“以房养老”4城试点市场接受度仍较低 如何突围？

　　近年来，随着老龄化问题日益突出，养老问题也成为多方热议的话题。除了购买养老保险、延长退休时间等措施外，国内近两年也提出“以房养老”的新型养老方式。

　　从2014年7月1日起，我国“以房养老”保险在北京、上海、广州、武汉4地进行试点。为进一步开拓“以房养老”的市场，日前，国家发展改革委公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，将推进住房反向抵押养老保险试点。同时，保监会副主席黄洪不久前也公开表示，今年要在4个试点城市的基础上选择更适宜的城市纳入试点范围。

　　是否能接地气、服水土？作为化解养老难题的举措之一，其在推广上面临哪些难题？“以房养老”再次进入公众视线，引发关注。

　　最高月领养老金近两万

　　“以房养老”就是老人将房子抵押给银行或者保险公司，银行或保险公司负责支付养老费用，让老人晚年衣食无忧。老人去世后，这些机构再将房子回收。

　　目前国内推出了“以房养老”保险业务的仅有幸福人寿保险一家。来自中国保监会广东省保监局的统计数据显示，截至3月31日，幸福人寿已与56户家庭签订了投保意向书，完成承保手续38户。参保老人平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领金额达到19003元。

　　就广州试点来看，幸福人寿广东分公司累计收到投保意向书22户，承保10户，已发放养老金7户，累计发放21.68万元。

　　81岁的赵奶奶住在广州市越秀区，有一套50多平方米的老房子，抵押价130多万元，每个月能从保险公司拿到6600多元的养老金，家庭负担一下减轻不少。

　　“就这么一套小房子，5个儿女也没法分，不如现在抵押了，每个月能拿到养老金，等我去世了，房子增值部分还能留给他们平分。”赵奶奶说，在决定购买“以房养老”保险时，儿女们都十分支持。

　　保监会副主席黄洪表示：“这种模式有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。”他认为，“以房养老”保险可以使老年人的“死钱”变成“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。

　　多种因素影响推广

　　尽管“以房养老”保险在4个试点城市取得了一定进展，并有试点城市进一步开拓的政策利好，但就目前已有案例数量来看，市场的接受度仍较低。各界人士认为，这种“政策热，市场冷”的现象，主要受到传统观念、房产价值难以界定、法律制度不完善的影响。

　　受到“养儿防老”观念的影响，许多老人更愿意将房子留给子女。据此前华东师范大学的调查显示，华东某市上海有子女群体对于“以房养老”表示不愿意参加的比例就高达80.3%，而无子女群体中不愿意参加的也有55.3%。

　　家住广州汇景新城的何姓老人表示，完全不考虑“以房养老”，房子还是会选择留给子女。“辛苦还了一辈子的房贷，现在又(把房子)还给银行，还不如让孩子继承。”他说。而另一位家住广州石牌桥的杨奶奶在接受记者采访时称，“以房养老”恐怕会让父母子女间产生隔阂，“孩子会觉得我为了养老金把房子都卖了，不留给她，太没有人情味了。”杨奶奶说。

　　除此以外，不可确定的房地产价值风险也是目前推广的难点之一。目前市场上仅有一家保险公司承保，多数金融机构还处于观望阶段。一位保险从业者认为，由于难以预测国内房地产市场价格的长期走势、人均预期寿命等关键因素，银行、保险公司等金融机构承担的风险较大，因此业界并不敢贸然尝试。

　　对此，中山大学风险管理与保险学系副主任宋世斌分析称，对于目前试点的一线城市而言，这些城市房价一直在上涨，在核定房屋价格支付养老金时并不好计算或双方难以达成一致。

　　多位受访业界权威人士透露，对于以上问题，主要受到法律法规不完善的影响。以房地产评估而言，需要公开合理的法律条文，对评估方法、结果做出明确规定，才能保证双方利益不受损。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融机构等多个部门一起制定相关政策才能得到推广。

　　政策配套与探索多种模式结合

　　“以房养老”涉及房地产、社区医疗、保险业等多个行业，综合多方力量进行渗透，配套政策的完善和探索多种养老模式，将有助于“以房养老”市场的进一步良性发展。

　　有专家指出，“以房养老”在中国还是有发展的巨大空间的，大量的失独老人是适用这一模式的很大一个群体。据卫生部发布的《2010中国卫生统计年鉴》，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。“以房养老”让孤立无助的失独老人的养老问题得到有效缓解。因此，配套政策如何鼓励和支持这一群体参与“以房养老”有着积极的现实意义。

　　“房企可研究推出养老地产。”北京师范大学珠海分校不动产学院陆凡指出，目前房地产公司存有大量的库存，而养老社保金缺口也较大，养老地产对于推动养老问题和解决去库存问题将起到多重促进的效应。记者了解到，目前已有部分房企进行养老地产的探索，如此前的万科、保利等。

　　乐龄老年社会工作服务中心主任王艳蕊则表示，推广社区养老配合“以房养老”能更好地解决人口老龄化所带来的挑战。比如以社区为中心的孤寡老人短期托管、日间照料等综合性服务。王艳蕊自身所在企业正是采用非营利形式的社区养老机构。“社区养老也会成为今后养老的一种趋势，这种嵌入式的照料机构在社区能够更好地从实际上解决老年人的养老问题。”王艳蕊表示。

　　“因为各种原因，短期内‘以房养老’保险发展较慢，但市场空间是存在的。”宋世斌表示，保险公司除关注以房养老项目本身带来的收益外，后续还应针对老年人推出更多服务，比如健康险、意外险的推广，这些能带动以房养老项目，从而进一步完善养老模式。（本报记者 刘友婷 本报实习生 何倚华）