“地王 ”凶猛调控加码 部分银行收紧信贷

　　2016年成为“地王”之年。仅上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。在此背景下，相关部门陆续出台“降温”政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

　　“有那么多的房地产公司，你们为什么不兼并、重组？为什么不淘汰一些？拿地的成本高了，劳动成本高了，建筑成本高了，要亏损了，为什么还要拿地？”8月11日，国民经济研究所所长樊纲在某论坛上向房地产商“开炮”：如果大家都抱怨地价抬高，可以不去抢拍土地！

　　今年以来，房价“暴涨”与“地王”频现一次又一次地挑战人们的神经。面对“高烧”不退的情景，多地多部门陆续出台一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

　　8月9日，新华社发布信息称，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

　　对此，《国际金融报》记者向多位银行信贷部人士求证，他们给出的答复是，“开发贷等并未有明显的变化，但整体风向确实是在收紧，在具体的项目上会有不同的把控。”但他们同时坦言，现在银行资产荒，好的投资“标的”并不多，标杆房企还是银行不错的房贷标的。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，缩短房企开发贷周期的举措主要就是针对“地王”，是为了规避楼市投资的金融风险。

　　天量信贷助推地王

　　“地王潮”汹涌。7月29日，上海市杨浦区新江湾城一处地块，经过厮杀，融信地产最终以31.55亿元的总价将该地块收入囊中。

　　测算显示，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。据称，“剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价92506元/平方米，未来的保本价将在12.7万元/平方米左右，成为上海名副其实的新晋单价‘地王’。”

　　此前，在上海浦东周浦、松江泗泾均出现了“地王”。就连被认为噪音很大、位置较偏僻的浦东机场附近，也出现了“地王”——7月27日，祝桥镇中心镇区核心区G-10地块进行竞拍活动，起拍价不足23亿元，最终被金地集团以88亿元“斩获”。

　　不止如此。二线城市中，南京、苏州、武汉等城市，均出现了“地王”现象。《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，第二季度各地上报异常交易地块75宗（其中一线城市18宗，二线城市20宗，三四线城市上报了37宗），比上季度增加了30宗，涨幅为67%；比上年同期增加了37宗，涨幅为97%。

　　所谓“异常地块”，是指招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地。

　　在分析人士看来，地王现象之所以频出，银行“功不可没”。中原地产首席分析师张大伟认为，目前，房地产信贷依然天量，本轮市场爆发的主要导火线与原因都是在于信贷的释放量。

　　尽管现在房企融资渠道多元化，但融资成本较低的银行信贷仍是房企融资最主要的渠道之一。“从商业银行角度来看，信贷规模发放之所以大，是因为房贷资产依然相对安全。而且房价越涨，房贷资产的风险会越小。”严跃进指出，目前对于一些优质地产项目的信贷政策还是较为宽松的，这与商业银行希望获取此类优质客户的信息和资源有关系。不过，对于中小房企的信贷折扣力度会减少。

　　房企融资渠道收紧

　　过度火热之后，房地产市场“降杠杆”的信号明显。5月9日，人民日报刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊此前预计，一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面，第一季度房地产市场快速增长，本就属于政策的短期调整。另一方面，商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎，会根据调控基调及时调整。

　　从近期官方的表态来看，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。

　　另据报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。

　　此外，证监会也在收紧上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。据新华社报道，最近证监会还特别和证券公司高管强调了此事。

　　Wind资讯数据显示，今年以来，上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

　　中小房企日子难过

　　不过，浙江某商业银行的风险管控负责人对《国际金融报》表示，为了规避楼市投资的金融风险，目前一些开发贷较多的银行确实在收紧针对房企的信贷，但这种收紧主要还是针对中小房企，以及一些楼市风险较大的区域房地产项目。而排名靠前的大型房企，尤其是一些国企央企，或者说是一线城市的地产项目，依然是目前银行在“资产荒”下的优质放贷标的。

　　严跃进认为，随着信贷等房企融资渠道的收紧，房地产企业的融资渠道收窄，融资成本会增高，有利于打压房价、稳定市场预期。同时，打击资产泡沫，包括房价泡沫和信贷泡沫。停止再融资用于拿地，对于不少A股上市房企影响较大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟建议，在信贷收紧的背景下，房企的短期贷款资金会较为紧张，此时可以通过改变土地出让金的支付方式，降低激进的房企拿地杠杆。

　　“比如，改变土地出让金的支付方式，由之前的分期支付改为高比例支付或全款支付，缩短开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付的时间可以限定在1至3个月内，这样，短期资金存在周转问题的房企拿地会更加谨慎。”张宏伟说。

　　张大伟称，目前来看，房地产依然是支持经济稳定的主力，房地产信贷依然偏宽松，但如果一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。

　　经济学家马光远认为，土地市场在经历上半年的疯狂之后，下半年降温是大概率，特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现。