十年错过 富力虎头变虎尾

　　虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划，不过，由于宏观大环境变化，富力地产此时加速投资海外的风险不言而喻。

　　8月22日，富力地产发布2017年度中期业绩公告，董事长李思廉一身正装出现在了公众面前，相较于一个月前以“黑马”之姿杀入万达、融创世纪交易的现场，主场作战的李思廉显得颇为放松。

　　半年营业收入204.1亿元，净利润为24.8亿元，销售金额达388.1亿元，同比增长30%。富力地产交出了一份不错的期中答卷。

　　心情大好的李思廉给予投资者及媒体充分的耐心，以至于发布会结束后，他仍坐在主席台，笑着回答每一个抛至而来的问题……

　　然而，就在富力业绩发布的当天，同为“华南五虎”成员的碧桂园也亮出了成绩单。当富力仍在苦苦冲击千亿大关的时候，碧桂园已将全年销售目标上调至5000亿元。

　　被挤出第一梯队，李思廉虽然“心情大好”，可现实的情况是，富力已经失去了和昔日兄弟们平起平坐的资本。

　　业务板块发展不均

　　报告显示，截至2017年6月底，富力地产总营业额为204.1亿元，同比减少8.8%。所有者应占净利24.03亿元，同比增加8%。

　　富力地产表示，2017年前六个月达成的协议销售为388.1亿元，超出原定预期。公司提升全年协议销售目标至800亿元。期内，集团毛利率达38.7%，较2016年上半年的27.1%及2016年全年的29.8%有所回升。公司预期，集团毛利率的增长趋势将于2017年的余下销售及盈利方面持续。

　　富力地产现有业务包括物业发展、物业投资、酒店运营和其他业务（包括建筑服务和足球队）四个板块。根据业绩来看，物业发展依然占据主力，且对富力的业绩产生直接影响。因为物业发展业务收入182.35亿元，同比减少11.03%，导致富力地产整体收入下滑。

　　物业投资部分，在未有新增开业项目的情况下，富力上半年租金收入仍主要来源于Viva北京富力广场、广州富力海珠城、成都富力广场等项目，业务收入4.48亿元，虽同比增长13.08%，但净利润下降了14.2%至5.95亿元。

　　富力的酒店运营从2014年起，一直处于亏损状态，即便今年业务收入7.51亿元，同比增长13.08%，依然未能实现盈利。

　　不管富力如何偏爱商业地产，住宅地产为其贡献了近九成营业额是不争的事实，而商业地产部分的成绩似乎未能与其青睐成正比。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟向《国际金融报》记者坦言，住宅地产周期短，现金流短平快，而商业地产的开发运营则更多是长期现金流，因此在前期还是需要住宅地产的反哺，以支撑其项目投入和培育。

　　“烟囱”下的单薄身影

　　这样的业绩报告，如果出自一般房企或许成绩尚可，但之于富力地产，似乎有些“差强人意”。

　　这是广州“每一根烟囱倒下，背后都有一份功劳”的富力；

　　这是力压恒大、碧桂园，位列地产界“华南五虎”之首的富力；

　　这是公然叫板王石，欲与万科试比高的富力；

　　曾经的“小弟”恒大早已突飞猛进雄居中国地产界三甲之列，5倍多的销量差距让富力只能远望其项背。即便是晚于富力近10年成立的融创中国，其相关负责人此前在接受《国际金融报》记者采访时也表示，今年冲击3000亿元在望，而富力刚刚将全年目标调至800亿元。

　　或许，中国地产行业的“黄金十年”里，富力真的错过了，只在南方多雨的“烟囱”下，留下单薄的身影。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，富力处在转型周期中，短期看其目前的举措的确和市场特点不符合。未来论对错还得看市场是否会快速进入存量时代。

　　“执拗”商业地产

　　一名富力员工向《国际金融报》记者表示，这个问题他面试时问过HR，HR坦言对商业地产的青睐使得富力错过了前几年扩大规模的最好机遇。

　　纵观富力地产的发展史，可谓成也李思廉，“败”也李思廉。

　　当年成为五虎之首，靠的是李思廉对市场机会的敏锐把握，现在富力地产与兄弟们差距日远，也是因李思廉在十年黄金期的岔道“执拗”所致。

　　香港中文大学数学系毕业的李思廉，对于数字异常敏感。在李思廉的经营哲学中，“利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为‘赢’”。

