文/全景网《WE言堂》专栏特约 无冕财经

　　原标题：“野蛮人”仍在进击：京基集团的往昔与今天，还埋藏着多少秘密？ || 追踪

　　导读：宝能系、恒大系已经撤退，但爆发更早、持续至今的“京康之争”仍在继续。扮演主角的京基集团，是什么内情驱动着它，从保守到“野蛮”、实业起家却又来围猎实业？

　　一幢739米高的大楼即将耸立于深圳罗湖区蔡屋围。

　　739米的高度，不仅超越了现在的深圳平安金融中心，还将超越上海中心大厦，成为中国第一、世界第二高楼——排名世界第一的，是828米高的迪拜哈利法塔。

　　在其背后，这座高楼的投资方京基集团及其关联公司，正在开展一场围猎上市公司的战役：潜行康达尔（000048.SZ），耗资近40亿元成为第二大股东；二级市场短线火力全开，6.9亿元直入宏磊股份（002647.SZ）前十大股东之列；在港股市场，出手9.27亿港元，奠定其美图公司（01357.HK）最大基石投资者的地位。

　　短短约两年的时间里，京基集团并购金额已达60亿元之巨，与之相对的是，整个京基集团2015年全年营收不过114亿元左右，利润尚未可知。也就是说，京基集团这两年的资本运作，已超过其全年营收的一半之多。

　　这还只是浮出水面的部分。隐于水面的资本运作还有多少？目前尚无公开资料可查。

　　也就是在过去的两年里，伴随着安邦、宝能等“野蛮人”的进击，前有“宝万之争”导致万科A（000002.SZ）业绩受挫，后有南玻A（000012.SZ）高管被“血洗”，而作为农业和公用事业龙头的康达尔，也已经走到了最危险的时刻：与第一大股东股权仅有毫厘之差的京基集团，要求行使股东权益，罢免管理层，撤换董事会。

　　负债经营，并购资金从哪里来？

　　京基集团对康达尔的围猎，其剧情精彩程度不亚于“宝万之争”。

　　公开报道显示，自2013年9月，京基集团通过属下员工的“林志账户组”（包括林志在内的13个自然人账户）在二级市场大举买入康达尔股票，截至2016年12月1日康达尔停牌前，持股总计31.65%，距离第一大股东华超投资及其一致行动人31.66%的股权，仅有0.01%的差距，即5万股。

　　据《证券时报》报道，京基集团2016年4月28日股东大会通过决议，未来半年时间里，京基集团计划继续增持康达尔集团股份，之后的持股比例会达到32%。

　　根据媒体计算，经过三年时间，京基集团及其一致行动人共计耗资约40亿元，在二级市场买入康达尔股票。而据知情人士透露，加上与京基集团相关联的小散，京基集团或已持有康达尔约44%的股权，总耗资超过50亿元。

　　资料显示，初创于1994年的京基集团是集房地产、酒店、金融、餐饮经营等产业于一体的大型多元化集团，其旗下还拥有目前是深圳第一高楼的京基100大楼。

　　事实上，进军康达尔之前，京基集团在资本市场涉猎已久。

　　2009年11月，京基集团董事长陈华以6000万元代价买入中国贵金属（01194.HK）股票1亿股，占比4.54%； 2015年3月，买入中国油气控股（00702.HK）股票7.99亿股，占比4.44%。

　　京基集团的关联公司也绝非等闲之辈。

　　2015年7月，由陈华之子陈家荣实际控制的立天环球有限公司耗资3亿港元，拿到先传媒（00550.HK）28.47%的股权；

　　2016年12月15日，美图公司在港交所挂牌上市，京基实业出资9.27亿港元，成为最大的基石投资者；

　　2016年12月15日至2016年12月26日，在短短8个交易日内，陈家荣通过二级市场及大宗交易购买宏磊股份5.0037%股权，总计投入约6.9亿元。

　　值得注意的是，据上海证券报报道，陈家荣本次通过大宗交易获得的346.5647万股，应来源于北信瑞丰资产京投专项资管产品。而康达尔2016年三季报股东名单中，北信瑞丰资产东海1号资管产品位列第九大股东。

　　以此累计，在过去短短两年里，京基及其关联公司在资本市场上的钱弹耗资约为60亿元，而如此大的资本投入，与京基本身的财力极不相符。数据显示，2015年，京基集团的114亿元总收入中，房地产收入为104亿元，旗下酒店、餐饮、物业、动画等产业的综合收入超10个亿。

　　由此可见，超过60亿元的并购投入，远超整个京基集团总营收的一半，更何况，其日常运营尚需要巨额支出。

　　更为严重的是，资料显示，京基集团存在不小的债务窟窿：截至2015年12月31日、2014年12月31日及2013年12月31日，京基集团的资产负债率分别为59.96%、61.88%及58.51%。

　　一边是负债经营，一边却又大举并购，那么，钱从哪里来？

　　只能是使用财务杠杆。根据康达尔的公告，截至2016年12月13日，京基集团质押所持的康达尔公司股份比例高达99.987%，主要的质权方为广州证券和深圳前海金鹰资产管理有限公司（简称金鹰资产）。

