手机看中经经济日报微信中经网微信

金辉股份存货250亿 港商A股抽血60亿输血房地产

2017年02月27日 07:08    来源: 中国经济网    

  中国经济网编者按:近日,金辉股份宣布,2016年销售额增长超过50%,土地储备货值超过1000亿元,下一步的销售目标是500亿元。但该公司披露的招股说明书则暴露了这家企业发展的短板。在招股说明书中金辉股份提到,公司开展的房地产业务大部分集中在国内的二线或者三线城市。 

  分析指出,土地储备中二三线城市占比依旧很高,在房地产市场分化及销售下行时,金辉股份将面临较大的出货压力。 

  据金辉股份招股书数据显示,公司2012年至2015年1-9月实现营业收入分别为671,922.50万元、1,021,566.62万元、1,220,728.85万元、969,462.64万元;实现净利润分别为132,734.68万元、145,898.08万元、146,565.61万元、88,772.20万元。 

  金辉股份2012年至2015年1-9月应收账款分别为7,496.97万元、7,362.72万元、22.711.53万元、14,680.12万元;占资产总额比例分别为0.21%、0.19%、0.53%、0.35%;同期应收账款周转率分别为88.51次、135.63次、80.12次、51.14次。 

  金辉股份2012年至2015年1-9月存货分别为2,284,826.77万元、2,593,161.31万元、2,657,558.10万元、2,520,483.28万元;占资产总额比例分别为64.63%、65.38%、61.76%、60.93%;同期存货周转率分别为0.16次、0.25次、0.31次、0.26次。 

  金辉股份在招股书中表示,如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响,相关房地产项目价格出现下滑,公司的存货将面临进一步跌价风险,进而对公司财务状况和盈利能力产生不利影响。 

  另据招股书资料显示,金辉股份实际控制人为林定强,持有香港永久性居民身份证,拥有香港居留权。 

  招股书显示金辉股份此次拟公开发行A股普通股不超过6亿股,募集资金60亿元,将用于重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园、西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。 

  中国经济网记者试图采访金辉股份董秘,截至发稿,采访邮件暂未收到回复。 

  港商实控人募资60亿 

  招股书显示,金辉股份全称金辉集团股份有限公司,实际控制人为林定强,持有香港永久性居民身份证,拥有香港居留权。 

  公司成立于1996年9月2日,主营业务包括房地产开发、物业管理和物业租赁。报告期内,公司房地产开发业务的销售收入占主营业务收入的比重均超过了90%。 

  经公司2015年第五次临时股东大会审议通过,公司本次募集资金扣除发行费用后,将围绕公司主营业务进行运用,具体投资于重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。 

  本次募集资金拟投项目符合国家产业政策和公司的未来发展方向,各项目都已经过充分的市场调查和可行性研究。本次募集资金拟投资项目具体如下: 

  1.重庆金辉城,项目总投资额61.49亿元,募集资金拟投入金额43.50亿元;2.苏州优步花园,项目总投资额11.62亿元,募集资金拟投入金额4.50亿元;3.西安天鹅湾西园,项目总投资额7.95亿元,募集资金拟投入金额4.00亿元;4.西安金辉世界城上东区,项目总投资额14.34亿元,募集资金拟投入金额8.00亿元。 

  

金辉股份募投项目(截图自金辉股份招股书) 

  土地储备存结构性风险 

  据北京商报报道,“2016年,集团成功实现全口径下签约销售额增长超50%,资产规模增长近50%。我们是双一千,土地储备货值超过1000亿元,面积超过1000万平方米,这是我们现有的有效货值,所以我们认为近期完成销售500亿元的目标,应该是比较稳健、能达到的。”1月16日,一向低调的闽系房企金辉股份对外宣布企业目前土地储备情况及下一步的销售目标。 

  有业内人士分析认为,基于2016年销售增长及土地储备充足等情况,金辉股份对于企业未来发展信心十足,但是该公司此前披露的招股说明书则暴露了这家企业发展的短板。 

  在招股说明书中金辉股份便提到了土地储备结构特点引发的风险所在。“公司开展的房地产业务大部分集中在国内的二线或者三线城市,这些城市在资源禀赋和人均购买力等方面普遍弱于国内一线城市。”金辉股份进而表示,未来国内房地产市场的地域性差异将会显著分化,二线或者三线城市可能受到较大冲击,从而对该公司的业绩带来不利影响。 

  对此,财经评论员严跃进认为,房地产市场周期调整以后确实会出现一些新的问题,如去库存较难、资产变现能力弱化、房地产资金方面压力增加等。这些都是此类待上市房企需要把控的风险。 

