经点问答：菏泽取消限售 2018年房地产市场有啥变化？

　　12月18日，山东菏泽市住房和城乡建设局发布通知明确：取消新购住房限制转让措施。消息一出，引发极大关注，菏泽成为首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　从2017年3月厦门实行住房限售政策后，不少城市都要求购房后一段时间（2年到5年不等）内不许再次转让。目前为止，全国已经有60多个城市实行了该政策。后续会不会有地方政府跟进，还有待观察。相关人士表示，此次菏泽调控落实了地方责任，因地制宜、分类施策也并不意味着房地产政策调控的转向和放松。

　　虽然菏泽本次调控并不能代表行业整体动向，但不可否认，2018年来，房地产行业的逻辑发生巨变，很多习以为常的事情被颠覆。那么，2018年房地产市场的关键变化都有哪些？经济日报-中国经济网跟您一起回顾。

　　一、住宅价格——过快上涨趋势被遏制了

　　如今，楼市降温房价企稳的形势基本形成。看看数据就知道了。国家统计局最新数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨：北京上涨0.6%，上海上涨0.5%，广州持平，深圳下跌0.2%。

　　二手住宅销售价格环比持续下降：北京下跌0.6%，上海下跌0.1%，广州下跌0.3%，深圳下跌0.2%。

　　31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。

　　35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

　　不难看出，热度不减的一二线城市房价已经比较稳定，三线城市房价的“虚火”也逐渐降温，房价过快上涨的趋势在2018年底基本被遏制。

　　二、房地产市场——预期变了

　　经过一年调控政策的执行，房价过快上涨势头已经得到了遏制。不过，关于未来房地产市场的预期，各方也都有自己的盘算。

　　新城控股副总裁欧阳捷的看法有一定代表性。他认为，由于今年调控政策多，明年很可能出现调控政策放松，住宅市场整体将会回暖。

　　但有趣的是，贝壳研究院的一项调查显示，今年三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9，四季度进一步下降为-35.8。可见，房产中介预期并没有房企大佬们那么乐观。

　　不过，不管怎么判断，房地产再也不是那个“单边上涨”“稳赚不赔”的市场。在目前环境下，无论买房的还是卖房的，都比以前更加谨慎理性。

　　三、楼市热度——投资客少了

　　随着各地限购、限价、限贷政策的加码，买房的门槛越来越高，如今就算是有钱也没法在房产市场中任性“团购”“扫货”了。此外，伴随着房价回落，上杠杆的炒房者、高位接盘的投资客更是欲哭无泪。

　　胡润发布的数据也证实了炒房者的退场。《2018胡润财富报告》显示，千万资产高净值家庭中，炒房者占10%，比上年减少5个百分点。可见，当买房不再稳赚不赔，炒房热情也就偃旗息鼓了。

　　四、房价倒挂——有所改善

　　长期以来，全国热点城市都存在二手房价格高于新房的怪现象，被称为“房价倒挂”。讲道理，新房品质更好，本该比二手房贵。但在调控政策下，新房往往“限价”“限贷”“限购”，导致新房价格反而更便宜。

　　不过，这种怪象今年有所改善，从最新数据来看，11月份的一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售持续下降，客观上弥补了新房二手房的价差，缓解了价格倒挂压力，楼市“打新”的利润空间逐步缩小，盲目“打新”投资的乱象也得到抑制。

　　五、房屋租赁市场——租金暂时稳定了

　　买不起房可以租房，但如果连房都租不起呢？今年暑期，热点城市房租涨幅就比往年来得凶猛。

　　数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%，今年以来的累计涨幅更大。原因还是那些，毕业生租房、人口流入、违规建筑拆除致供应减少，以及品牌公寓运营公司强势扩张等。

　　之后不久，北京房地产中介行业协会组织十家租赁服务企业宣布在两个月内投放12万套（间）不涨租金房源。

　　10月，29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%，其中北京住房租金环比降幅达2.05%。总体保持稳定。

　　租赁市场上，沸沸扬扬的房租大涨问题暂时告一段落。

　　六、房产中介机构——搞“歪心思”行不通了

　　无论是买卖还是租赁，中介在房地产市场上都扮演着中间人的角色。但如果这个中间人本身就有问题呢？比如，为促成交易，有中介组织员工冒充购房者上门，通过“假谈”降低房东价格预期。另一方面，“假谈团”也在“攻陷”购房客群心理。比如，有的中介机构以高出市场价格，抢房源，再将抢来的房源作为基础，吸引用户，甚至做起“租金贷”的生意。

　　6月，多部门联合印发通知，决定于7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。随后，不少地方都有违规房产中介被查处的消息。

　　房产中介要过上“好日子”，靠搞“歪心思”是行不通了。

　　七、房地产企业——发展步子放慢了

　　房地产企业的日子，也不好过。最直观的感受，是行业标杆万科喊出的那句话：活下去！

　　在印象里，房地产企业一直高歌猛进，从三千亿到五千亿，万亿时代也近在眼前。但是，今年以来，在调控政策尤其是金融去杠杆的影响下，房企不得不放慢了步子。

　　财大气粗的房企，以往就是拿地开发卖房。如今，不少企业开始转向多元化发展，并美其名曰城市运营商、美好生活服务商等，更名潮迭起。

　　至于“慢下来”，能不能“活得好”，还要看各自的本事。

　　八、房地产税——推进速度加快了

　　说起房地产税，人们更关心进度。

　　4月，中国人大网发布“全国人大常委会2018年立法工作计划”，其中显示，备受关注的个人所得税法被列入预备审议项目，“视情在2018年或者以后年度安排审议”。

　　虽然房地产税推进速度加快，但目前的重点任务还在立法准备阶段。更多的内容则来自机构的建议。

　　12月，中国社科院财经战略研究院发布报告提出，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。