岁以上的老年人口已达2.3亿，老龄化形势严峻。今年“健康中国”首次写入政府工作报告，各地相继出台政策措施发展健康服务业。恒大显然看中了这一市场蓝海，开始加速发展医疗健康产业。

　　在转型方面，万达也不甘示弱。今年年初，万达集团对外发布了“第四次转型战略”：从空间上看，万达从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，万达从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

　　此外，万达在国际市场上也动作频频。在收购瑞士盈方、马德里竞技之后，8月份万达集团又以6.5亿美元并购美国世界铁人公司100%股权。

　　“当房地产黄金十年过去后，单纯靠卖房轻松赚钱的日子一去不复返，寻找房地产之外的新领域已成为不可逆转的趋势。”不过，专业人士提醒，房企转型也需要“专业对口”，切忌“换汤不换药”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟直言，尽管大多数大中型房企高调“跨界”商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等领域，但不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，并非真正的转型。

　　“未来一年将成为国内房地产市场的深度整合期，转型是主旋律，至于如何转型，还需针对企业自身发展优势，定位市场需求，而非跟风模仿。”陈佩认为。