货币宽松期决定本轮楼市回调 不可能超过上一轮

　　■李宇嘉

　　21个城市密集“连发”调控，此前一直亢奋的楼市，似乎突然之间变得悲观了。在互联互通的时代，悲观氛围很容易借助互联网媒体放大。近期，有关楼市迅速冰冻的消息在快速扩散，比如沪深二手房业主报价指数下跌10%，南京和厦门国庆“黄金周”新房成交量分别创5年和6年的同期新低，苏州新房价格“4天跌去9000”，北京某楼盘退还定金或首付款2亿元等等。

　　本轮密集房地产调控政策“落地”，19个城市强化限购，18个城市升级限贷，部分城市打压力度升级。如北京首套房首付提升至35%，深圳非户籍购房社保门槛从3年提至5年，南京和苏州未结清贷款的二套房首付提至80%。同时，楼市宽松的资金面也收紧。近期，周小川行长表态“会对信贷增长有所控制”后，央行随即召集17家银行开会，要求调整信贷结构；绿地100亿元发债叫停，低成本债券融资紧缩；证监会也开始限制开发商“配资”拿地。那么，政策收紧是否引发楼市大幅度回调呢？

　　此轮调控与上一轮调控（2010年-2013年）颇类似，即“限购限贷+资金紧缩”的政策“组合拳”。彼时，全国楼市经历3年深幅回调，也是我国楼市回调最长、调整幅度最大的时期。2014年9月-2015年8月，70个城市二手住房价格指数月均同比跌幅高达3.96%。一线城市经历了两轮调整：2011年11月-2012年11月，北京二手住房价格指数同比连续13个月负增长，月均下跌2.32%；2013年“新国五条”后，一线城市限购限贷全面升级，京沪二手住房价格指数同比连续8个月（2014年9月份-2015年4月份）下跌，月均跌幅分别为3.36%和1.56%。

　　有人认为本轮楼市回调幅度比肩甚至超过上一轮，原因就在于“高杠杆”和资产配置。今年1月份-8月份，房贷占新增贷款的40.6%，创历史新高，接近去年同期的2倍。房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从2015年初的18%攀升至2016年上半年的39.6%，今年底将达到43%-44%。新增房贷/新增商品房销售额比从2011年的19%上升至今年上半年的50%。同时，“资产荒”愈演愈烈，资产配置和投资保值需求膨胀，东部热点城市外地居民购房占比在40%-50%，部分中西部省会城市接近60%，即便是严格限制外地人购房的一线城市也达到30%。

　　同时，本轮热点城市房价水平和涨幅均创新高。大涨之后必有大跌，这是国际经验。由此，很多研究人士预计，本轮重磅调控密集出炉后，楼市会出现类似于上一轮的大幅回调，甚至可能会出现“超调”。

　　笔者认为，对于杠杆利用较大、前期涨幅较大、金融属性强的城市（如沪深），以及外地购房比例较大的城市（比如郑州），今年四季度到明年四季度，量价明显回调是大概率事件，但出现上一轮大调整的概率不大。

　　首先，限购力度未超上一轮。上一轮调控有46个城市限购，此轮仅有21个城市启动限购。2011年“国八条”启动限购后，2013年“新国五条”加码限购至城市全部行政区、覆盖新房和二手住房。但是，除一线城市外，本轮限购仅限主城区、新房或小户型。目前，在全国336个地级市中，房价下降的占34%，同比上涨的200个城市中，涨幅在5%以下的占比近60%，三、四线城市平均库存周期为19个月。因此，打压仅限于少数城市，绝大部分城市仍处在“去库存”的覆盖下。

　　其次，限贷力度也弱于上一轮。2011年“国八条”将二套房贷的首付比例提升至不低于60%。2013年，北、上、广、深二套房首付比例加码至70%。彼时，所谓“二套房”是按照2010年6月4日三部委发文确定的“认房又认贷”标准来认定，即“此前有贷款记录，再申请贷款即算二套房，即便无房有贷款记录”。但是，此次各地限贷仅部分回归“认房又认贷”，对那些“先卖后买”的改善型需求给予了30%-50%的适度扶持，楼市并不那么火爆的广州，新政中对“先卖后买”仍执行30%首付。

　　政策基调很明了，即在控制杠杆、投机炒作和泡沫威胁的基础上，各地希望借助更加灵活的限购政策、更加差别化的信贷政策，保持楼市需求的活跃度。最后，此轮调控与上一轮调控最大的不同，就是货币环境仍旧宽松、房贷利率在历史最低水平上。2009年底，全国住房贷款加权平均利率还在4.42%的相对低位，到2010年底时已上升至5.34%，2011年底创新高至7.62%。但目前，5年期以上贷款利率低至4.90%，比2011年下降了35.7%，首套房优惠利率创新低至4.44%。

　　近期，金融监管部门相继表态，要控制信贷增长，调整信贷结构，防止信贷“脱实入房”，开发商发债也开始收紧，部分银行开始收紧二套房贷投放，民生银行严查离婚购房贷款等等。楼市金融政策确实在收紧，但笔者认为，当前楼市金融政策调整，并非像2010年-2011年那样全面收紧。2010年-2014年，货币政策整体维持了长达近5年的紧缩基调（除2012年阶段性和适度松绑），比如2013年的“钱荒”。

　　当前，货币环境处于大周期宽松阶段，楼市金融政策调整为结构性收紧，即防范信贷助推过度“加杠杆”、投机炒作泛滥，并非意在打压楼市、打压房价。上半年经济企稳，“一枝独秀”的楼市不啻为最大功臣，楼市托底的功能还不能撤去。正如李克强总理近期所言，“城镇化还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势”。同时，近期央行副行长潘功胜表态房贷占比在合理水平，也证伪了楼市金融政策将全面收紧。总之，货币环境依旧宽松，楼市多渠道融资“开闸”的大环境未变，楼市“托底”功能也不能撤去，这就决定了本轮楼市回调幅度不可能超过上一轮。

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）