  1月16日,金辉股份对外称,截至目前,金辉股份已经深耕包括长三角地区、环渤海区域、中西部、东南部四大区域的17座城市,完成了从二三线城市向一线城市重心转移的目标,优先布局二线城市,保持一线进驻城市的深耕。有熟悉金辉股份的业内人士透露,尽管金辉股份在2016年开始在热点城市拿地,但该公司土地储备中二三线城市占比依旧很高,在房地产市场分化及销售下行时,金辉股份将面临较大的出货压力。 

  不过面对土地储备过于集中二三线城市所带来的风险问题,金辉股份方面则又表示不认同。在回复北京商报记者时,金辉股份进一步称:“2016年公司继续深耕重点城市,同时不断完善一线大都市圈布局,在福州、重庆、西安以及苏州等二线核心城市都有新增土地储备并新进驻杭州。公司在三线城市的土地储备都分布在长三角经济带,属于环一线核心都市圈,主要包括扬州、盐城、连云港、淮安,根据初步测算,目前公司三线城市土地货值约10%,占比很小。根据公司的初步判断,2017年总体市场较为稳定,应该会有超过10万亿元的销售空间。 

  目前政策对一线严调控,对二三线城市销售呈现支持的态势。2016年一线城市受到较强的政策调控,需求外溢后,周边二三线城市销售可观,去化速度加快,安全边际高。公司全国布局的理念很好地分散了经营风险,公司对未来的销售增长持积极乐观态度,未来三年利润预期可以得到很好的保证并实现良好的增长。” 

  毛利率逐年下滑 

  据金辉股份招股书数据显示,2012年至2015年1-9月公司主营业务毛利率分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。 

  

金辉股份主营业务毛利率(截图自金辉股份招股书) 

  金辉股份表示,随着近几年房地产行业的不断发展和土地市场的升温,土地作为该行业最为核心的资源,其固有的稀缺性在市场需求不断扩大的情况下,公司取得的土地成本逐年上升,在项目开发成本中,土地成本的占比比较大,故导致房地产销售毛利率下降。 

  金辉股份同行业可比上市公司分别有首开股份、金科股份、雅戈尔、阳光城、世茂股份、滨江集团、中天城投、新湖中宝、北京城建、中粮地产。 

  首开股份2012年至2015年1-9月毛利率分别为41.62%、36.78%、34.55%、46.38%;金科股份同期毛利率分别为35.87%、26.03%、23.01%、25.76%;雅戈尔同期毛利率分别为49.24%、46.58%、39.34%、35.00%;阳光城同期毛利率分别为25.55%、29.78%、29.14%、30.74%;世茂股份同期毛利率分别为42.26%、41.80%、41.40%、32.37%;滨江集团同期毛利率分别为45.08%、30.45%、22.50%、29.20%;中天城投同期毛利率分别为34.02%、41.93%、31.29%、33.61%;新湖中宝同期毛利率分别为37.86%、24.26%、22.12%、22.35%;北京城建同期毛利率分别为48.32%、40.43%、34.66%、34.99%;中粮地产同期毛利率分别为29.38%、30.26%、37.68%、23.30%。 

  

金辉股份与行业可比上市公司毛利率对比(截图自金辉股份招股书) 

  偿债能力下滑 

  据投资时报报道,2016年1月29日,金辉股份发布首次公开发行股票招股说明书,招股书显示金辉股份此次拟公开发行A股普通股不超过6亿股,募集资金60亿元,将用于重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园、西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。 

  《投资时报》记者发现,此次融资可以降低金辉股份的资产负债率,改善其财务状况,提高其偿债能力。招股说明书显示,通过此次上市融资,金辉股份的资产负债率可从80.01%降至69.87%,从而接近于行业中值的68.60%。 

  据《投资时报》记者了解,金辉股份近年来的资产负债率一直居高不下。从2012年至2015年9月各期末,其资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%、80.01%;远高于同行业资产负债率中值,同年行业资产负债率中值分别为65.92%、67.41%、67.41%、68.60%。 

  

金辉股份与行业可比上市公司资产负债率对比(截图自金辉股份招股书) 

