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北京房贷进一步收紧 贷款放缓或是常态

2017年02月10日 10:07    来源: 北京晨报     姜樊 杨奕

  二套最多贷25年 首套低于9折的利率早已绝迹

  春节刚过完,银行便再度对北京的房贷政策“下手”。在去年“9·30”政策之后,近日北京地区各家银行普遍将二套房贷款最高年限调低,且多家银行已经开始执行。

  30年缩至25年

  二套房贷款年限收缩

  “现在银行二套房贷款的最长年限,已经都从30年缩短到了25年。”招商银行北京分行的工作人员向北京晨报记者表示,新规是从本周三刚刚开始执行。

  昨日,记者走访多家北京地区的银行发现,交通银行、兴业银行、广发银行等多家银行均已将二套房贷的最长年限,缩短至25年,但二套房贷款利率,仍普遍维持在基准利率上浮1.1倍的水平上。

  对于银行集体缩短二套房贷款年限,一位银行内部人士透露,这源于前几日银行业自律协会对各家银行下发了一份内部通知,该通知要求各家成员银行将二套房贷的最长期限缩短至25年。

  在伟嘉安捷企划经理吴昊看来,该政策对于二套房贷款所产生的实际影响只能算得上是“不痛不痒”,但对于市场的心理预期影响较大。

  “从30年缩短至25年,每个月大概只多还款几百元,但总体算下来贷款人应还利息则会相应减少。”吴昊表示,在实际操作购房中,二套房购买者大多不会将资金贷款到30年,且提前还款者较多。

  实际上,银行理论上房屋贷款期限最长为30年,但也因人而异、因房而异。一位银行人士向北京晨报记者介绍,房龄越高,按揭贷款的期限就会越短。以房龄30年以上的二手房为例,银行普遍不做按揭贷款,但也根据房屋地段及价值各有所异。而贷款人的年龄也是影响商业按揭贷款期限长短的重要因素,50周岁以上的贷款人贷款期限普遍只有10年左右,不少银行不接受65岁以上的房屋按揭贷款人。

  二套界定现分歧

  认不认贷各银行执行不同

  所谓二套房贷款,是指针对第二套住房的按揭房贷,但是在记者走访银行时发现,当下银行对于二套房贷的界定政策并不一致:认不认贷成了银行政策的最大分歧点。

  一位股份制银行工作人员介绍说,现在银行仅针对二套房贷款期限做出调整,其他房贷政策并未出现变动,也并未收到北京户口房贷均算二套房的政策。“如果名下无房,贷款人将已有房贷还清,贷款还能按照首套房贷政策执行。”

  不过,另一家股份制银行工作人员则表示,银行早已开始实行“认房又认贷”的政策,即便是名下无房,但在银行有房贷记录的,也要按照二套房的政策执行。

  根据去年“9·30”政策,北京地区的二套房政策较此前有所改变。除了利率仍维持基准利率1.1倍以外,二套房还被划分为普通住宅及非普通住宅,其中普通住宅首付比例为最低50%,而非普通住宅首付比例为最低70%。但并未对是否既认房又认贷做出明确说明。

  首套贷款政策未变

  银行目前普遍最低打9折

  在北京晨报记者走访各家银行时发现,目前各家银行对于首套房贷的最低利率政策,普遍维持在基准利率基础上打9折,较此前并未有所变动。而在今年年初少量仍然执行首套最低利率85折的银行,如今也均已上调至最低9折。

  一位国有银行人士表示,银行早在1月份就已经将首套房贷款最低利率从原先的85折改为9折。

  实际上,在去年底,银行业自律协会曾给各家银行发文,要求各家银行将首套房贷款最低利率,从基准利率的85折,提高至9折。而在1月1日正式实施日期之前,就已有银行开始执行首套房9折的最低利率水平。这也是自“9·30”调控政策出台以来,银行业自律协会首次发文要求银行收紧房贷政策。

  据计算,从原先85折利率提升至9折,以贷款200万20年为例,八五折利率时月供为12294.2元,而九折利率情况下则为12556.03元,每个月多出200多元的利息,而20年总利息需要多支付62839.79元。

  吴昊介绍说,自银行提高首套房首付利率以来,北京楼市的交易量的确有所下降。但由于今年春节较早,楼市真正的走势还应看正月十五之后。 

  纵深

  机构连夜解读房贷收紧信号

  “楼市观望、议价情况或增加”

  北京地区二套房贷款期限缩短至最长不得超过25年的消息,已经被多家银行和房地产中介机构证实。对于房贷政策的继续收紧,市场人士认为,贷款年限的缩短将增加月供,预计后期买卖双方观望情绪加重、议价现象增多。

  节后成交将是三年低谷

  对于这次政策的调整,多家房地产中介进行了解读。

  麦田房产品牌负责人张月认为,贷款年限缩短,会使得月供变高,对购房者收入审核要求也会相应变高,“对已签约、尚未办贷款的在途单影响较大,尤其是贷款额度高、收入要求刚好与月供擦边的购房者,面临合同约束下的资金或资质腾挪,同时对经纪服务的风险提示能力要求变高。”对于接下来市场的趋势,张月表示,各方对“9·30”以来政策的叠加心理预期变强,对后市的价量预期走低,观望和议价现象将变多,“预计今年节后成交将是三年低谷。”

  中原地产首席分析师张大伟则认为,二套购房者还款能力强,一般贷款周期相对较短,政策的直接影响不大。不过,信贷是影响短期房价的最关键因素,虽然缩短按揭贷款年限这一政策和此前的提高首付、认房又认贷相比力度略小,但依然传达出信贷收紧的信号,“银行未来贷款额度收紧,价格上浮,贷款放缓或是常态。”

  市场会以“慢交易”为主

  根据以往的贷款政策,购房人向商业银行申请贷款的期限最长为30年。如今北京地区贷款期限从30年缩短为25年,对购房人的影响究竟有多少?北京晨报记者以贷款200万元等额本息的还款方式,按照目前银行普遍执行的基准利率1.1倍的贷款利率计算,如果贷款30年,需支付总利息约160.97万元,月供10027元。而若贷款年限为25年,需支付总利息约164.52万元,月供额则变为12150元,增加了2123元。

  从2016年9月30日开始,楼市政策不断收紧,如今又缩短了二套房的贷款年限,经纪人的日子还会好过吗?一位经纪人告诉北京晨报记者,市场的调整,可能在经纪人的人均收入上会减少,但是对于好的经纪人来说,选择和被选择的余地会更大,服务竞争也更充分,“楼市火的时候,客户没看几套房子就买了,选房远远大于选人;不火的时候对经纪人的要求就会高,客户会反复思量,如果自身专业和服务过硬,就更容易被选中。”该经纪人认为,与去年相比,未来市场会以“慢交易”为主,“我们做的业务主要在中高端领域,原本交易周期就比较长。政策的影响不会太大,反正我还会继续做下去。”

 


(责任编辑: 马先震 )

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