新浪财经讯 6月14日消息，继去年“中信启航专项资产管理计划”被内部投资者举报后，近日，“启航次级”再遭质疑。作为国内首单权益型REITs，以京深两栋大楼作为基础资产的中信启航”产品，次级投资者三年收益率仅为17.9%，与预期收益相距甚远。
三年收益仅17.9% “启航次级”再遭质疑
成立于2014年4月25日的“中信启航专项资产管理计划”将于明日进行第四期收益分配。据 中信证券 发布的公告介绍，本次收益分配方案分启航优先和启航次级两种，“启航优先”本次处置的本金、利息和超额收益合计38.05亿元，投资人实际每10张（面值1000元）兑付本金、利息和超额收益1033.9839元。
“启航次级”本次处置的本金、利息和超额收益合计19.10亿元，投资人实际每10张（面值1000元）兑付本金、利息和超额收益1179.3155元。经过计算，次级投资者投资收益率仅为17.9%。
有投资者质疑，按三年总共17.9%的收益退出次级并不合理。
实际上，由中信证券设立的“中信启航专项资产管理计划”，是中国第一单权益型REITs 产品，在中国市场上具有里程碑式的意义。“中信启航专项资产管理计划”总规模超过人民币50亿元，基础资产是中信证券所有的两处位于北京及深圳的办公大楼，同时也是中信证券及众多子公司的办公场所。
至于“启航优先”和“启航次级”投资者享有的收益，该资管计划的资料显示，优先级主要针对类固定收益投资人，收益主要来自物业日常的租金收益，产品退出时分享增值收益的 10%；次级部分主要针对权益类投资人，退出时分享增值收益的 90%。
而被投资者举报的“启航次级”份额共计15.6亿，被定位为专为尊贵客户定制的物业资产Pre-IPO投资机会，预期整体投资年化收益率12%~42%，资管计划成立之初还吸引了不少公司内部员工投资。
三年仅17.9%的收益让次级投资者不满，在嚷嚷要维权。其认为作为基础资产的两栋大楼，在北京的一栋位于CBD的核心区，在深圳的一栋可直通地铁到香港，在京深地产走势强劲的三年内，如此低的收益让人难以理解。
此外，评估机构麦子店高盛对基础资产的评估也让投资者质疑不已。2014年和2015年戴德梁行评估中信启航资产增值。2016年评估机构换成麦子店高盛后，评估称京深两栋大楼减值4亿，彼时，京深两地地产价格大幅增长。
新浪财经昨日就此事件向中信证券求证，截至今日发稿时，中信方面并未回应。
两年遭回购 曾被指侵害投资者收益逾4亿
实际上，这并非投资者第一次对“中信启航专项资产管理计划”表示不满。去年，有投资者向新浪财经发举报信称，中信证券强制实施回购计划，“要求孙公司管理的资产管理计划的投资人以极不公允的价格转让份额给自己。”
彼时，举报人告诉新浪财经，中信证券方面给出的回购价两年收益率在16%左右。然而，《中信启航专项资产管理计划2015年年度审计报告》显示，截至到2015年12月31日，交易的基础资产（即深圳、北京两栋办公楼）评估值为61.38亿。
根据《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》等约定的收益率计算方法，启航次级持有人计算自己应获得的收益率约为45%（即（61.38-52）*80%*90/15=45%），即年化收益率22.5%。与中信证券的定价比，两年收益率差额达到29%。按15亿总的次级投资者规模看，总共侵蚀投资者收益达4.35亿元。（新浪财经 张蕾）
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