  这主要是因为公司新进入了较多的二、三线城市开发房地产项目,处于较快发展期,通过增加银行借款、信托融资等方式提高了公司的财务杠杆。 

  同样,金辉地产的流动比率及速动比率也不容乐观。流动比率和速动比率是反映一家企业短期偿债能力的数据体现,比率越高则反映企业的短期偿债能力越强。 

  招股说明书显示,2012年至2015年9月各期末,其流动比率分别为1.21、1.41、1.33、1.12,而行业中值分别为1.70、1.80、1.72、1.83;总体上来看,其流动比率均低于行业平均水平且呈下降趋势。速动比率也有类似的情况,2012至2015年9月各期末,其速动比率分别为0.25、0.28、0.27、0.19,行业中值分别为0.45、0.45、0.40、0.46,总体上来看,速动比率同样低于行业平均水平而且呈下降趋势。由此可见,金辉股份的短期偿债能力并不乐观,而且呈现出下滑趋势。 

  值得注意的是,尽管金辉股份的短期偿债能力不容乐观,但其长期偿债能力还能稳住阵脚。 

  该公司招股说明书显示,报告期内,其息税前利润分别为181679.04万元、211929.53万元、203569.28万元、119835.51万元,相应的利息保障倍数分别为2.14、2.43、2.00和1.75。与流动比率和速动比率所反映的不同,其反映的是企业的长期偿债能力,说明公司经营情况良好,具有较好的长期偿债能力。不过业绩下滑,仍对该公司长期偿债能力造成一定影响。 

  西安项目涉及违规 

  据每日经济新闻报道,2016年8月,西安市纪委官网消息显示,杨书民在曲江新区管委会分管规划工作期间,同意规划部门违规为金辉世纪城项目用地核发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》,应负重要领导责任。 

  官方资料显示,杨书民2003年1月任曲江管委会副主任,分管规划建设工作,2014年12月退休。 

  《每日经济新闻》记者查询发现,金辉世界城《建筑工程规划许可证》编号为西规曲建字第(2014)040号,《建筑工程施工许可证》为610140201507200301、610140201504160101。 

  上述文件只提及“违规为金辉世纪城项目用地核发”,并未详细叙述。不过记者获取的一份西安纪委关于对杨书民的处分决定中表明,曲江新区管委会未按照国务院批准的《西安市城市总体规划2008-2020》执行,将R-5图斑地块的绿地性质调整为商业用地,用于该项目。 

  记者注意到,曲江新区是西安以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区。由于其绿化率高、有湖泊等宜居因素,使得曲江新区成为西安房价最高的区域。 

  西安市纪委一名官员对《每日经济新闻》记者称,本次查出的多为开发区官员,其违纪主要原因,均是所在开发区为开发商调整了土地性质。 

  金辉地产西安公司项目总监杨璞对《每日经济新闻》记者确认了金辉股份目前在西安开发的项目中有金辉世界城,而无金辉世纪城。不过关于公司的对外声明,他称均由金辉股份总部负责。随后,记者多次致电金辉股份募股说明书披露的总部电话,但其电话一直无人接通。 

  家族企业管理存争议 

  “家族式管理”成为金辉股份发展道路上的一个醒目标签,并存有争议。 

  据华夏时报报道,金辉股份预披露文件显示,1996年9月,林定强通过香港金辉投资设立了金辉集团股份有限公司。其中金辉投资持有公司17.28亿股股份,占公司股份总数的96%,为公司控股股东;上海华月实业投资有限公司持股4%。公司实际控制人为林定强,其通过境外企业间接控制金辉股份96%的股份。 

  此次金辉股份IPO拟发行数量不超过6亿股,按上市前总股本18亿股计算,整个林氏家族持股数量将由目前的100%降至上市后的75%,林氏家族控制地位依旧高度稳固。 

  公司6位非独立董事之中,董事林凤英为实际控制人及董事长林定强的配偶,董事林宇为林定强的儿子,董事林茂祺为林凤英的胞兄;公司5位监事之中,监事林茂盛为林凤英的胞弟,监事林熙为林定强胞姐的儿子,监事陈云为林定强胞姐的女儿;公司高级管理人员之中,副总经理翁溯冲为林定强胞姐的配偶。 

  尽管公司已建立起较为完善且有效的公司治理机制,但实际控制人仍可利用表决权,影响公司的经营决策、人事任免等重大事项,对公司及其他股东造成影响,存在一定的实际控制人控制风险。 

  中原地产首席分析师张大伟表示,家族式的企业管理有优点也有缺点,只要做到发挥优势规避弊端就好。总的来说家族式企业有利有弊,房地产行业还是一个初始的、混乱型的行业,现在还在调整过程中。


(责任编辑: 蒋柠潞 )

    中国经济网声明:股市资讯来源于合作媒体及机构,属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
精彩图片
上市全观察