　　富力的发迹得益于广州的旧厂改造，1994年，广州市政府鼓励一些污染企业搬离市区。这是同行都不愿啃的硬骨头，富力却抢着来接手。广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮成了富力地产的第一个项目——富力新居，正是凭借这一项目富力打响了在地产界的第一枪。

　　随后，十几家工厂选择与富力合作，富力成了名副其实的“改造大王”，当时业内流传的一句“每一根烟囱倒下，背后都有一份功劳”正是其真实写照。

　　1999年，成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军，跻身广州房地产综合实力第一。2001年，富力地产建设的大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。

　　富力旧厂改造尝到甜头后，这一模式被更多同行开始模仿，羊城的竞争变得日趋激烈。嗅出这一变化的李思廉，思量再三，决定转型，李思廉的转型规划主要是两点：走出广州，布局全国和进军商业地产领域。

　　2002年，李思廉携数位富力核心员工北上，以31.6亿的天价一举拿下北京广渠门120万平方米的土地，引得众多京城房企大佬面面相觑，纷纷打听这家南方来的公司什么来头。

　　不同于李思廉的看好，对于商业地产，万科创始人王石始终持消极态度，两人观点上的差异，终于在2004年的地产博鳌论坛上迎来了正面交锋。

　　王石在会上直言，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。他甚至堵死了商业地产的两条道路，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

　　彼时，进军北京旗开得胜，商业地产快速扩张的富力，已经有了叫板万科之心。按照李思廉的规划，富力2002年销售额20亿，2003年43亿，如此2006年便可达到100亿。到时，商用物业也投入使用产生效益，加上上市，假以时日，富力应该有机会问鼎。

　　王石言毕，李思廉接话：“你放心，我们一定会做得很好。”一向温和的他此刻言语中充斥着火药味。李思廉认为，商业地产并不像王石说的那般可怕，模式也并非一种，富力目前就在大力开发商业地产项目，并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。

　　两次受挫 元气大伤

　　同年，富力便马力全开，在广州拿下了包括富力中心地块在内的八个地块，并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店。

　　随后，富力南征北战，攻城略地，布局全国上马项目，北京、上海、天津、西安、成都、重庆等纷纷出现它的身影。

　　2005年富力赴港上市，成为在港股募资最多的国内民企，风头一时无俩。

　　2007年，富力更是疯狂拿地，耗资近70亿拿地1030万平方米，当年以161亿元销售额屈居万科、绿地和中海之后，位列房企第四。

　　然而，伴随着快速扩张，富力产生了一系列的后遗症。2008年之前，当房地产同行纷纷专注于住宅地产开发时，富力大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业，导致富力资金链危机频频，净负债率大幅上升。

　　上市之初净负债率仅20%出头的富力，2006年攀升至71.5%，2007更是高达139.5%，2008年富力的资金缺口进一步扩大，其年报显示需偿还的银行贷款和建筑工程等流动负债207亿元，而可用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。

　　让富力更为头疼的是，项目端也出现了问题。西南边的“熊猫城”首先折戟，这个富力斥资18亿接手的“西部第一坑”，在投入超过60亿元的建设费后，依然没有摆脱烂尾楼的形象，招商困难，进展缓慢。

　　2008年金融危机的到来让中国的地产行业经历了巨大调整。住宅地产与商业地产双边发力的富力遭受到两面夹击，前期高杠杆的运营使其资金链几乎断裂。

　　李思廉坦言：“2008年对全国房地产发展商而言是困难的一年，而富力2008年度之业绩亦反映过去一年经济波动加剧。”

　　这一年可谓富力地产的分水岭，2008年之后，撑过危机的富力，付出了“江湖大哥”地位的代价。随后，恒大、碧桂园遥遥领先，“华南五虎”分化愈加明显。

　　喘息四年，富力遭遇中国楼市调控——经过2013年的大规模拿地进入了多个被称为房企滑铁卢般的二三线城市，以至于大量新进入城市的销售额皆表现乏力。由于进驻时机不对，富力在上海布局失利，导致华东市场拓展受挫，眼睁睁看着其他房企在华东“这块肥肉”中大肆分食，从而失去这一市场“第一梯队”的段位。

