去库存不可一味降房贷首付

　　李德荃

山东财经大学财政金融学院教授导报特约评论员

　　最近一段时间以来，我国一线及部分二线城市房价暴涨。 3月下旬，上海、深圳等城市重新收紧房地产政策，包括提高按揭贷款的首付比例等。

　　但就山东当前房地产市场情况看，去库存的压力仍很重。去年 8月，山东将使用公积金贷款购买首套房和二套房首付比例下调。近期，山东还鼓励符合条件的农民进城买房，其首付比例最低可执行20%的标准，且可以半年或以整年为间隔，分期偿还本息。

　　房地产市场的繁荣对诸多相关产业的增长具有显著的乘数拉动效应。与此同时，鼓励农民进城购房也是顺应城镇化历史进程的举措。

　　实际上，只要国民经济持续增长、人民群众的收入水平持续提高，只要货币供给量持续增加，房地产价格的持续上涨就不可避免。因此，过分压制房地产价格的做法并不可取。

　　但为防止房地产市场的剧烈动荡，对房地产价格的上涨也有必要设置一个不可突破的上限。一般地说，这个上限不能超过收入水平的增长率与物价上涨率之和。

　　我们必须引导国民基于自身既有的财富存量以及对自己未来收入的展望，理性地斟酌决定是否需要购买房地产。政府绝不能鼓励居民超能力购房。

　　具体到房地产按揭贷款政策的制定上，即最低首付款比例的设定，必须充分考虑购房者未来按期还本付息的可能性。为此，首先必须预判购房者未来可能的收入流量，然后预计其在未来每期可能的还款金额，最后再倒推出其按揭贷款的最低首付比例。我们绝不能反其道而行之，为消化眼下的库存，无视购房者的具体情况，一味降低首付比例，甚或允许首付贷。

　　降低首付款比例，或者将还款的时间间隔由通常的每月偿还一次，改为每半年或一年偿还一次，这两种做法都只是将购房者的财务压力延后，并不能实质减轻贷款购房者的经济压力。恰恰相反，由于在这两种情况下购房者未来都需要支付更多的利息，购房者的经济压力反而变得更为沉重了。除此之外，较高的首付比例还有助于抑制违约或毁约现象的出现。

　　由此可见，无论是降低首付款比例，还是拉长还本付息的时间间隔，都必须有一个限度。这个限度就是不能造成鼓励国民超能力购房的局面。

　　笔者认为，除了压低房价、减免相关税费之外，真正能降低购房者负担的只有压低按揭贷款的利率。而大幅压低房价会牵扯到社会各方面的利益，最起码会触动到既有购房者的利益，不具有可行性。因此，除了考虑减免房地产购销领域的相关税费之外，与金融机构协商，在确保金融机构与购房者双赢的前提下，尽量压低贷款利率，就成为降低购房者财务负担最为切实的办法。