“西强东弱”成房地产新格局

　　两年前的环京半夜排队秒杀，现如今房价几近腰斩。“住房不炒”提出仅两年时间，房地产市场格局发生了“反转”。

　　坚持“住房不炒”两年来，房地产市场格局发生了哪些改变？对于近日来房地产市场的“西强东弱”的现象怎么看？“西强东弱”是否将成为未来行业发展趋势，哪些城市或将成为西部地区的潜力股？中华工商时报记者针对目前房地产市场“西强东弱”现象进行采访报道。

　　房地产呈分化格局

　　国家统计局21日发布的“2018年1至12月全国房地产开发投资和销售情况”显示，2018年全国楼市成交呈现分化格局，中西部地区成销售主力；土地交易量价增速双双连续4个月回落，其中土地成交价款总额全年跌三成以上。

　　数据显示，2018年，全国商品房销售面积同比增速回落至1.3%。其中东部地区同比下降5%，中部、西部同比分别增长6.8%、6.9%，东北地区同比下降4.4%。销售额126393亿元，同比增长14.7%，增速提升1个百分点。

　　2018年全国商品房成交均价同比上涨10.7%，涨幅比去年同期扩大5.1个百分点。其中住宅成交均价8544元/平方米，同比上涨12.2%;商业营业用房成交均价同比上涨8%;办公楼成交均价同比上涨6.2%。分地区来看，西部和东部地区涨幅较高，分别为15.4%和12.1%，东北和中部地区涨幅分别为11.9%和10.5%。

　　2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热以及部分城市放松审批高端住宅预售证，商品房成交再次回暖。

　　西部上涨“情理之中”

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，中西部是销售上涨的主力军，但不是销售额的主力。房地产行业的板块轮动，从东部开始，逐渐向中西部地区传导，东部高峰的时候中西部地区开始升温，现在中西部地区达到顶峰，也已经有衰退迹象。除非政策全面转向，否则房地产进入调整期趋势已经非常明显。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“房地产西强东弱的态势，实际上也是地产投资的重心在调整。从这两年房地产市场的投资数据看，中西部表现反而不错，尤其是中部部分核心城市，成为了核心区域。而对于西部市场来说，这一年包括呼和浩特、西安、昆明、贵阳等都在快速崛起，所以也引起了市场投资较好的攀升。类似现象其实也是一个后发优势，即后续此类区域还是有较好的成长性的，同时也和部分省会城市地铁建设等有关。”

　　“贵阳、昆明、南宁、梧州、柳州、银川等城市发展潜力大，有望成为‘西部黑马’”。严跃进告诉记者，对于地域而言后发优势是一个很重要的解释变量。过去中西部本身发展基础一般，各类投资数据都偏低，现在随着基建等进入以及当地收入水平提高等，这个时候市场是容易呈现爆发式增长。

　　西部地区部分城市此次成为销售主力军还是和当地的消费能力等有关，或者说市场消化能力相对强是有关的。这种消化能力强是因为建立在土地成本不高的基础上的，所以企业会有此类投资的动作。

　　除了消费外，近两年文旅对房产价格也会有很大的影响，生态环保、健康休闲的景点颇受大众的喜爱。据了解，贵阳部分旅游景点好的区域类似部分苗寨等，地方文旅产业会推动当地房价产生一定程度的影响。

　　利率下调对房价影响不大

　　2018年12月全国首套房贷平均利率5.68%，环比下降0.03个百分点，乃是近23个月以来首降。行业专家认为，银行下调贷款利率或将成为趋势，贷款是否将影响未来市场房价？严跃进告诉记者，目前从贷款利率来说会有一点影响，不过对各类城市房地产市场影响的差异相对较小。

　　2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。近期人民日报发表文章，指出楼市稳字当头，不走靠房地产拉动经济的老路。

　　综合考虑这些情况，严跃进认为，预计短期内国家层面的调控政策不会放松，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力依然很大，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。