联合国工业发展组织关于养老产业调研纪要

　　（中银国际调研纪要）2014.9.5

　　纪要重点：

　　总体观点：在我国近几年中老年人口将加速增长以及我国未富先老的背景下，无论从实际需求还是政治需求上来讲，我国的养老产业都拥有着巨大的发展空间。由此，从13年下半年开始，我国养老地产的讨论更为频繁、投资也有所加速，但行业内却一直没有形成公认的盈利模式，致使很多房企都对于养老地产蠢蠢欲动、但却无从下手。而在借鉴了国外30多年的经验之后，我们认为未来采用押金制度的高端持有型、运营型养老项目将是主流模式，并有望证券化出售给资金方，形成养老地产项目开发的正循环，与此同时，目前我国养老地产的投资方向也出现偏差，过多偏重于医院等硬环境的打造，而疏漏于社交等软环境的关注，这点也应有所注意。

　　我国目前养老地产主要为以养老名义开发住宅（销售型）和持有型运营型养老地产（持有型）两种类型。由于第一类模式核心在于低成本土地，而低成本土地储备并不可持续，第一类模式并不是长久之计，而第二类模式基于低成本土地（如文化慈善养老用地等），依靠运营增值，并以金融产品作为后端，形成养老地产开发的正向循环，预计该模式将是未来的主流模式，并且预计未来采用押金制度的高端养老项目将是主流模式。

　　押金模式将是主流，其好处在于：

　　（1）押金可使运营机构获得固定护理费外，还可获得押金利息收入，增加盈利可能性；（2）押金利息收入较为隐性，表面上收费看似较低，老年人更容易接受；

　　（3）一次性获得高额押金，可以减轻资金压力，再投资扩大规模；

　　（4）押金制度赋予养老资产固定现金流，可以证券化出售，形成正向循环；

　　（5）押金（即会籍）价格上涨形成的增值可由运营机构和客户分成，增加赢利点；

　　（6）“押金+护理费”模式相对于“较高护理费”模式有着更高端的客户定位以及更安全的盈利模式。

　　养老项目解决的是在医疗范畴以外衍生或维持生活质量的问题，即营造较高质量的生活环境，主要指的是软环境。然而，目前我国养老地产的开发方向略有偏差，目前重点依然更偏重医疗方面，比如建设医院等硬环境的打造，这种模式不仅投入大而且对于高生活质量的营造并没有太大的帮助，对于老年人的吸引力一般，而对于一些老年人比较偏好的社交活动和优美环境等用户体验方面的关注度偏少，但后者的盈利空间相对前者明显更大。

　　纪要详细情况：

　　一、我国养老地产的分类：（第二类持有型运营型养老地产模式将为未来我国的主流）

　　第一类、以养老名义开发住宅：以销售为主，资产性质类似于酒店式公寓，目前我国投资方主要是房企，其开发的核心在于便宜的土地，随着便宜土地逐步开发完毕，该开发模式也就结束了。其中，再按照产权分类：（1）有产权用地开发：主要以工业用地为主，小部分为商业用地和其他用地（小面积分割），前者如上海青浦天地建康城，目前国家对于在工业用地上开发养老住宅还没有过多管理，但未来会有政策隐患，后者以商业用地和其他用地开发的土地获取时间较早，土地成本较低；（2）无产权用地开发：主要以旅游用地为主，小部分为商业用地和其他用地（大面积分割），如万科随园嘉树就是卖使用权。

　　第二类、持有型运营型养老地产：以运营为主，资产性质类似于酒店，目前我国投资方主要是保险和大国企，这个是目前国外养老地产主流开发模式，预计将是我国的主流模式。其中，按照参与者分类：（1）保险机构：运营养老地产项目并非为了销售，更重在运营，并为保险产品增加附加值，如合众人寿沈阳项目，土地性质为文化慈善养老用地，土地价格为100万元/亩；（2）商业持有：一方为大国企，享受低价置地能力，同时有可以低成本融资，持有养老地产只是资金转板块的需求或者希望资产规模稳定增长的考虑，长远并不计划整体销售；另一方为民企，由于融资成本相对更高，因为运营的长久打算还是进行金融运作。

　　二、持有型运营型养老地产的押金模式：（押金制度存在可使养老地产开发形成正向循环）

　　由于以养老名义开发住宅的核心在于低成本土地，而低成本土地储备并不可持续，因而以养老名义开发住宅并不可持续，而持有型运营型养老地产模式基于低成本土地（如文化慈善养老用地等），依靠运营增值，并以金融产品后端，形成养老地产开发的正向循环，预计该模式将是未来的主流模式。

　　经过30年的研究，目前国外资本市场普遍偏好的持有型运营型养老地产模式是押金模式，即：养老客户在入住时一次性缴纳较高额度的押金，约定若干年后返还，期间的押金利息收入由运营机构享有，此外，养老客户每年缴纳一定额度的护理费，因此运营机构的收入为押金利息收入+每月的护理费。

