万科跟投机制样本：一项目年收益率14%属正常水平

2016年11月18日 07:09 来源：每经网-每日经济新闻

　　11月14日，国家统计局发布的数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1~9月提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，在前期市场火爆局面的支撑下，预计全年房地产销售总额达11万亿元，销售面积达13.5亿平方米，将全面刷新历史纪录。

　　赶集网蓝领招聘数据研究院的调查报告显示，房地产营销人员的职位需求持续增加，房地产中介人员的薪资一路看涨，平均月薪超过8000元，人均涨幅高达18%以上。

　　实行合伙人制的房企参与项目跟投的员工也将成为这一轮行情的直接受益者。具有多年房地产从业经验的一位内部人士告诉《每日经济新闻》记者，在项目跟投机制中，受益于销售业绩大涨，今年参与跟投的员工的收益将出现一定幅度的上涨。

　　但是，并不是所有的员工工资都有上涨，甚至也出现员工工资同比下降的情况。各开发商之间进行着一场综合实力的优胜劣汰，从业人员的考核机制也相应发生了变化，如果不能调整状态迎头赶上，那么也无法分享这场行情盛宴。

　　跟投项目年收益率可达14%

　　作为中国最大的住宅地产开发商之一，万科虽深陷股权之争，但其业绩也出现较大幅度的上涨。今年前10个月，万科实现销售金额3118.9亿元，同比增长52.8%。前三季度，万科实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%；房地产业务毛利率为17.92%，较上半年微增0.37个百分点，预计全年毛利率将进一步回升。

　　相较于多数房地产企业处于增收不增利的情况，万科则实现了利润和规模双双上涨。

　　关于员工薪资，一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，万科员工的工资每年都有一定程度的上涨，考虑到通货膨胀的缘故，底薪会按照一定比例上调。万科职业经理人的收入直接和业绩挂钩，在考核机制中，利润的增长远比规模的增长更为重要。整体而言，在业绩增长之下，员工收入提升是大概率事件。

　　一位参与项目跟投的万科员工告诉《每日经济新闻》记者，目前其所跟投项目并未进入“收割期”，一般获取收益需要项目现金流回正，每个项目的时间不一样，一般需要2~3年，收益会高于银行的定期存款，还是可以接受的。

　　该员工跟投了万科全国的40多个项目。谈及项目选择，其表示一般选择距离市中心近、地价便宜的项目，最重要的是资金回笼快，有时也会选择一些跟投人数多的项目。

　　该员工表示，跟投机制给员工提供了一个投资渠道，但也存在一定风险。跟投项目均通过评估审核，但也不排除存在销售进展缓慢、资金沉在项目上迟迟不能回笼的情况。

　　一位有多年房地产从业经验的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今年房企业绩大涨，实行合伙人机制的公司里参与项目跟投的员工今年的收益会出现一定幅度的增长。

　　具有多年房地产猎头经验的蓝先生告诉《每日经济新闻》记者，万科珠三角某城市公司一位财物总监，年薪过百万元，名下跟投了一个项目，一年基本收益率达14%左右，本金和投资收益预计在5年内可以全部收回。

　　据一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，跟投项目一年14%的收益率属于正常水平，目前跟投的项目中绝大多数是盈利的，也存在尚未盈利的项目。广深和上海项目盈利能力强一些，关键看拿地和产品打造情况。合伙人制度主要是为了激励员工的积极性，项目的运营和盈利情况和员工投资收益直接相关。

　　业绩好了分蛋糕的人多了

　　相较于万科员工跟投项目实现了投资渠道拓宽和收益增加，某一线房企的部分员工则出现了收入下滑。

　　某一线房企的工作人员铴先生（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司在规模快速扩张之际，考核方式以及人员结构发生变化，项目团队增加了人员以及中高层领导，虽然业绩好了，但是分蛋糕的人多了，所获得的收益就减少了。

　　据铴先生介绍，公司今年新加入了海外项目销售考核，如果海外项目销售业绩不达标，则要扣钱，如果业绩好就能获得丰厚的奖励。同时每人每月都要拿出1000元作为众筹资金给公司，以此奖励海外销售业绩优秀的同事，这就进一步拉大了收入差距。从目前来看，铴先生月收入出现了20%左右的下滑。

　　谈及项目跟投，铴先生表示在业绩好的情况下，跟投获得的回报相当可观，但自己没有多余的资金，加上跟投项目回报周期较长，要到项目结算才收回投资收益，中途离职等不确定性因素太多。

　　蓝先生告诉《每日经济新闻》记者，据观察，今年跳槽的员工少了，尤其是华南区域流动较少，华东区域的流动频率高一些。蓝先生介绍，跳槽主要和三个方面的因素有关，工作环境、收入以及个人能力，在收入少的情况下跳槽的频率会更高。

　　从蓝先生介绍的3个非营销线高管跳槽案例中可以发现，薪资涨幅在20%~ 40%不等。而营销线的工作人员在今年这一轮业绩上涨之下的薪资涨幅，蓝先生认为是“离谱”的，因为收入直接和年终效应挂钩，涨幅基本上都在25%以上。