远洋资本收购中银6个商业项目 加码持有型物业投资

　　■本报记者 王丽新

　　一边是万达集团打包出售632亿元的重资产，一边是融创中国、远洋集团等大中型房企大手笔收购持有物业，显然，对房地产市场的发展，不同企业有不同的理解。

　　7月12日，远洋集团宣布，下属公司远洋资本近期通过境外股权交易方式，收购了中银集团投资有限公司（以下简称“中银集团”）旗下6个子项目。

　　对此，有业内人士认为，该资产包里有“京沪”一线城市的商业项目，这些项目尚有提高收益的空间，若改造成功，可以提升远洋集团的现金流收入，对利润也有所助益。不过，若运营能力不强，这些重资产则会加重企业的资金链压力。

　　收购6个商业项目

　　收购中银资产包项目“操盘手”、远洋资本副总经理周岳在接受记者采访时说，“这个项目的最大特点就是复杂。”

　　据记者了解，中银资产包是中银集团投资有限公司旗下的6个子项目的统称，即北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。该资产包所含项目总建筑面积约20万平方米，平均出租率接近80%，资产包内各项目均为成熟经营状态，拥有稳定的现金流。

　　据远洋集团披露，上述6个商业项目涉及商场、写字楼和极少量的公寓等业态，其中写字楼建筑面积占比65%，商业建筑面积占比35%。

　　至于整个资产包的收购价格，远洋方面并未透露。

　　周岳认为，6个项目均处于4个城市商业聚集区，潜在价值还有较大的激发和提升的空间。以北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目为例，它们均位于中关村核心商圈，且处于稳定运营状态，出租率达100%。

　　据2016年年报显示，远洋集团全年租金收入约人民币25亿元，其中权益租金收入约人民币17亿元，同比增长达12%。

　　加码持有物业投资

　　值得关注的是，不动产开发投资业务作为远洋第四步发展战略的重要一元，是重要战略主业，写字楼和综合体是战略性发展方向。尤其在远洋地产更名为远洋集团后，远洋资本定位于另类投资公司，主力业务中很重要的一部分就是对于持有型不动产进行投资。

　　2016年，远洋集团获取了位于上海核心位置的成熟物业“东海商业中心”和“科恩大厦”项目，成功进入上海写字楼市场。今年，远洋资本又一举拿下6个商业地产项目。

　　对此，上述业内人士认为，房地产住宅开发领域的天花板已经在来临的路上，甚至已经来临，以高负债运营而单纯追求销售规模的房企，过分依赖住宅收益，非住宅收益占营收比重过低，隐藏着利润风险，对转型发展也是一种阻碍。鉴于此，提高持有物业运营收益占整个营收的比例，先通过收购这种外延式扩张再实现内生式增长，是房企“有质量”增长的重要手段。或许，这是一些大中型房企近期收购持有物业资产的背后动因。

　　对此，远洋集团总裁助理兼远洋资本总经理王洪辉接受采访时说：“地产行业开启存量时代，商业地产的市场将极其广阔。首先，从可预见的未来3年－5年来看，特别是一线城市、准一线城市、区域性中心城市的核心商业地段已经很少有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市，因而对核心区域存量物业的改造提升，是未来最具可挖掘性和盈利空间的投资机会。其次，从未来10年－15年来看，中国更多城市的商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度提升，这将有效支撑中国优质商业地产的资产价值”。

　　他进一步称，持有型物业是一个巨大的存量市场。在未来，远洋资本会加大持有型物业的发展力度，通过专业化运作，发掘资本力量。