　　两次打击，富力元气大伤。相较于昔日兄弟们的爆发式增长，它后劲乏力、踯躅而行。

　　一往情深酒店业务

　　“倍受伤”的李思廉忙着为富力寻觅新出路：迅猛扩张酒店业务，同时积极寻求海外市场机会，接连的两次 “临门一脚”（临时加入融创万达世纪交易，并购伦敦九榆树广场地块），除了帮富力地产刷足了存在感，也预示了其未来发展的两大主要方向。

　　对于酒店业务，富力地产可谓一往情深。2008年便开始起步，截至2016年，含合资项目在内，富力旗下已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家，散布在香港、纽约等各大城市。7月拿下万达的77家酒店业务后，富力旗下酒店数量已达百家，将跃升成为世界最大的五星级酒店业主。

　　公开资料显示，自2012年至2016年，富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始，该业务的毛利率逐年下滑，从29.41%、26.9%到19.79%。

　　在2017年中期业绩公告中，富力地产当期的酒店营运业务收入上升13.08%至7.51亿元，净利润同比减亏0.25亿元，净利率上升5.24个百分点至-11.85%。上述财务数据表明，公司的酒店营运业务略有好转，但仍未能实现盈利。

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱在接受《国际金融报》记者采访时表示，酒店的黄金收获期是开业后6年至20年，通常开业初期财务亏损是正常的。

　　那么酒店业务运营并不乐观，且一直处于亏损中的富力地产，为何要收购77家万达酒店？且199亿元对于市值规模和营业规模均不过500多亿的富力地产而言，并不是小数目。

　　收购万达酒店似乎并不像李思廉所言“只是碰巧”，毕竟富力地产大手笔加仓酒店业务资本的战略久已有之。富力地产董秘胡杰在7月20日的招商证券电话会议上表示，富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作。

　　那么，富力收购万达酒店是否为了曲线上市，重返A股呢？

　　赵焕焱向《国际金融报》记者表示，不排除富力地产未来分拆上市，不过目前还不具体条件，这些从万达收购而来的酒店并非富力自己的品牌。

　　张宏伟认为，当商业地产被培育成熟时，会产生稳定、可持续性的现金流，使得企业运营更加健康稳定。

　　投资海外风险大

　　今年3月的业绩会上，提及富力在海外的销售金额，李思廉用“九牛一毛”加以形容。显然，他并不满足于这个现状。

　　随后半年间，富力连下三城，布局英伦。

　　2017年3月22日，富力以6000万英镑的总价，收购了位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块，这是富力在英国开发的首个住宅公寓项目。之后富力将进行投资开发，建造1000套住宅公寓，项目总价值约为5亿英镑。

　　仅仅半个月后，4月5日，富力再度斥资1.58亿英镑，从英国地产上市公司CLSHoldings拿下了位于伦敦一区，占地3.4英亩约1.38万平方米的Vauxhall Square地块。

　　8月21日，富力和中渝置地联手收购了九榆树广场地块，总交易为4.7亿英镑，此地块占地10.2英亩约4万平方米，紧挨着万达第一个项目伦敦One。

　　这次项目交易完成之后，富力地产在九榆树地区持有的地块面积，达到13.6英亩。

　　对于投资海外地产，李思廉表示，主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。

　　早在四年前富力便着手加码海外业务，2013年底斥资85亿元布局马来西亚后，又在澳大利亚先后收购了5个项目。

　　在严跃进看来，富力布局海外或带有一定的企业管理层偏好，此类海外项目从品牌打造方面看是具有积极作用的，当然后续关键是要合理回避各类政策管制。

　　张大伟则认为，富力的海外布局主要还是在监管收紧之前。整体看，对于房企来说，布局海外并不一定比国内收益高，更多是从企业发展战略，分散投资风险考虑。

　　这点和张宏伟不谋而合，其直言，拓展海外市场是为其寻求长远的发展，毕竟海外的一些核心城市确实存在优质项目。

　　记者就相关问题向富力求证，其公关部门工作人员表示，不接受采访，一切以公告为主。

　　有业内人士表示，虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划，不过，由于宏观大环境变化，富力地产此时加速投资海外的风险不言而喻。

　　李思廉错过了黄金十年，此时再加速海外投资，富力会不会因此再次“错”过？