目前，上市房企正密集公布2016年年报。从业绩来看，大部分房企报喜，财务指标向好。
近日，中投证券统计了已公布年报的65家A股上市房企2016年年报，从资金安全性考虑，他们的整体净负债率为46%，同比下降13个百分点。按照该统计，这65家上市房企若扣除短期借款与一年内到期的非流动负债的货币资金达10年来最高值2022亿元，明显高于去年同期的497亿元，房企的负债水平和偿债能力有了一定的改善。
然而，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始收紧，特别是近期全国部分城市密集出台楼市调控政策，限购、限贷、限售等政策一波接着一波，让楼市充满更大的不确定性。
日前，国家统计局公布的数据显示，今年以来，地价走高，商品房销售面积和销售额增速也有所回落。在此背景下，全国房企特别是中小房企如何成功突围？
●房企负债结构更趋合理
中投证券的研报显示，65家房企净负债率大幅下降13个百分点至46%，连续两年下降。在负债结构方面，有息负债总量约5595亿元，基本与去年持平；短期借款与一年内到期的非流动负债分别为736亿元、1368亿元，同比分别下降7.8%、10.6%，在有息负债中占比分别降低2、3个百分点至13%、24%；而长期借款则同比增长11.9%至3491亿元，占比提升5个百分点至62%。
上述一升一降，表明房企负债结构更趋合理。在货币资金方面，扣除短期借款与一年内到期的非流动负债的货币资金达10年来最高值2022亿元，而去年同期仅为497亿元。偿债指标方面，流动比率和现金比率分别为152%、27%，同比分别降1个百分点、增5个百分点，偿债能力稳中有升。
中投证券的研报认为，货币资金猛增、短期偿债能力提升，可以更好抵抗信贷融资收紧、资金成本上升带来的企业偿债压力，保持企业稳定经营。兴业证券研报分析称，去年房企整体销售向好，存货大幅下降，现金流相对充裕，行业偿债能力显著提升。
《每日经济新闻》记者观察到，预收款作为房企账面上的一笔无息借款，该指标既可以反映其现金流状况，也直接关系到下一个报告期结转收入的高低。
中投证券的研报显示，2016年受益于楼市销售火爆，65家房企现金回款迅速增加，预收款项同比增31%达6801亿元，已超2015年全年行业营收5468亿元，占2016年营业收入7118亿元的95.5%，锁定一年业绩无忧。其依据是，对比65家房企预收账款与营业收入的比值，比如津滨发展、华夏幸福、北辰实业、合肥城建、北京陇建、万科A、深物业A、新城控股均超100%，分别为219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。
●调控加码融资渠道收紧
实际上，房地产行业一直是典型的资金密集型行业，属于典型的重资产行业。2016年，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽，使得很多房企抓住这一窗口期，大幅增加融资规模。克而瑞相关数据显示，去年前11个月，108家监测房企的融资规模达11211亿元，同比增长31%。
随之而来的是房企融资成本的下降。比如，富力地产2016年非银融资的年加权成本由9.2%降至6.7%；恒大融资成本7.78%，下降0.64个百分点；碧桂园加权平均借贷成本5.66%，下降0.54个百分点等。
去年10月份，上交所、深交所先后发文，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。房企融资渠道收紧。克而瑞数据显示，10月份房企融资1040亿元，到11月份骤降至570亿元，公司债占比由上月的25%降至0，公司债的发行规模急剧缩减。而新规后零星发行的房企公司债，也都是在新规前就已拿到了批文。
在债券融资收紧的同时，银行向房地产企业发放的贷款增速也在下滑。国家统计局于日前公布的数据显示，今年1~3月，房地产开发企业到位资金中，国内贷款为6892亿元，增速为10.7%，较1~2月份回落0.8个百分点。
今年2月，基金业协会发布了4号文件，严格规范私募资管业务投资房地产的行为，以避免资金违规流入房地产调控领域。房企融资渠道进一步收紧。
大型房企纷纷转向发行境外债券进行融资。比如，万科于去年10月发行总额2.2亿美元的5年期定息票据，票面利率为2.95%；12月，发行总额6亿美元的3年期定息票据，票面利率为3.95%。
“能够成功在境外发债的，仅限于少数大型房企，小型房企很难做到。”华泰证券固定收益部一位投资经理告诉《每日经济新闻》记者，“高企的地价，对房企资金实力要求越来越高。”
值得关注的是，随着汇率变化，美元债的发行成本也有压力。比如，恒大于今年3月17日成功发行5亿美元3年期和10亿美元5年期优先票据，利率分别为7%、8.25%；而3月25日，恒大再次成功发行7年期10亿美元优先票据，利率达到9.5%，但利率均较以往有所降低。
“大部分融资渠道都被堵得严严实实，仅有海外债、股权融资等几个渠道的利率还能接受。”国泰君安投行部一位投资经理告诉《每日经济新闻》记者，“对房企来说，只要利率合适，能够融到资金活下来最重要。”
●大鱼吃小鱼游戏将加剧
近几年，强者恒强、弱者渐若，房地产市场“二八定律”日渐明显。2016年，市场涌现出万科、碧桂园、恒大三家3000亿级房企，市占率达到9%；TOP10房企市占率达到22.2%，TOP50房企达到41.9%，市场在向大型房企集中。
“市场集中度会进一步加大。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30家房企市占率将达到50%。
陈晟指出，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、并购机会、人力资源的获得等。
面对地价高企、融资渠道收窄，中小房企的生存空间越来越小。杭州滨江房产在3月先后与中国电建地产、深圳中汇盈合投资公司建立合作关系，合作开发地产项目。融创去年先以44亿元揽下莱蒙国际旗下建筑面积达160万平方米的7个项目，后又以138亿元收购融科置地全国42个项目总计未售面积达730万平方米。
因此，目前合作、并购在资金密集型的房地产行业越来越常见。融创中国董事长孙宏斌在融创2016年业绩会上表示，现在买地是亏钱，去年拿的地，基本都不赚钱。并强调融创从去年“十·一”之后就已停止拿地，“今年也不会在公开市场拿地，将以并购为主。”
合作与并购会是中小房企的出路吗？孙宏斌在融创2016年业绩发布会上也表示，他们相信到今年下半年，或者到明年，房地产行业还会出现一些机会，特别是整合和收并购的机会。
“对资金实力强的大型房企来说，项目收购、股权收购，是规避目前高价拿地风险的有效途径。”陈晟告诉记者，“而对品牌、资金、管理能力稍弱的中小型房企，这也是转型退出的有利时机。”
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