净负债率大涨22.58% 远洋集团多元化蓝图拖累多项指标下挫

　　营收、净利均同比降幅超10%，令这家老房企的近期股价持续徘徊在4元左右低位，而多元化的布局显然消耗了它过多的资源和精力

　　《投资时报》研究员 王汉林

　　从行业销售排名第27位，滑落至30位——这，或许是远洋集团今年上半年给房地产行业留下的最深印象。

　　8月22日晚间，远洋集团发布2018年上半年财务报告。这家曾宣布要在今年达成千亿销售额的老牌房企，并未像去年那般，选在香港召开媒体见面会。在业内看来，这或可理解，毕竟，在一干同行纷纷高歌猛进之时，其已从去年底的业内销售排名27位下落至30位。

　　报告数据显示，2018上半年远洋集团营业额为153.76亿元，较去年同期下降11%，营业额下降的主因是由于上半年该公司项目交付量出现下降。与此同时，其公司拥有人应占溢利为23.33亿元，较去年同期的26.68亿元下降13%。唯一的好消息是，不包括一次性项目和投资物业的公平值收益，公司核心利润上升1%至15.39亿元。

　　市场对这份中期答卷显然并不满意。

　　Wind数据显示，业绩发布后的第一个交易日（8月23日）收市，该公司股价为3.95元/股，下跌5.95%，次日更是跌至近52周最低值3.89元/股，较其52周最高值（6.58元/股）已下跌40.88%。而截至8月30日收盘，该公司股价录得3.97元/股，市值已随之来到302.33亿元。

　　《投资时报》研究员注意到，远洋集团营业收入、毛利、净利润等多项重要财务指标均有所下降，净负债率却较去年同期大幅增长，而备受市场关注的现金流量数据也未在中报中披露，但观察该公司历史数据可以判断——情况并不良好。

　　此外，从业务构成看，一直强调多元化布局的该公司，今年上半年来自物业开发业务的结算收入比例仍高达84%。在如今的市场环境下，除住宅主业服务，养老产业等其他业务短时期内仍难当大任。其近来大力发展的长租公寓业务，也很有可能受到目前日渐升温的租赁市场舆论风波的影响。

　　针对市场普遍关心的问题，《投资时报》向该公司发送提纲询问，截至发稿日尚未收到回复。

　　业绩表现不佳

　　中报数据显示，报告期内，远洋集团营业额为人民币153.76亿元，较去年同期下降11%，毛利润为36.15亿元，较2017年同期下降5%，毛利率为24%，较去年同期上升2个百分点，净利润为23.3亿元，较2017年同期下滑12.53%。

　　远洋方面解释称，营业收入减少主要受阶段性结转节奏影响。未来，远洋将继续维持均衡搭配的项目组合，减轻个别市场波动的风险，并且更有效利用资源，使集团专注发展未来重点项目。

　　过去几年，远洋集团的规模连续几年处于300亿—500亿梯队，而去年超过700亿的销售额，同比增长达34%。按其计划，今年将冲击千亿目标。

　　为了实现业绩的大跃进，远洋集团的负债情况出现了一些微妙变化。

　　2018年上半年，远洋集团的资产及负债均升上千亿高峰。但《投资时报》研究员发现，该公司负债的同比增速高于资产的同比增速。截至6月30日，远洋集团资产达到2192亿元，较去年同期上涨14.22%，其负债达到1571亿元，较去年同期上涨17.94%。

　　远洋集团资产负债率也在上半年达到数年内的最高值——71.66%，较去年同期上涨0.67%。2015年—2017年远洋集团该项数据分别为67.48%、67.39%、69.40%。净负债率则由去年同期的62%升至76%，同比大涨22.58%。据悉，该公司36%的贷款为美元及港元，未来可能会受到外汇波动的影响。

　　至于市场始终关注的现金流量方面，远洋集团在中报中并未披露具体数值。

　　年报数据显示，2015—2017年，远洋集团经营活动产生现金净流量分别为52.43亿元、189.72亿元、-12.22亿元，呈现逐年下降趋势，而其投资活动产生现金净流量分别为-91.26亿元、-14.62亿元、-29.04亿元，连续多年呈净流出态势。据悉，远洋集团期末现金余额达258.14亿元，拥有现金及现金等价物达207.66亿元。

　　多元化发展受限

　　2016年，“远洋地产”正式更名为“远洋集团”。与此同时，该集团宣布要走多元化发展道路。

　　远洋董事局主席、总裁李明曾对外表示，“除了住宅业务，其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展，以管理人或投资人的身份，收取相关的管理费或投资收益。除了住宅主业，包括金融、养老产业、长租公寓、大物流、大数据、智能化亦被远洋确定为未来的新兴战略业务板块。”

　　尽管远洋方面不止一次表示过，“除了开发主业，在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。”但数据得出的结果，却未能佐证这一点。

　　半年报数据显示，从各业务对营业总额的贡献占比来看，物业开发业务依然保持着最大的贡献，占比为84%。

　　远洋集团2018年上半年物业开发业务的营业额为129.55亿元，较2017年同期的151.80亿元同比下降15%，主要由于受阶段性结转节奏影响上半年项目交付数量下降。物业管理业务营收达到5.94亿元，物业投资业务营收垫底，仅5.42亿元，其他房地产相关业务也仅实现营收12.85亿元。

　　从业务区域看，远洋集团业务主战场为珠三角和京津冀地区地区，营业额分别为38.6亿元、36.95亿元。其中，北京和天津营收分别为33.78亿元、3.17亿元，长三角地区营收17.83亿元。值得注意的是，2018年上半年，杭州、深圳、广州及大连的总营业额为61.42亿元，占总营业额约为40%。

　　从土地储备方面看，截至2018上半年，远洋集团的土地储备为3918.7万平方米，而土地储备应占权益部分则上升至2106.2万平方米。据悉，远洋集团期内共购入39幅土地及1个成熟项目，购入新土地总楼面面积及应占权益面积分别约为604.4万平方米及308.2万平方米，平均购买成本为每平方米约人民币9300元。不过，远洋集团并未披露自己进入的城市，从目前其业务布局看，远洋的城市布局依旧过于集中。

　　而这恰恰与业内的普遍观点和做法相反，他们认为全国均衡布局以及进入三线城市才是未来规模发展和平衡的保障。

　　此外，远洋集团的多元化业务触手也伸向长租公寓。据了解，长租公寓品牌“邦舍”已在北京、大连、杭州、深圳、广州五个城市落地，共运营超过1000间公寓，而今年全年长租公寓计划的储备量预计增至1.4万间，至2020年达10万间。

　　不过，多家大规模房企均已涉足导致这个市场竞争日渐激烈。加上之前我爱我家前（000560.SZ）副总裁胡景晖接连爆出租房界“黑料”，长租公寓的前景并不明晰。

　　多元化转型也分散了远洋的资源和精力。远洋管理层坦陈，目前的存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理的精力，所以正在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。

　　有业内专业人士表示，未来远洋集团若将集中精力集中于开发业，其他业务的发展必然会放缓。多元化发展对远洋集团来说将会是一场持久战。

　　这，或许是一个芝麻与西瓜的选择。