在北京的房地产私募界,黄金湾投资是今年以来比较突出的一家。《每日经济新闻》记者上周报道,北京一家注册资金仅有1000万元的福润天成房地产开发有限公司通过和其合作,最终以46亿的总价,击败了古北集团、九龙仓等房企,夺得了上海新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,并一度成为上海的总价“地王”。
那么,在本轮整治“影子银行”的过程中,这家房地产私募是否会受到冲击?
私募资金有两个重要来源
有知情人士向《每日经济新闻》记者透露,黄金湾投资协助中小地产公司获取的资金大量来源于银行信贷和信托融资,一旦上述两个资金来源受到影响,黄金湾的融资能力无疑将被大大削弱。
黄金湾投资集团的官方网站刊载了董事长申威的致辞:“2013年,无论是房地产政策继续从严还是松动,我们明显地感觉到资金层面已经有了松动,银根正在放松,大型房企的融资成本降低,信托融资也重新恢复审批。但中小房企依然融资困难,受到‘432’条件的限制,也就是说四证齐全,自有资本金30%,二级开发资质,这对于很多中小房企都是一个困难,另外中小房企的资产抵押率也存在问题。因此,地金联盟应运而生,地金联盟今年将帮助中小房企通过地产金融的创新获取资金,并帮助大型房企和中小型房企的合作与并购搭建一个桥梁。”
黄金湾投资的相关负责人士对此解释说,地金联盟搭建的平台就是,用大房企的资金去收购中小房企难以为继必须转让的项目。大房企的资金来源主要是开发贷、信托资金和海外融资三部分。
然而,上述资金并非都可以随便动用的。除了海外融资所得外,其他的诸如开发贷和房地产项目信托融资都受到银行严格的监管。
中原地产研究总监宋会雍说,一般情况下,开发贷都是专款专用,不经过银行同意,一般很难将开发贷挪作他用;对于多数信托融资项目,信托公司也会要求开设专门账户严格监管资金。
房地产专家陈宝存对《每日经济新闻》记者表示,开发贷不能实现并购,银行内部要求,开发贷必须进行专款专用管理,不能挪用,挪地点都不行。在这样的背景下,房企如果动用开发贷,或者以项目的信托融资,收购其他的中小地产商,就有违规的嫌疑。
尤其是在流动性收紧的背景下,高度依赖“影子银行”发行的单一信托将受到非常大的影响。此前,安信证券首席经济学家高善文认为,央行不会允许银行类金融机构破产,但不排除有信托或证券公司,在流动性问题、资产质量恶化的情况下,出现资本金短缺以至清盘风险。
事实上,根据研究机构统计,今年仅集合资金房地产信托到期规模就达到2000亿元左右,在流动性收缩的背景下,上述信托借款一旦到期,房企是否可以再发行新的信托以偿还旧债是个疑问。
房地产私募融资或现下滑
对黄金湾投资等房地产私募来说,一旦大型地产公司的开发贷和信托融资收紧,那么其用来收购中小地产公司的资金就存在疑问。
中国指数研究院5月8日发布的《中国房地产上市公司融资状况分析》报告显示,2013年上半年共27家上市房企海外融资超过700亿元,但这一部分资金相对于整个地产行业来说仍然是小巫见大巫。国家统计局数据显示,1~5月份我国房地产开发贷为8051亿元,占到企业总资金来源的17%。用益信托发布的统计数据则显示,今年前五个月国内共成立房地产信托344款,募集资金908.53亿元。
显然开发贷和信托融资募集资金,均超过房企前5月通过境外发债、IPO募集的资金总量,因此当银行加强对开发贷的管理,信托融资也因为流动性的收紧而出现收缩时,房地产私募还能在中小地产公司融资业务上提供多大的贡献就成为一个疑问。《每日经济新闻》记者致电黄金湾投资集团相关负责人,但其电话处于无人接听状态。
复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟表示,流动性收紧短期内会对地产私募的融资产生一定影响,对很多私募资金机构来说,未来需要重新规范自己的募资途径和募资方式。只有这样,中国房地产的私募基金才能健康成长,成为银行信贷的有益补充。
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