万科郁亮：流动性紧张会让市场冷静坚持理性拿地

　　6月28日,万科集团在西安召开了媒体见面会,万科集团总裁郁亮在会上表示,目前流动性紧张等问题并不会推高地价,钱少反而会让土地市场更冷静。

　　万科坚持理性拿地,继续延用在一些项目上与其他房企合作拿地的方式。

　　在谈及万科的计划和未来时,他说,万科新的定位是要做城市的配套服务商,而商业地产只是其中的一项。

　　在媒体见面会上,郁亮说得最多是 “我们只应对不预测”、“坚持不拿地王”、“谨慎对待现金流”……万科已越来越多地被描上了郁亮的色彩。

　　继续以合作方式“过冬”

　　近两周,国内银行间市场流动资金紧缺,成为人们关注的热门话题,而这对房地产行业的影响也被外界普遍关注。

　　郁亮认为,这对万科不会造成太大影响。

　　根据万科集团2012年年度报告显示,截至2012年年底,万科持有的货币资金量同比大增,增至522.9亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。

　　对于今年上半年万科的现金量,郁亮说基本的钱肯定有。他认为中国目前面临的紧缩可能是好事情,“整个中国经济需要挤泡沫。整个经济由于金融货币的超发导致各种各样不合理的现象应该得到调整,如果这种情况下靠投资拉动整个经济增长速度,那么中国经济结构的转型是不可能完成的。”

　　对于银根收紧对万科的影响,郁亮认为目前万科手头资金、面粉和面包都比较宽裕,暂时没有从资本市场融资的打算。

　　今年以来,万科继续延用在一些项目上与其他房企合作拿地的方式。

　　在媒体见面会召开的前一天,万科首次与保利联手,以53.7亿元在重庆拿下一块土地。而在去年,万科已与保利首次合作在长沙摘下一地块。

　　郁亮坦言,与其他房企合作拿地、开发,可以成为当前银根收紧下解决资金短缺的一种方式。郁亮认为,与其他开发商合作给了万科更大的空间。

　　对于当前 “钱荒”下的土地市场,郁亮认为这并不会推高地价,钱少反而会让土地市场更冷静。具体到万科,郁亮称坚持理性拿地。

　　根据万科月销售简报统计,1至5月,万科共拿地38宗,花费地价款250.14亿元,占销售收入比例达35.64%。以5月为例,5月万科共买入8宗土地,分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市,合计花费36.43亿元,这其中有4个项目采取了合作方式。

　　拟做城市配套服务商

　　根据CRIC数据显示,截至2012年年底,万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米,纯商业拿地约占万科所拿商业综合用地总量的11%。

　　今年年初,万科商用地产管理部门成立,总部设在北京,郁亮低调地出席了成立仪式。外界普遍将此解读为万科将在商用地产上发力。

　　在此次媒体见面会上,郁亮仍然保持他一贯的对待商业地产的谨慎态度。他认为,在网购兴起的时代,商业购物中心将越来越受打击。“商业(地产)我们是非常慎重的。对万科来说,我们真的是不得不去做商业。万科的目标是跟这个城市同步发展,我们新的定位是要做城市的配套服务商。”

　　在郁亮看来,城市经过多年的发展,目前都处在不同的发展阶段,有的城市处在住宅发展阶段,有的处在需要发展产业化的阶段,这一阶段需要大量开拓园区,有的城市发展到以金融为主,城市所处的每一个阶段都会给开发商带来机遇。郁亮表示,万科目前希望做城市配套服务商,而商业地产只是其中的一项。

　　国际化面向自住需求

　　去年万科首次对外公布了对于国际化的思考,并透露了万科的国际化策略,提出会在全球寻找机会。

　　今年,万科国际化迈出了实质性的步伐。1月23日,万科与香港新世界发展有限公司以34亿港元投得荃湾西站六区物业发展项目。2月,万科与美国地产公司铁狮门签约,计划共同开发旧金山富生街201地块。2个月后,万科通过全资子公司出资约6.78亿元,收购位于新加坡的一个公寓项目30%股权。

　　但郁亮认为,目前万科国际化不只是要找一些投资机会,更是希望万科可以发展到国际化的管理水平。

　　就目前在海外开展的项目,郁亮表示,万科现阶段在国外做项目通常会在当地找一个合作伙伴来做。

　　而跟新世界的合作,以及跟美国铁狮门的合作,郁亮表示,这些都不是针对中国人海外投资的。“我们在海外跟中国市场一样,不是以投资客为主。我们选择的旧金山、新加坡,都是中国移民比较多,中国留学生也比较多,而且这两个地方对我们来说也是符合当地的居住需求。”

　　郁亮表示,万科不希望在国外制造唐人街,而是希望打造能容纳不同人群以及当地人的社区。