楼市去库存应防止三大问题“蚕食”成效

　　楼市“冰火两重天”的分化趋势依旧，库存高企的形势下各地纷纷“出招”，但收效各异。不少房地产业内专家指出，应警惕过度行政化催生新库存、配套设施建设滞后、忽视人口城镇化等问题“蚕食”去库存成效。

　　“行政之手”过长或催生新库存

　　楼市去库存成为2016年经济工作的五大任务之一。今年2月中国人民银行和中国银行业监督管理委员会进一步降低非限购城市个人购房首付比例，为去库存释放利好。各地也相继发力，出台购房补贴、扩大公积金范围、扩大棚改货币化安置力度等措施。

　　然而，部分地方采取的去库存手段却引发了争议，例如沈阳市推出“大学生毕业5年内零首付购房”政策，仅存活了不足8小时即被匆忙撤回。

　　还有些地方政府在楼市调控政策中，明确提出对消化库存主体责任不力、效果不明显的市县采取约谈和问责。有专家担忧，官员可能在考核压力下成为地产商的“售楼经理”。

　　前国务院参事室特邀研究员保育钧就提醒，政策调控对楼市去库存将起到积极作用，但同时也应警惕过度行政化的手段为去库存催生新压力。他说，房地产行业有其自身规律，其发展不可能完全服从于行政手段，实现健康平稳发展需更多依靠市场配置。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武也表示，在去库存背景下，要防止政府的“行政之手伸得过长”。不能将开发商的问题转嫁给普通购房者。如果开发商借着去库存的“东风”继续以高价卖出房子，尝到了甜头后可能继续扩大投资开发新房，造成市场供给不减反增。最好的方式是让因盲目开发而陷入经营困境的地产商自然淘汰，让无视风险和市场规律的房企得到应有“教训”，以堵住库存不断膨胀的源头。

　　山水文园集团CEO张晓梅坦言，房地产业疯狂增长的背后，企业长期以来生产、运营、管理等能力普遍较弱，难以适应新形势。“在过去的十多年房地产商赶上了好时代，大家‘盖楼’就像工业化批量生产一样，只要建了房子就能卖出去，赚取巨额利润。”

　　多名专家建议，只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，让市场配置焕发活力，重新塑造房地产价格形成机制，最终通过市场规律的传导，调整市场结构、使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

　　“半市民化”制约消费需求释放

　　国务院去年发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　业内人士认为，人口城镇化长期滞后于土地城镇化。新市民难在城市扎根，购房消费需求难以提振。在就业、社保、教育、医疗等公共服务方面，进城农民工难享受平等待遇。激活新市民消费潜力必须解决该问题。

　　“我国还处在城镇化高速发展阶段，面对人口城市化对住房的海量需求，本应成为推动中国经济增长重要引擎的房地产却陷入困境，根本原因是它背离了我国城市化进程的真实需求。新生代农民工进城目的不仅为了打工，还希望能够留下定居。但城市显然没有做好准备迎接这些新市民，这是农民工‘半市民化’现象。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，进城落户难，很多到了四五十岁以后的农民工因没有基本社会保障而重返农村。各级政府需通过户籍改革去库存，促进公共服务均等化、农业转移人口市民化，提振新市民住房消费。

　　海通证券首席经济学家李迅雷认为，不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，库存去化若只是寻求“接盘者”，可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住，要解决空置率较高的问题，应注重发展租赁市场。

　　目前，一些三四线城市缺乏产业优势、就业岗位较为缺乏，农民工难以在城市扎根。住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭指出，让农民工进城不是简单解决农民落户问题，还要搞好三四线城市经济发展，增加就业。

　　北京大学国家发展研究院名誉院长林毅夫也提出：“如果就业状况比较好，家庭收入快速增长，过剩房地产就能多消化一些，企业的盈利状况也能得到改善。”

　　规划配套滞后致“有房无人”

　　专家认为，多年来地方政府在土地财政依赖下盲目供地、企业为逐利盲目开发，却忽视了相关配套设施的完善，导致“有房无人”现象频现。中国房地产业协会原副会长朱中一表示，库存难去的主要原因是供给过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足亦加大了库存去化难度。”

　　记者调查了解到，部分城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后、对居住者的生活便利性规划考虑不足，导致库存难以去化。以海口市为例，该市最大的保障性住房项目永秀时代城大量限价房一度销售困难。该小区于2014年竣工，共有限价房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有数十户。小区门前已建好一排商铺，北区也有了学校和医院的雏形。但配套设施建设仅停留于此，目前仍少有相关企业和机构入驻。公共交通方面，最近的公交车站距离小区也有一公里左右，对广大“无车一族”来说，上下班出行成为一道难题。

　　针对此类问题，专家建议应多渠道完善配套的政策和基础服务建设，促进行政区域布局调整，为购房者配置优质的就业、就学、就医条件，培育消费需求。以合理的规划实现新市民生活、区域经济及房地产市场的共同、协调发展。

　　“多年来我们的城市规划、房屋的建造背离了人的需求。我们小时候住的院子里，通常都涵盖了办公、生产和居住等功能。现在的城市里，居住区、商务区等相互分隔独立，人们每天从上班到回家在路途上耗费了大量时间。这同时也对城市的交通状况和空气质量造成了严重影响。”远大集团总裁张跃认为，城市规划理念和房屋建造理念需要更新，应探索城市建设从“职住分离”向“职住合一”转变。