　　记者查询资料发现，金鹰资产的惟一股东为金鹰基金管理有限公司，金鹰基金的最大股东为广州证券，后者占其49%的股权。也就是说，京基集团核心的质押对象其实都是广州证券。

　　质押之后，将获得的银弹再次投入股市，买进更多的康达尔股权。以2016年1月-2月为例，京基集团向广州证券三次质押了康达尔24.5%的股权，融资18.9亿元，并将其中的16.23亿元用来买入康达尔的股票。

　　即便如此，自有资金、质押所得与其并购支出之间，仍存在巨大的资金缺口，京基难道另有资金管道？

　　“（京基）买入康达尔的是林志帐户组，买入宏磊股份的是第三方资管产品，以多变的操作方式来判断，它的资金来源应该不止于已经披露的杠杆方式，以陈华的政商关系背景看，甚至比宝能系、恒大系更复杂。”一位熟悉资本市场的人士接受采访时，如是分析。

　　值得重视的是京基与 “明天系”的关系。公开信息显示，2015年11月10日，明天系旗下举牌A股的主力军华夏保险以20亿元资金买下“京基滨河时代”楼盘的10层写字楼，据称是为了其第二总部落户深圳。此时，正是京基举牌康达尔、对资金需求最迫切的阶段。

　　从保守到“野蛮”，是什么改变了京基？

　　京基集团1994年起家于广东深圳，由建筑行业出身的陈华与其弟弟陈辉共同创办，从建筑施工到参与旧城改造，完成了资本原始积累。10余年后，京基集团在深圳开发建设了441.8米的京基100项目，后者以“深圳第一高楼”闻名于全国。

　　2009年第一次被传出走海外之前，天性谨慎的陈华对于资本扩张并不热衷，对向外融资以及合作等方式都持保留态度，并奉行“无贷款运营”模式，仅依赖自有资金进行滚动开发，这曾在很大程度上限制了京基集团的发展。即使到今天，京基集团产业也不过仅仅分布于深圳、湛江、北京、天津4个城市。

　　据知情人士透露，京基集团的前任财务总监曾多次鼓励陈华，拿京基地产去上市，但都被其否决。在2009年之前，京基与资本市场“擦边”的动作不过两起：其一是，2007年末，京基集团与肖建华的“明天系”一起参股了太平洋保险。后者在A股上市时，京基持有其1.3%的股份；其二是，2008年，京基集团完成了股份制改造，业界指其是在为上市作准备。

　　与资本运作上的保守形成鲜明对比的是，这一时期，京基集团的崛起，却时处显示着政商关系的影子，而这也是陈华及其公司备受质疑之处。

　　根据《时代周报》的调查，在陈华的老家，流传着一种说法，“陈华的发家是因为一位贵人相助”。该报向多位深圳地产圈内人士求证，得到的是一种模棱两可的说法：“该人士或曾在1994年至1996年京基地产初创时期，在公司担任高层管理工作。”

　　根据媒体报道，陈华很擅长于通过邀请国际政要来进行商业运作。譬如，2002年京基楼盘开盘，花25万美金请来美国前总统克林顿造势，留下保受争议的“克林顿秀”事件；2004年，陈华再次一鸣惊人，邀请了英国前首相梅杰参加“京基10周年庆典”。

　　彼时，对于陈华和他的京基集团，外界评价的关键词正是：旧城改造、政商关系。

　　2008年，中投顾问产业监测中心完成一份名为《陈华书写京基地产史》的报告。该报告称：旧城改造与无贷款开发相结合的模式，使得京基必须有和地方政府议价的能力，陈华需要更深厚的背景作为支撑。

　　该报告点出了陈华获得背景的两条渠道：一是通过邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力；二是与一些有背景的房企交往甚厚。“深圳业界甚至曾有批评认为陈华近年来的主要工作并非在京基的发展上，而是将更多的经历投入到了政商之间的关系运作当中。”该报告称。

　　转折点出现在2009年。

　　当年，就有关于陈华已经“离开深圳，出走海外”的消息传出；2012年11月20日，更有消息指，陈华在澳门赌博输掉100大厦并失踪，不过两天后，京基举行了一场高调的城市更新和京基100大厦招商签约仪式，陈华也在活动现场公开辟谣。

　　很难说清楚京基集团是否通过政商关系拿到更多的旧改项目，但其确实是深圳最大的旧改参与方之一。譬如，2012年，京基拿下了木棉湾更新项目，总用地约31.4万平方米，拟重建总面积约148万平方米；以及大围村项目，占地约8.9万平方米，拟重建总面积约44.3万平方米。这两个项目均位于龙岗区。

　　而时任龙岗区区委书记的，正是后来被查处的蒋尊玉。

　　财新网2015年3月中旬援引知情人士消息称，因受原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉案牵连，京基集团总裁陈华彼时多次被广东省纪委带走问话。坊间也传言陈华已加入加拿大籍，避走境外。