　　押金模式的好处：

　　（1）押金可以使得运营机构除了获得每月固定护理费外，还可以获得固定的利息收入作为补贴，使运营机构获利；

　　（2）押金的利息收入以隐性的方式给予运营机构，表面上运营机构只收入每月固定护理费，这种模式看似成本较低，老年人更容易接受；

　　（3）一次性获得高额押金可以减轻运营机构的资金压力，做一些再投资，扩大规模；

　　（4）由于押金制度的存在，运营的养老资产就类似于酒店资产，有固定现金流，可以打包成金融产品，出售给资金方，尤其是海外资金，形成正向循环；

　　（5）随着房价的增值，押金（即会籍）价格也随之上涨，其增值部分未来可由运营机构和押金所有者分成，增加赢利点；

　　（6）“押金+护理费”模式相对于“较高护理费”模式有着更高端的客户定位以及更安全的盈利模式，前者源于一次性缴纳高额押金明确了高端客户定位，后者源于押金存在杜绝了后续不缴纳护理费的风险。

　　案例：比如一个养老项目投资1亿元，共100户，押金100万一户，初期押金可回收1亿元，同时每月收取护理费3500元左右，每月利息收入约5000元（按6%年利率计算），因为运营机构每月收入8500元左右，如果该城市人口密集，需求较大，同时房价较高的情况下，押金甚至可以卖到200-300万元，运营机构每月收入1-2万元左右。

　　三、我国押金制度的成功案例：北京太申祥和山庄（我国采用押金制度的第一家）

　　太申祥和山庄于2002年10月正式开业，位于北京昌平，为目前我国养老地产的标杆性项目，并且它还是全国首家推行会籍制度（押金制度）养老项目。该项目由纯国内团队经营，10年会籍40万元/张，目前已经上涨到120万元/张，即便如此昌平周边房价也要高出2-3倍，因而吸引力仍较大，造成了目前300人排队的供不应求的局面。

　　除会籍120万元/张外，每月护理费用3500元，加上每月押金利息收入（无风险利率）约5500-6000元，运营机构每月收入近1万元，其实开销并没有表面上3500元那么低，但老年人直观感受护理费不高，同时120万元的押金也还是属于自己的，因而接受程度更高。

　　四、养老地产项目按项目档次分类：（未来采用押金制度的高端养老项目才是主流模式）

　　低档项目：主要是官办官营和官办民营项目，从资产上来讲，房子不要钱，护工比较多，突出护理特色，每人每月护理费3000-4000元，类似于一个饭店，这种资产角度来看在金融市场上没有意义。

　　中档项目：像台湾、日本和中国一部分在做的护理为主的，如老年痴呆症等，护理费会很贵，房子不要钱，类似于高级一点的餐馆等，或者如果高级一点能连锁的话就类似于如家酒店，这种资产角度来看在金融市场上也没有意义，如果连锁做的好，对运营公司的上市考虑有点意义。

　　高档项目：置地置房子，不管是会籍、押金还是买房，一次性给个百万元以上，才能保证后续稳定的现金流，对于后端的金融操作才有一点意义，因为未来采用押金制度的高端养老项目才是主流模式。

　　五、养老地产项目对于老年人的核心意义：（养老项目应更注重软环境的打造，而非医疗）

　　对于老年人而言，入住养老住宅项目，更多是为了自身在生理条件到达转折点之时，对应的生活质量开始降低的时候，希望依靠某些手段能够达到维持或者是减缓生活质量下降的目的，因而医院等医疗项目解决的使原本生理条件所允许的生活质量的范畴内的问题，而养老项目解决的是在医疗范畴以外衍生或维持生活质量的问题，类似于下图红色三角部分，就是养老地产所能提供的价值，并而赚取的收益。

　　然而，目前我国养老地产的开发方向有点偏差，目前重点依然更偏重医疗方面，比如建设医院等，这种模式不仅投入大而且对于高生活质量的营造并没有太大的帮助，对于老年人的吸引力一般，而我国养老地产对于一些老年人比较偏好的社交活动和优美环境等用户体验方面的关注度偏少，但后者的盈利空间相对前者明显更大。

　　六、我国养老地产项目的区域选择：（高房价、人口密集区域的需求以及可行性更大）

　　目前而言，只有在房价非常高的地方才有可行性，如上海及周边、北京及周边、深圳及周边等地，如武汉、长沙和东北三省等地都不行。

　　因为，只有在大城市、房价特别高、人口密集的地方，需求比较大，有支撑。一方面，房价高的地方，押金相对更容易接受，押金制度才可行，另一方面还有很大需求需要解决，解决民生问题政府也会支持，如：政府一是土地上让利（但只有高房价地区政府土地让利才有空间），另一方面政府可以从公办资源上进行一些资源配置。