作者 | 岳家琛

　　4月8日，穆迪表示将弘阳地产家族评级从“B2”下调至“B3”，并将该公司的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”， 展望为负面。

　　值得注意的是，弘阳地产近日刚完成一笔境外债券兑付。

　　4月6日晚间，弘阳地产发布公告称，全部赎回在2022年到期优先票据的资金已到账，金额为4.5亿美元。上述票据于2019年4月8日发行，于2022年4月到期，利率为9.95%。

　　虽然按时兑付，但弘阳地产仍未能躲过评级机构的看衰。穆迪表示，由于消费者情绪疲软和经营环境充满挑战，弘阳地产的合同销售额将在未来6-12个月内下降。这将减少弘阳地产的经营现金流，进而减少其流动性。

　　此前数据显示，弘阳地产的合同销售额在2022年1月和2月分别同比下降36%和41%。

　　毛利率四年降21个百分点，净利率仅7%

　　3月的最后一天，弘阳地产公布了2021年度业绩。2021年全年，弘阳地产录得营业收入为266.67亿元，同比增加32.3%；但归母净利润仅12.46亿元，同比减少约25%。

　　“增收不增利”，是如今诸多房企的通病，这一现象也困扰着弘阳地产。

　　财报显示，虽然弘阳地产营收有所增加，但是相应的，其营业成本也增长了37.92%，增幅高于营收增幅。

　　因此，弘阳地产去年毛利仅50.81亿元，同比增长12.7%；毛利率为19.1%，同比下降3.2个百分点。“这主要是由于高毛利项目结转比例变少。”弘阳地产表示。

　　物业销售方面，2021年度，弘阳地产合约销售金额872.2亿元，同比增长0.83%。

　　不过虽然如此，弘阳地产亦未能完成全年销售目标。根据2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标计算，去年销售目标完成率为87%。

　　从区域分布来看，2021年弘阳地产70%的合约销售额来自于长三角，其中，江苏省销售额占比达到49.3%。江苏亦是弘阳地产的发家之地。

　　不过即便如此，弘阳地产在大本营的市场份额中亦不占优势，克而瑞数据显示，弘阳地产在南京的销售金额榜单中排名仅第12位。

　　除地产销售外，2021年弘阳商业经营板块实现营业收入5.8亿元，同比增长16%；商业和酒店合计营收占比2.4%，相比2020年下降0.3个百分点。

　　根据财报，去年弘阳地产净利润为18.65亿元，同比增0.53%；净利率6.99%，同比下降2.21个百分点；归母净利润为12.46亿元，同比减少约25%。

　　根据历史数据，2017年-2021年，弘阳地产毛利率分别为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%和19.1%，净利率则分别为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%和6.99%。四年时间分别下降21.5和12.5个百分点。

　　“归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。”弘阳地产表示。

　　近年来弘阳合作拿地频繁，截止到目前总土储的权益比例不足50%，少数股东持续摊薄着弘阳地产的利润。

　　2021年，弘阳地产新增土储建筑面积330万平方米，新增土储权益占比仅51.9%，2021年新增的22块土储中，20块土储为合作拿地，其中13幅地块权益比例为30%。

　　截至2021年末，弘阳地产累计拥有1878万平方米土地储备，总规模较2020年末下降约6%。总权益占比仅48.2%。

　　在手现金160亿，同比减少13%

　　值得一提的是，在去年3月召开的业绩发布会上，弘阳地产总裁袁春曾强调“盈利能力才是企业生存的根本。”

　　与之相对应的是弘阳地产此前的激进式扩张。

　　1996年，曾焕沙创办了弘阳地产，但之后的20年，弘阳地产的规模并不大。直到2017年，曾焕沙提出了“2020战略”，计划在2020年实现千亿目标。

　　而为了实现这一目标，弘阳地产大量以合作开发的方式，做大规模。数据显示，2017年弘阳地产的所有者权益为84.57亿元，其中少数股东权益只有1.59亿元，占比只有1.88%。

　　而到了2021年，弘阳地产的所有者权益为317.46亿元，其中少数股东权益达到了159.79亿元，少数股东权益占比达50.33%。

　　不过，弘阳地产并未实现千亿目标。2020年，弘阳地产实现销售额仅有865亿元。

　　规模扩张的同时，弘阳地产的负债也在扩大。财报显示，弘阳地产的负债总额从2017年的328.68亿元，一路跃升至2021年的1010.03亿元，其中短期债务113.87亿元。

　　据统计，到2022年底，弘阳集团及弘阳地产共有60亿元人民币到期的资本市场债券。

　　境外债方面，除了本次到期的债券外，弘阳地产还有2.75美元债券将于8月到期，2.5亿美元债券将于10月到期， 4.55亿美元债券将于2023年4月到期。

　　截至去年末，弘阳地产拥有现金160.39亿元，相比2020年末减少13.42%。现金短债比1.41。

　　不过，弘阳地产贸易应付款、应付票据等其他短期应付类债务接近300亿，2022年3月，惠誉将弘阳及其子公司长期外币发行人违约评级调至“B”，并持负面展望。

　　2021年，弘阳地产加权平均借贷利率为7.43%。截止至2021年末，弘阳地产净负债率为57%，与上年同期基本持平。剔除预收款的资产负债率68.1%，较上年下降1.3个百分点。