　　此外，贵州省法学会网站2015年底披露的原广东省委常委、统战部部长周镇宏案判决书显示，包括陈华在内的5家房地产企业的董事长向周镇宏行贿，谋取广东省政协委员资格。

　　也就是从2009年开始，京基在资本市场上的动作逐步密集：2009年11月，买入港股中国贵金属；2013年，开始以林志账户组围猎康达尔；2015年出手中国油气控股、先传媒；2016年又杀入美图公司、宏磊股份。

　　保守谨慎的陈华和京基集团，为何会成为资本市场上频频出手的大鳄？

　　上述分析人士说，一方面是由于反腐力度加大，另一方面是因为土地政策的变化，还有一方面的原因是，前有明天系、中植系、复星系等示范，后有宝能、恒大等险资“野蛮人”开路，京基也想参与实体经济的“收割”。

　　“野蛮人”仍在进击，布局还是自救？

　　不管是风格转变前，还是转变后，地产集中于旧城改造的京基集团，业务推进极为缓慢，以蔡屋围片区为例，京基集团2004年签署合同，2007年方最终完成征迁工作。而克而瑞的一项报告也指出，京基集团2000-2005年的房地产收入为零。

　　更重要的是旧改资金的压力。2012年京基集团抛出高达255亿元的庞大投资计划，涉及多个城市更新项目；目前京基在手的旧改项目，预计开发总量高达570万平方米。

　　彼时即有地产人士对媒体表示，“仅靠每年15亿的自持物业现金流，难以支持250亿元的大投资。或许背后有大财团的支持，或许有其他不为人知的融资方式，除非他们自己公开，不然谁都说不清。”

　　根据记者的调查，京基在过往的土地储备中，主要以旧改为主，而在2015年，除了参与一单之外，京基在当年及2016年深圳六批城市更新单元中均缺席。同时，在这两年中，京基集团于深圳之外的城市基本没有土地储备的动作。

　　展望未来的旧改拿地，若背后无重大资金支持，加之自身债务压顶，则“旧改干将”京基集团将会更加困难重重。

　　而就在蒋尊玉事件后的这几年中，相较于其它地产同行，京基集团发展的速度已经严重落后。譬如，恒大集团2012年销售额为923.2亿元，2015年直接攀升至2013亿元，直接翻倍；万科的销售额亦从2012年的1412亿元升至2015年的2614亿元；与之相比，2013年，京基集团曾提出房地产业务销售目标是140亿元，但至2015年仍未达到这一目标。

　　此情此景下，参股或控股上市公司，有可能获得隐性的土地资产。以康达尔为例，其坐拥深圳宝安区西乡、沙井两个地块共计23.73万平方米的商住用地，以深圳目前5.6万/平方米的商品房销售均价计算，总值千亿元，这也是京基急于控股康达尔的目标所在。

　　2016年9月，根据京基集团披露的财报，2012年全年净利润不到4亿元，2013年超10亿元净利润剔除物业增值后，集团实际经营利润应为负数；在现金流量方面，2012年到2014年，京基集团的经营活动现金流量净额持续为负，高度依赖债务融资，由此使得杠杆率（有息负债/净资产）从2012年的77%一路飙升到2014年的87%。

　　“当前财务状况的窘迫表明，京基集团此次重金砸向康达尔，也可能是出于自救。”知情人士称。

　　基于陈华澳门涉赌的传言，以及两度涉及官员落马事件的信息，业内人士推测，在京基集团及其关联企业的背后，尚有更多难以言说的信息，譬如：围猎康达尔的资金来源是否合法？是否有关键人物从中布局？监管层对“野蛮人”入侵实体上市公司已有表态，为何康达尔事件却未能及时解决？甚至，陈华的国内资产、国外投资，是否存在某种联动布局？

　　2016年12月初，证监会主席刘士余明确表态，用来路不当的钱从事杠杆收购，“行为上从门口的陌生人变成野蛮人，最后变成行业的强盗”，这是在挑战国家金融法律法规的底线。随后不久，宝能系、恒大系险资知难而退，撤出了万科、格力的恶意收购。

　　而爆发于2013年的“京康之争”仍处在胶着状态。一方要求召开股东大会，改组董事会；另一方则借重大资产重组名义停牌，极力拖延。起诉与反诉、包围与反包围不断上演，大戏一时难以落幕。

　　陈华很喜欢对人讲“郑国伐宋”的故事，借此暗示和气生财、相生共荣的重要性：春秋战国时期，郑国伐宋，宋国命华元为主帅，率兵迎战。双方交战之前，华元杀羊宴请手下，以振士气。当时却未顾及他的驾车手羊斟，羊斟因此心怀不满。待两军交战时，羊斟对华元说：“那天吃羊，是你作主；今天驾车，由我作主。”说完就把帅车驾入郑国军中。

　　但在康达尔的案例中，京基与此故事的寓意，已经背道而驰。（本文作者钟离@广州 来自“无冕财经”）