养老地产何时不再“看上去很美”

　　暮春的北京仍微微有些寒意，但2016北京春季房展的热度似已提前入夏。

　　家住东城的李阿姨已经在熙熙攘攘的展会上逛了两个小时，吸引她的是两个养老地产项目，一个位于河北涿州，环境不错，大产权；一个在北京郊区，服务好，但是不卖产权，而是卖“30年使用权”。“如果真有宣传的那么好，真想卖了城里的房搬到那儿去。”李阿姨说。

　　刚刚落下帷幕的2016北京春季房展传递出这样一个讯息，随着我国进入老龄化社会的脚步加速以及人们养老观念的变化，曾经“炒而不火”的养老地产正在受到购房者越来越多的关注，有望成为楼市新的增长点，但中国的养老地产行业真的准备好迎接旺盛的需求了吗？

　　房展会“银发潮”汹涌

　　“姑娘，新闻上说的那个养老公寓怎么走？”“小伙子，海南的房子在哪儿呀？”在北京春季房展上，这样的问询不绝于耳。组委会的统计数据显示，与往届展会观展人群以中青年为主不同的是，此次房展近五成的观展者为60岁以上的老人，而购房者不再只将目光聚焦在北京本地的刚需或改善项目，而是更多地瞄准国内和国外的宜居城市和养生养老地产。

　　一家河北涿州楼盘面向北京老年人群推出了“养生养老”概念。工作人员介绍称，这家地产公司最早是从高尔夫球场运营开始，到后来开发旅游地产，再到现在的养生、养老的运营模式。“住在这里，养老配套设施完备，周末儿孙们来探望，也有地方玩儿。”

　　位于怀柔区的北京首个智能养老社区，以其区位优势和完善的养老设施吸引了大量中老年购房者。展会四天，看房登记达到160余组，实际成交共约40套。

　　在展位前，工作人员不断向看展人强调，不是卖房，卖的是服务。“咱不是产权房，主要是合法使用权项目这个概念。1000平方米的康复医疗中心，室内有全程监控系统、煤气泄漏报警系统，可以实现真正的居家养老。呼叫医疗中心，几分钟就来人。”

　　据了解，该项目采取会员制，交钱成为会员，享有对应的一套公寓，实际上，会员获得的是公寓30年使用权。将会员费和获得使用权的公寓比对下来，差不多每平方米1万元起。

　　虽然定位是“养老”实验基地项目，但该项目张经理称，对会员的年龄等身份特征没有要求。“这个房屋住多少人没人管。这个房屋是提供给你的，在这30年任意处置这个房子，比如变动会籍资格，也可以出租，老人百年后儿女可以继承。”

　　只是看上去很美？

　　事实上，在房展会之外，很多老年人已经看过不少养老房产，他们对配套设施也有更多期待。“有一些就是拿原来的会所修修改改，不是那种真正适合养老的建筑。养老地产真正还是要看它的养护和医疗配套。”还有的老年人表达了自己的担忧：“关键是有顾虑，怕假。”

　　老人们的顾虑也折射出了中国养老地产的现实困境：尽管大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试，然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么美。养老地产的核心在于养老服务，而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

　　今年2月，中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院发布的《中国老年宜居环境发展报告（2015）》显示，现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目，但相较于发达国家及地区，老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。

　　最主要的问题是高端项目扎堆，中端主流居住需求被忽视。目前，房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限，已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多，高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对，中端刚需老年群体的养老服务需求量更大，却被开发、投资企业忽视。

　　尽管养老地产开发热情高涨，但是部分老年宜居项目规模过大，与老人需求不符。近年来，一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩，床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目，单纯开发养老产品不仅会加大投资风险，更会使后期运营管理面临极大挑战。

　　与此同时，目前我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主，重豪华轻舒适，极少从老年群体需求进行分类，特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。

　　此外，养老地产还存在产业链缺少衔接，项目前后期脱节等问题。目前，养老服务产业尚属起步阶段，老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性，因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足，最终难以实现目标。

