江南集团在房价大涨后意图毁约 业主认购遭强制清退

　　开发商卖房黑镜头：房价大涨后意图毁约

　　去年年初，手头并不宽裕的李阳（化名）交了3万元的排卡费，心想买房的事总算有了着落。一个月后楼盘开售，他又交了10万元的购房定金，和开发商签了一份认购协议。此后他便与这套房子好似断绝了关系：无法网签，销售离职。开发商的回复永远是：“再等等。”漫长的等待过程中，该楼盘的价格从4.8万涨到7万多，李阳发现自己再也买不起北京的房子了。

　　李阳所购买的楼盘名为江南府，开发商是北京江南投资集团有限公司（下称“江南集团”）。今年以来，李阳的房子在北京市住建委网站上的状态先后从“可销售状态”变成“预定状态”，现在是“停止签约状态”。有报道称，部分和李阳遭遇相同的业主，已经收到了江南府清退他们认购房源的通知，他们怀疑开发商准备以当前高价另寻买家。

　　除此之外，江南府楼盘还存在预售面积与备案面积差异较大、违约责任不对等、房屋产权年限缩水和未封顶便开始还贷等诸多问题，引发业主不满。

　　认购无效被清退

　　李阳告诉《华夏时报》记者，他2016年6月25日签订的认购协议规定，业主需在30天内付清首付款。手握首付款的李阳迟迟没有等来交首付款的通知，他联系了江南府销售人员，得到的答复是7月份还要开一次盘，现在不着急交，开发商这边也很忙，没空收。

　　到了去年8、9月份，李阳也没有收到交首付、签订购房合同的通知，他致电销售人员，被告知因为江南府自身一些原因，北京市住建委叫停了楼盘的网签。而另有业主致电售楼处获悉，楼盘仍在对外销售。

　　时间到了12月份，此间北京房价大幅上升，焦急等待的李阳再给销售人员打电话，该销售人员称自己已经离职。他转而拨打江南府客服电话，客服人员请他12月7日去现场沟通，可以交首付签合同。到现场后他发现，认购书上约定的85.53平米的房屋面积，在北京市住建委备案的是79.65平米，相差近6平米。客服人员现场表示可以针对面积差异和业主单独签订补充协议，李阳则认为补充协议的合法性可能存在问题。客服人员称就此问题请示领导后再联系李阳，之后就再也没有回信。

　　据李阳了解，像他这种交付排卡费和定金，至今没能签订购房合同的业主有几十名。他们给江南府工作人员拨打电话询问，全都无功而返；楼盘施工现场大门紧锁，多位保安驻守，没有预约进不去。

　　今年4月江南府工作人员联系李阳，没有带来签约的消息，而是询问他当时交款的银行卡号。李阳此时在北京市住建委网站上查到，自己认购的房子已经是可销售状态。他没有提供银行卡号，江南府也没有对此作出答复。

　　另有业主已经在3月接到了认购房源被清退的通知。有业主向媒体反映了相关情况，其购房经历与李阳极为相似。《中国房地产报》报道称大约有80到100户业主的认购房源已经变成了可售状态，只不过大多还没收到清退通知。报道中这位业主称，开发商采取的策略是一户一户通知清退，以免引起业主注意和集体维权事件。该业主怀疑江南府准备将之前低价购房的业主集体清退，转手以当前高价另寻买家。报道还称此前江南集团开发的另一地产项目江南山水，也被曝出有大批清退情况。

　　另一位一直未被通知交纳首付款和网签的认购者表示，去年9月、今年3月北京两次出台严厉的限购新政，而开发商的违约行为令许多购房者承担高额首付、无法享受较低的利率折扣，甚至导致一些认购房失去购房资格，“这完全是开发商的责任”。

　　《华夏时报》记者以买房者身份拨打了江南府售楼处电话，工作人员称上述业主迟迟未能签约的原因是业主单方面毁约，拒绝交付首付。他还表示，目前李阳等业主购买的江南府一期3栋楼，仍有多套两居室、三居室可买。对于清退业主、是否存在一房两卖等问题，他并未作出回应。

　　楼盘问题重重

　　江南府位于北京市东南四环外，地铁小红门站附近。定位中端，主打80-110平米的中小户型，同时开盘均价4万多远低于竞品项目，因此销售情况良好。按照江南集团董事长于全接受媒体采访时的说法，2016年6月25日当天第一次开盘，就卖了600多套。该楼盘在北京市住建委备案信息显示，项目一期全部商品房为620套。

　　实际上有购房者向媒体反映，其以每平米4.6万元购买的84平米住房，备案面积仅为73平米。据此计算，该房屋的实际价格近5.3万每平米，相比竞品并不具有价格优势。按照李阳的情况计算，李阳购房的实际价格也达到4.94万每平米。

　　熟悉地产业务的北京四惠律师事务所律师庄清忠告诉《华夏时报》记者，认购协议当中约定的房屋面积并没有很强的约束力，具体要看正式购房合同中标明的数字。如果合同中面积和备案面积相差较大，应遵从《商品房销售管理办法》中规定的3%的标准：当事人应当在合同中约定如何处理面积差异，合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　另外，李阳手中仅有的认购协议中对开发商违约的条款并不明确。仅有的违约条款称，业主如果未能在约定时间内支付首付款，开发商有权解除协议，将商品房卖给第三方，同时定金不予退还；而如果开发商在签订认购协议后15日内将商品房卖给第三方，开发商应返还双倍定金。另据媒体报道，有部分业主与江南府签订的购房合同中规定，逾期办理房产证的违约金仅为每天万分之零点一，业主认为缺乏约束力。

　　原定于本月封顶的江南府一期，业主称至今只盖了10层左右，售楼处工作人员告诉《华夏时报》记者的数字是20层，2018年12月31日交房。但部分已经网签的业主此时已经开始还贷。

　　早先还有多家媒体报道，江南府所在地块的拿地时间是2004年，业主2018年底入住时，70年房屋产权仅剩56年。