远洋集团2000亿杠杆扩张预警 多元发展受限八成营收依靠物业开发

　　老牌房企远洋集团控股有限公司（03377HK，下称“远洋集团”）提出“三年冲刺2000亿规模”。

　　长江商报记者梳理发现，为了增加规模，远洋集团开始增加财务杠杆。截至2018年6月30日，远洋集团资产达到2192亿元，较去年同期上涨14.22%，其负债达到1571亿元，较去年同期上涨17.94%，净负债率约为76%，较2017年12月31日的62%增长了14个百分点。今年总负债接近两千亿。

　　此外，在去地产化浪潮下，2016年，“远洋地产”正式更名为“远洋集团”。与此同时，该集团宣布要走多元化发展道路。不过从各业务对营业总额的贡献占比来看，物业开发业务依然保持着最大的贡献，占比为84%。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，远洋净负债率较2017年有所升高，但仍明显低于行业水平均值125%。对远洋来说未来均衡布局一二线城市以及进入三线城市，是规模发展和平衡的保障。

　　投资活动现金连续三年净流出

　　远洋集团公告显示，2018年1月到11月，远洋集团的累积协议销售额已达927.9亿元，比去年同期上升48%；累积协议销售楼面面积约436.1万平方米，比去年同期增长32%；累积协议销售均价为每平方米约2.13万元，比去年同期增长12%。

　　为了增加规模，远洋也开始增加财务杠杆。截至6月30日，远洋集团资产达到2192亿元，较2017年同期上涨14.22%，其负债达到1571亿元，较2017年同期上涨17.94%，长江商报记者粗略计算，远洋集团2018年总负债接近2000亿。净负债率约为76%，较2017年12月31日的62%增长了14个百分点，2015年—2017年远洋集团该项数据分别为67.48%、67.39%、69.40%。

　　亿翰智库认为，由于公司正处于迅速发展期，远洋集团负债率持续上升，净负债率为76.5%；货币资金233.64亿元，同比增长10%；现金短债比为1.5，虽然较于2017年底有所下降，但短期内偿债压力依然很小。

　　融资方面，2018年上半年，因当前行业融资渠道收紧、融资成本普遍提高，集团加权平均利率由5.07%上升至5.26%，出现小幅上升。

　　年报数据显示，2015—2017年，远洋集团经营活动产生现金净流量分别为52.43亿元、189.72亿元、-12.22亿元，而其投资活动产生现金净流量分别为-91.26亿元、-14.62亿元、-29.04亿元，连续多年呈净流出态势。据悉，远洋集团期末现金余额达258.14亿元，拥有现金及现金等价物达207.66亿元。

　　事实上，长江商报记者梳理远洋近年经营业绩发现处于稳步增长状态，2014-2017年合约销售金额为360亿元，421.2亿元，526.1亿元，705亿元，同比上年增长率分别为2%，17%，25%，34%，行业排名分别为18，18，22，30名。

　　不过，2018年上半年远洋集团营收、利润出现了罕见的同步下跌，报告期内，远洋营业额为人民币153.76亿元，较2017年同期下降11%。毛利为人民币36.15亿元，较2017年同期下降5%，毛利率为24%，较2017年同期上升2个百分点。净利为人民币23.3亿元，较2017年同期下滑12.53%。

　　物业开发业务收入占营收84%

　　进入白银时代，转型和变革成为行业共识，住宅开发为主业的黄金时代成为历史，所有企业面临重新出发、重新创业的挑战。

　　2016年，“远洋地产”正式更名为“远洋集团”。宣布未来只会投入40%的权益资本到住宅项目上，其余的60%则分别配比在商业地产、房地产金融和物业服务和养老服务业务上，开启多元化发展，加速布局养老、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

　　房地产金融化是远洋近年来一直侧重探索的业务。2018年12月13日，该公司以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇，以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产，发行规模为32.03亿元的ABS产品。12月23日其公告称53.8亿元出售远洋光华国际写字楼。近期通过物业基金、类REITs等金融手段，已累计将旗下四个商业项目套现约85.83亿元。

　　对此，远洋表示，随着投资物业体量的不断扩大，集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。截至目前，远洋持有性物业规模已达到360万平方米，主要位于北京、上海、武汉等核心城市的优质地段。

　　严跃进认为，对于金融业务来说，应该说这两年在去杠杆的情况下，金融产业其实是受到冲击的，这实际上也是审时度势，进而业务调整的一个考虑。当然此类调整后，也说明远洋更侧重在金融、资金等领域进行发力，这和当前金融产业发展机会较多是有关的，这利好此类企业新产业的健康发展。

　　在养老地产方面，由于养老地产是被远洋寄予厚望的领域，远洋积极进行跨界合作，与中国人寿等企业探索养老领域商业模式的可能性。

　　在长租公寓方面，远洋积极响应市场需求和国家政策参与租赁项目。旗下品牌“邦舍”在北京、大连、杭州、深圳、广州五个城市落地，已运营超过1000间公寓，2018年长租公寓计划的储备量要增至1.4万间，2020年达10万间，未来将会在一线城市与核心二线城市筹备开展多个项目。

　　值得注意的是，尽管远洋方面不止一次表示过，“除了开发主业，在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。”但数据得出的结果，却未能佐证这一点。从业务构成看，一直强调多元化布局的该公司，物业开发业务依然保持着最大的贡献。

　　2018年半年报数据显示，从各业务对营业总额的贡献占比来看，上半年来自物业开发业务的结算收入比例高达84%。

　　远洋集团2018年上半年物业开发业务的营业额为129.55亿元，较2017年同期的151.80亿元同比下降15%，主要由于受阶段性结转节奏影响上半年项目交付数量下降。物业管理业务营收达到5.94亿元，物业投资业务营收垫底，仅5.42亿元，其他房地产相关业务也仅实现营收12.85亿元。

　　“养老产业面临着资金沉淀、开发周期长等不利因素，长租公寓频频发生关店倒闭，发展前景并不清晰。”严跃进对长江商报记者表示，在如今的，市场环境下，除住宅主业服务，养老产业、长租公寓等其他业务短时期内仍难当大任。

　　坚持全国布局深耕五大城市群

　　远洋集团在2018年明显加快了扩储的步伐，截至6月末已购入39幅土地及1个成熟项目，总土地储备达3918.7万平方米，同比上升15%，而土地储备应占权益部分则上升12.2%至2106.2万平方米。

　　在土储的区域分布中，东北区域的比重逐步降低，其他地区则略有上涨。2018年上半年，远洋集团继续坚持加快全国布局、深耕五大城市群的策略，成功进入台州、茂名等新城，为2018年下半年乃至未来数年的业绩实现奠定了基础。

　　机构数据显示，远洋地产2018年上半年拿地金额为73.5亿元，大幅低于主流房企数据均值。2018年上半年远洋地产拿地面积为79.03万平方米，拿地力度断崖式下滑，而2017年全年拿地为1311.9万平方米。

　　在扩张战略上，2010年，远洋地产积极拓展二三线城市，计划五年拓展全国。目前远洋地产在全国拥有超过38个分别处于不同开发阶段的开发项目。2018年上半年，远洋地产按建筑面积计算的土地储备约1442万平方米，其中约80%位于环渤海湾地区。

　　不过，二三线城市布局一度带来规模上的增长，卖得多却没能挣得更多，远洋在2014年便开始全线退出三四线市场，项目走低价销售路线，直接导致利润下降。当年年报显示，2014年远洋销售额增长12%，营业额增长25%。