　　前瞻产业研究院近日发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》也指出，我国养老地产存在选址布局不尽合理、售价偏高、配套设施不全等诸多问题。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，养老地产项目能否维持长期运营并盈利还有待观察。现在，我国养老地产缺乏公益资金、社会资金的投入，也缺少明确的财税方面支持。如果没有收益，养老地产这种物业类型，在没有政府扶持的情况下，想出现大规模增长，难度是很大的。

　　如何兼顾盈利与社会价值

　　全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占总人口比例高达29%。

　　面对汹涌而来的“银发潮”，如何确保养老地产兼顾盈利与社会价值，避免这一概念沦为赚钱“噱头”，新西兰养老地产项目的经验或许值得借鉴。

　　和许多国家一样，新西兰也面临老龄化问题。根据香港仲量联行数据，2006年至2013年间，新西兰65岁以上老龄人口规模每年增速达22.5％。其中，5％的老年人选择居住在“退休老人村”，也就是养老地产项目。

　　既然是商业项目，运作也就遵循商业逻辑。一般来说，新西兰老人退休后不和子女同住，随着年龄和体力的变化也渐渐无力或不愿打理带有花园的郊区住宅。老人可卖掉原有房屋，购买老年公寓，在保持独立居住前提下享受社区提供的家政、餐饮、娱乐、社交、医疗、看护等一条龙配套服务。

　　购买这种公寓，并非传统意义上的“买产权”。居住期间，老人定期缴纳服务费。老人离世或停止居住后，购房款将在扣除建设和运营管理费后返还，返还比例一般在75％以上。

　　以新西兰首都惠灵顿郊区下哈特的一处养老地产项目为例，公寓售价从42万新西兰元（1新西兰元约合4.4元人民币）到46万新西兰元不等，每周服务费95新西兰元。这种“养老成本”对于有一定积蓄、每周退休金在500至600新西兰元的老人来讲压力不大。

　　这种养老地产在新西兰已有数十年发展历史，近十年来呈几何式增长，不少社区刚有雏形就被抢购一空。目前在新西兰注册的老年公寓社区有348家，市场规模超过千亿新西兰元，成就了5家上市公司。于企业而言，这种商业模型称得上是“现金奶牛”。项目售卖后，收回的现金可以迅速偿还贷款并开发新项目；住客离开后公寓可以更高价格转售。

　　在下哈特，新西兰上市公司雷曼保健集团旗下的“退休老人村”已经售完一栋住宅楼的50多套公寓。另外两栋住宅楼正在建设中。据管理人员黛比·克马尔柯夫斯基介绍，新楼配有游泳池、聚会空间、理疗中心等设施，还有24小时值守的医护人员。

　　克马尔柯夫斯基打开一间刚刚售出、正等待住客搬入的公寓房门，房间里铺着厚厚的地毯，面积90平方米的公寓中有两间卧室，敞亮客厅带有开放式厨房，卫生间面积宽大、拥有淋浴和浴缸。

　　谈起这里的住客，克马尔柯夫斯基说：“老人选择来退休村居住可是一个重大的决定，他们都非常喜欢这里的环境。”

　　除居住体验外，养老地产还关系到老人的资产安全。为此，新西兰通过行业自律和法律法规为这一养老产业的发展“保驾护航”。

　　27年前，新西兰养老地产参与者在行业发展初期就成立了行业协会。每年，协会注册成员需要聘请审计机构对其行业守则执行情况进行外部审计。只有审计合格的成员，才能获得行业组织颁发的继续经营资格证书，在此行业中执业。

　　养老地产行业协会认为，养老地产是房地产、酒店管理和医疗护理三者的结合。从事养老地产的企业，需要经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。

　　新西兰《老年公寓社区2003年法案》则约定了老年公寓买卖双方的权利、义务及购买合同的基本条款，并从法律上明确了投诉及问题解决渠道。法案还要求每个社区指定一名社区法律监管人，引入类似上市公司独立董事的角色，监管入住居民的押金、其他款项用处及财务运作，确保资金安全。

　　从新西兰经验来看，就养老地产而言，地产往往是“噱头”，重要的是服务。但服务的标准化很难约定，需要政府早期介入，以引导行业更好发展。